住宅ローンの借り換えについて

質問

住宅ローンの融資を受け、6年程返済を終えましたが、金利の変動等を考え借り換えを検討しています。
現在の金利は、融資返済の10年目までが金利2.55％、11年目（2009年3月）より金利4.0％です。後2年半ほどで現在の返済額より14,000円負担が増えてしまいます。
借り換えを考えている商品は、10年目までが固定金利2.25％、11目より変動金利（時点により金利）となるものです。借り換えの際、保証料等含め約52万円ほど掛かるとの事です。
現在の家計状況を考えると少しでも金利の低い商品を選びたいのですが…。借り換え後の商品では、11年目以降の金利がどうなるのかとても不安です。
どうしたらよいのでしょうか？

回答No.4

rokko-oroshi

私も最近借り替えました。
全期間固定にしました。
とにかく月いくらは必要というのを、確定したかったんです。５年、１０年後にまた悩むのも面倒だったんで。月々の支払いは数千円アップしましたが、それ以上あがらない安心感を買ったと思うことにします。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）も担当したことがある者です。

金利が2.55％から4.00％に上がった時に、返済額の上昇が14,000円程度ならば、単純計算すれば借入額は1800万円程度ですが、段階金利ですから借入額は2,350万円程度でしょうか？（どっちかな…。判断に悩む。）
2,350万円ならば、2.55％では毎月の返済額が84,642円、4.00％になる11年目以降は99,033円で、その差は14,391円。
途中繰上返済をしていなければ、現在の債務残高は1,880万円程度。

既借入れは住宅金融公庫でしょうか？
お借り入れの時期と金利と金利設定方法からそう判断しましたけれど（当時、段階金利で、11年目以降の金利まで設定されている商品は、一般金融機関ではなかったと思いますし）。

> 借り換え後の商品では、11年目以降の金利がどうなるのかとても不安です。
私も不安です（昨年10年固定の20年返済で住宅ローンを借りましたから。10年後に残債を一括返済する予定ですが、どうなるかはわかりませんからね）。
金利上昇リスクに耐えられないかも－というのならば、現状のままの方がいいですよ。
既借入は、完済まで資金計画が立ちますが、借換後の住宅ローンは11年目以降の金利がどうなるか、10年経たないとわかりませんし。
また、既借入と借換後の金利差が0.30％しかありませんし、固定期間終了後が変動金利というのも懸念材料ですから、あまり目立ったメリットはないと思います。
そのようなことから、全期間固定への借換えでなければ、10年後の金利をどの程度と考えるかで借換えをされるか、そのままでいくかを考えてください。

> 現在の家計状況を考えると少しでも金利の低い商品を選びたいのですが…。
目先の金利の低さだけにこだわらず、苦しいのならば猶のこと、先々までの資金計画を視野に入れて検討しなければなりません。

もし、既借入が住宅金融公庫からならば、これまで必要だった団信保険料が（見た目）不要になり、契約内容によっては保障が手厚くなるくらいでしょうか。
火災保険は住宅金融公庫の特約火災保険の方が割安ですね。

回答No.2

X-trail_00

?借り換え後の商品では、11年目以降の金利がどうなるのかとても不安です。
誰も11年後の金利は知りませんから。
心配なら素直に全期固定で借換を探す。
借入れ1800万
残債1550万と仮定します。
今の支払が65000円、放っておくと3年後からは79000円ほどになります。

借換する場合残債全額行くのか、諸費用も上乗せ？
若干減らすかで支払額は全く違います。

1550万全額　28年
2.25%10年　62219円
3.27%28年　70486円　

1450万(100万自腹)　28年
2.25%10年　58205円
3.27%28年　65939円　

1600万(諸費用50万上乗せ)　28年
2.25%10年　64226円
3.27%28年　72760円　

150万繰上げ返済したように借りる金額を減らして借換すると
今より支払いは減って全期固定になります100万なら1000円値上げ

11年後の金利は下がる、もしくは3.5%は超えないと予想するなら
10年固定もありです。

回答No.1

kadakun1

今借り換えするなら、全期間固定にすべきでしょう。
今後の金利は予想もつきませんが、現在より下がることはないでしょうから。
私もそのようにしました。全期間固定なら返済計画も立てられるし、金利の変動に左右されないので、精神的に安心ですよｗ