住宅ローン、一部繰上げ返済の仕組み

質問

こんにちは。
住宅ローンの一部繰上げ返済のシミュレーションをしてみて疑問が生じました。

具体的には、
(1)昨年9月末に元利金等で2800万円のローンを組みました。
(2)「バランスプラン」ということで、半額の1400万円を固定金利35年で、残り半額の1400万円を変動金利35年で設定しました。
(3)「固定金利分の金利は3.69%」＞「変動金利分は現在1.88%」
(4)どちらもボーナス併用です。
以上の条件で、

(1)いま、固定金利3.69%の方に240万円弱繰上げ返済すれば、返済期間が10年短縮できるというシミュレーション結果でした。
(2)続いて、変動金利1.88%の方でもほぼ同額の繰上げ返済でシミュレーションすると、返済期間は8年しか短縮できません。
(3)変動でも固定と同様に10年短縮するためには、310万円弱の繰上げ返済が必要とのシミュレーション結果でした。

以上の結果に対して、教えていただきたいのは、
「変動金利分の方が(現在は)金利が小さいのに、同じ短縮期間を得るために、どうして固定金利分より大きな額の繰上げ返済が必要になるのか？」
と、
「変動、固定のそれぞれの場合で、ある繰上げ返済額に対する短縮期間月数をどうやって計算しているか？」
の2点です。
シミュレーションを行う前には、単純に、繰上げ返済した額はすべて元金の返済に当てられるとのことから、変動でも固定でも同額の繰上げ返済で、同期間の短縮が可能と漠然と考えていました。
また、変動分の金利が仮に上がらないと仮定すると、総返済額は金利が1.88%と3.69%なので、固定分の方が大きくなるはずなのに、今回のシミュ結果で、繰上げ返済額が小さくて済むという点もピンと来ていません。
さらに、月々の返済額が「変動分＜固定分」であることからも、10年短縮するための必要繰上げ返済額が「変動分＞固定分」となる理由が分かりません。
１つ問題として、「元利金等」の月々返済額・総返済額の決まり方が、いまいちはっきり分かっていません。シミュ結果が理解できないのは、これが分かっていないからかも。とは思うのですが、、、、
回答よろしくお願いします。

回答No.2

unos1201 · ベストアンサー

https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html

当初借入元金 14,000,000 円 うち　ボーナス返済分 4,000,000 円
当初借入期間 35年 0ヶ月 返済ずみ期間 1ヶ月
返済方法 元利均等返済 借入金利 初回から 3.69％

繰り上げ金額 2,400,000 円

として計算すると、明細上で、はじめの一月後で返済の元金残高は 11,576,590、毎月返済額 42,437 円のうち利息分は30,714円、つまり、元金は11723円しか返済していないことになります。ボーナス返済月まで400万円分の利息はそのままですので、1年後でも、元金は11,285,799円、元金の分としては、290，791円しか減らないのです。

ここで単純に240万円でなく270万円の返済だと、さらに1年の元金の残高相当が減りますので、期間もさらに短縮、1年分減るということです。

では、元金が29万円しか減っていないのに、支払う利息は1年で46万円弱、合計で75万円程度の支払いをしているのに、6割強は利息分、4割弱しか返済に回っていないのです。ということで、返済の開始段階では、1400万円なら単純計算で、1400万ｘ３．６９％の516600円の利息が1年で発生、75万円返済しても23万円程度しか元金が減らないのです。だからその10倍程度、240万円を返済すると10年も短縮できるのです。

これが１．８８％だと、毎月返済額 32,513 円 ボーナス月加算78,248 円程度で、繰上げ返済後の最初の月の利息は15,640円ですので、16,873円は元金が減る、つまり、支払いのうちの半分以上は元金の方が減り、支払いの利息は半分弱なのです。

借り入れ当初も同様に計算すると、1400万ｘ１．８８％は利息が263200円、しかし、支払いの金額が55万円弱ですので、元金は29万円程度しか減りません。240万円を30万円程度で割ると、8年、8年強しか期間短縮できないのです。

かなり大雑把な計算をしたのですが、それでもシミュレーションは毎月の計算を繰り返して正確に予測、ただし、利率が変動すると予測は大きく変わりますので、その点の怖さが変動利率なのです。

今後、急速に変動利率が上昇するなら、そちらを減らすことで本当の効果がでます。しかし、そのまま程度なら倍近い固定の方が現状で効果が大ですので、そちらを返済することが有効です。

あとは、金利の変動次第ですので、そのまま程度なら固定を繰り上げ返済するといいでしょう。単純計算で、減少する利息額 4,777,402 円 も効果があるのです。これは、固定金利であれば、確定しているものです。

変動の方は、同じ240万円で減少する利息額 1,894,393 円となり、差額が300万円程度の効果の差、これは非常に大きい差です。

すぐに変動が倍になるとは思えない、支払い能力があるなら、固定を返済し、効果を早く確定させることが有効です。

参考URL：

https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html

回答No.1

86tarou

固定金利の方が金利が高いので、同じ額の繰上返済をすれば減る金利額が固定の方が大きいです。毎月の支払い額が変わらないですし、総支払額が大きく減る固定金利の方が返済期間が多く短縮されるというので理解出来ると思います。金利が高い方から返済すると得だという一般論からも分かるかと。

「元利金等」の月々返済額・総返済額の決まり方が、いまいちはっきり分かっていません。＞
先ず、返済が月毎なので金利は１ヶ月毎に計算します。借入金額の残存期間分の金利を一月の返済額から引き、残りが元金返済に充てられます。次の月はその減った元金の金利（一月期間減少）を同じように返済額から引き、残りがまた元金返済に充てられます（段々金利分が減り元金返済額が増えてきます）。これを返済期間が終了する時に元金が０になるように少々複雑な計算をして、毎月の返済額を算出します。これは簡単には出せないので、シミュレーション出来るサイトなんかを使う方が簡単です。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
http://web.resona-gr.co.jp/servlet/com.asahi.house.KuriageHensaiSimServlet?bnk_kb=1
http://life.nouveauatlantis.net/loan.html
http://buy.catchup-j.com/jloan/loanko/index_vol08.html
http://www.karireru.com/txt/012.htm