繰上返済の利息軽減効果について

質問

来年住宅を購入する予定があり、住宅ローンを調べていて疑問に思ったので質問させてください。

シミュレーションサイト　http://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp
借入額　　　　２０００万円
年利　　　　　２．７７１％（フラット３５）
返済方法　　　元利均等返済
繰上返済額　　３年後に３００万円（投資資産の満期がくるため）
利息軽減効果　３，５５８，５８４円

投資資産の３年後の価値がはっきりしないため、解約して頭金を増やそうか迷っていたところ、この疑問にぶちあたりました。
これまで頭金を多く出すことで将来の利息を減らすことができると認識していたのですが、
繰上返済のシミュレーションサイトでの結果に理解できずにいます。
これを頭金に入れ借入額を１７００万円にすると単純に３５年分の利息で１，６８９，６９３円浮くと思うのですが、
なぜこういう結果になるのでしょうか？
繰上返済の方が総支払額が減らせるのならそうしたいのですが、どうもこの理屈が理解できないので、
おわかりになる方に教えていただけますと幸いです。

回答No.2

gutoku2 · ベストアンサー

試算をこのように設定されていると思います。

A 基本となる借入
借入額2000万円
元利金等返済
返済期間35年
金利　2.771%
返済総額　31,263,410円
(内　利息額　11,263,410円）

B 頭金を多くする借入
借入額1700万円
元利金等返済
返済期間35年
金利　2.771%
返済総額 26,573,717円
（内　利息額　9,573,717円）

C 3年後に300万円返済
借入額2000万円
元利金等返済
返済期間35年
金利　2.771%
繰上後の返済　期間繰上型
　（※つまり、返済期間は27年8ヶ月になります）
返済総額 27,704,826円
（内　利息額　7,704,826円)

D 3年後に300万円返済
借入額2000万円
元利金等返済
返済期間35年
繰上後の返済　返済額軽減方
返済総額　29,736,054円
(内　利息額　9,736,054円）

ここで問題にされているのは、
A-B=1,689,693円
A-C=3,558,584円
が、何故起こるか？　という事ですね。

しかし、比較するのであれば同一借入期間で比較すべきです。
そうすれば違和感は発生しません。
つまり、Bと比較すべきは本来はDなのです。
　B-D=-162,337円となり、当初の返済額を減らした方が利息額
は小さくなります。（違和感はありませんね）

では、CとDの違いは何か。
これは、Cは毎月の返済額は繰上前と同じで、返済期間が短くな
っています。つまり元金の返済額が3年目以降多くなっています。
（例、4年目の元金返済額/月は、
　　　Cでは38,574円ですが、Bでは26,765円
　です。つまり毎月1万1千8百円も多く元金を返済しているのです
　から利息は当然の事ながら少なくなります）

よって、35年均等返済と27年8ヶ月の均等返済を比較すれば、当然
の事ながら、期間の短い方が利息額が少なくなります。
（3年目までと、3年目以降は均等ではありませんが）
よって、3年後から楽な返済になるBを選択するか、月々の返済は楽
にはならないが、返済期間の短くなるCを選択するか。取捨選択と
なります。
返済予定表（PDF）を出力され比較すると理解しやすいと思います。

※フラット35が、”期間繰上”と”返済額軽減”の両方の繰上に対応
　しているのかは私は存じ上げません。フラット35の約款をよくお読
　みの上、対応してください。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
ご丁寧に教えていただいてありがとうございます。
やっと理解できました！
ポイントは返済期間ですね！
すっきりしました。
本当にありがとうございました！

回答No.3

outerlimit

＞やはり来年の購入時に「投資資産を解約して、頭金を増やす」より、「３年後の満期時に繰上返済」する方が総支払額は少なくなるのでしょうか？
そこがやっぱりわかりません・・・。

質問者は　返済期間(返済時の年齢)を（意識的か無意識か）無視して、考えようとしています

頭金を増やした場合、その頭金に該当する額の返済期間を短縮して考えてください
3年間資金を貯めて頭金を増やす場合、必要借入額が減少しますから、その分の期間（3年間貯めるならば3年間、35年返済ならば　32年返済で）を短縮しなければ、質問者の思っているようにはなりません
返済期間が同じならば、借り入れの少ない分、月々の返済額が少なくなります、期間短縮の繰上げ返済と比較はできません

それから、返済完了する時期を明確に把握してください

一方は60歳で返済完了（35年の3年短縮）　他方は66歳（3年貯めて35年返済)まで返済・・・

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
やっと理解できました！
頭金を増やし、返済期間を短くするか、
月々の返済額を軽減するか・・・
迷うところです。
できる限り早く返済して、悠々自適？な老後を送りたいものです。
すっきりしました。
本当にありがとうございました！

回答No.1

shippo

記載のサイトで同様の試算をしてみました。。。ところ書かれている質問内容の答えがわかりました。

まず、質問者さまが試算された繰上げ返済の計算ですが、計算結果からすると、一番下にある「繰上後の返済は？」のところを「期間短縮型」にしていますよね？
これだと、3年後に300万円を繰上げした場合、返済金額を変えずに期間を短くするという選択をしています。

このため、当初は35年間で計算されていた利息計算も、3年後には300万円を差し引き、さらに返済期間も短くなるのですから、利息計算期間も違いますし、また、元金を多く支払うことができるため、結果として軽減効果が大きくなっています。

この最後の選択を「返済額軽減型」として試算すると軽減額は「1,527,356円」となり、最初に頭金を入れた方がお得なのがわかります。

ただし、この試算は現行の利率であった場合です。
昨今の利率変動をみるとこの利率のまま3年後まで推移するかは不明ですし、リスクもあるかと思います。
3年後に0.8%上昇しているとすると、頭金なしで3年後に300万円繰上げ返済し返済額減額型を選んだ場合と比較して、3年後に頭金を300万円入れる方が出費が多くなる試算になりましたよ。
もちろん、3年後に0.8%上昇するかはわかりませんが、このあたりも計算に入れないと大きな損失が出てしまうこともありますよね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！
返済期間が短くなるために利息支払額がお得になるのですね。
ただ、繰上返済するとなると期間短縮型を選ぶと思います。
こうなると、やはり来年の購入時に「投資資産を解約して、頭金を増やす」より、
「３年後の満期時に繰上返済」する方が総支払額は少なくなるのでしょうか？
そこがやっぱりわかりません・・・。

ちなみに、住宅はすでに契約済ですので、３年後の満期時まで購入を控えるという選択肢はもうありませんので、
長期固定の場合金利の上昇を考慮する必要はないかと思います。
（来年の融資実行時に金利が上がるのは予測できますが）

ご丁寧にありがとうございました。