• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

住宅ローンの繰上返済

臨時収入があったので繰り上げ返済を検討しています。 住宅金融支援機構のシミュレーションを使ってみたのですがいまいちわかりませんでしたので、 どのパターンが得なのか教えていただければと思います。 ローンの状況--- 借入先:住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構) 借入額:2,670万円(基本融資1,870万円、特別加算800万円) 金 利:基本融資2.6%、特別加算3.6%、11年目からはともに4.0% 初回返済年月:平成14年1月 繰上返済予定月:平成21年1月 繰上返済額:100万円 1.金利の高い特別加算分のみ返済する 2.金額の多い基本融資分のみ返済する 3.基本融資分と特別加算分ともに返済する(50万円ずつ分けて計算) シミュレーションだと3が一番得と結果がでました。 色々と検索すると金利の高いものから返すのが良いということで 特別加算分を先に繰り上げるようにと書いてあるのですが、 そうはなりませんでした。これは、すでに借り入れてからほぼ7年たち、11年目以降に4.0%と同じ金利になるからでしょうか? また、シミュレーションの結果をみると、 1.金利の高い特別加算分のみ返済するでは、 繰り上げ返済額が1,081,948円になっています。 これはなぜでしょうか? どうぞよろしくお願いいたします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.3
  • kuku82
  • ベストアンサー率25% (367/1464)

はじめまして まず、なぜ3が得になるのか?ですが 基本は金利の高い方が得になるはずなのですが、 仰る通り、残高と11年後同一金利の関係でしょう。 金利は残高に掛ってきますから、絶対額が少なければ、例え金利が高くても、金利分の額はたいしたことありません。 金利が同じであれば、額の少ない方が有利になります。 絶妙に高金利の方の額が減っているような、 今回のような場合、逆転現象が起きる場合があります。 特別加算分の繰り上げに関しては、 額では無く、月単位ではないでしょうか? つまり、100万に一番近い額が表示されたのではないでしょうか?

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

やはり金利が上がる時期の問題でしたか。 分かり易い解説ありがとうございました。 一度、銀行に相談してみます。

その他の回答 (3)

  • 回答No.4
  • edgw
  • ベストアンサー率37% (12/32)

約3年後に金利が4%になる事が確定してますので、他行への借替も検討してみてはどうでしょうか?  100万円の原資の一部を借替手数料で支払っても、低金利で借替できれば、繰り上げ返済よりも、総返済額減になるケースもあります。 実際にシミュレーションをしてませんが、私的には借替有利と思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございます。 借り換えも含め、一度、銀行に相談してみます。

  • 回答No.2

普通はその金融機関に相談すればその場で教えてくれます

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございます。銀行に相談してみます。

  • 回答No.1

金利の高い方から返してください。 結局は支払総額がどうなるかってことです。 繰上返済で返済回数が何回減るか? 返済金額×新残回数で減った金額がメリットです。 11年目以降はどちらを先に返しても一緒です。 シュミレーションの端数は…。どういうことでしょうね? 基本的に住宅公庫は100万円ジャストといった返済はできません。 毎月の引落日に、毎月の返済分とは別に、 100万円相当を返済明細の元金部分の回数分だけ返すのです。 返済口座に使っている銀行で手続きしてくれるので、 そこで確認するのが一番のいいと思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

繰り上げ返済金額の件、有り難うございました。 金額はこちらで指定できず、月々の返済額×回数分なんですね。 銀行に相談してみます。

関連するQ&A

  • 住宅ローンの繰上げ返済・・・どっちが得でしょうか?

    住宅ローンの繰上げ返済を考えています。 融資先:住宅金融公庫 融資額:1940万(金利 10年目迄2.45 10年目以降4.00) 100万(金利 10年目迄3.45 10年目以降4.00) 返済期間:35年 残り返済期間:34年 繰上げ返済額:100万 私は金利の高い方(100万)を先に返済したほうがいいと思いましたが、他の人に聞いたら融資額が大きいほうを先に返したほうが特だといわれました。 金利の低い(1940万)方を返済する時は、返済額を変えないで返済期間を短くしたいと思います。 この様な状況の場合、どちらの返済をしたほうが得なのでしょうか?

  • 住宅ローン2カ所から借りてるのですがどちらから繰り上げ返済すればよろしいでしょうか

    現在、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と友愛年金福祉協会の2カ所で 住宅ローンを組んでいるのですが、繰り上げ返済を考えてます。 金融公庫・友愛年金どちらから繰り上げすれば得になるのか教えて下さい。 また、上手な返済方法があれば教えて下さい。 ★現在の内容 ○住宅金融支援機構(こちらも2つあります) (1)平成21年5月まで金利2%、21年6月から26年11月まで4%   残高3,970,000円 (2)平成21年5月まで金利3.05%、21年6月から26年11月まで4%   残高1,956,000円 ○友愛年金 金利3.08年 平成41年3月まで   残高6,470,919円 です。  繰り上げ返済資金は約6,500,000円です。 借り換えを考えたのですが、転勤中でできません。 宜しくお願い申し上げます。

  • 住宅ローン、一部繰上げ返済の仕組み

    こんにちは。 住宅ローンの一部繰上げ返済のシミュレーションをしてみて疑問が生じました。 具体的には、 (1)昨年9月末に元利金等で2800万円のローンを組みました。 (2)「バランスプラン」ということで、半額の1400万円を固定金利35年で、残り半額の1400万円を変動金利35年で設定しました。 (3)「固定金利分の金利は3.69%」>「変動金利分は現在1.88%」 (4)どちらもボーナス併用です。 以上の条件で、 (1)いま、固定金利3.69%の方に240万円弱繰上げ返済すれば、返済期間が10年短縮できるというシミュレーション結果でした。 (2)続いて、変動金利1.88%の方でもほぼ同額の繰上げ返済でシミュレーションすると、返済期間は8年しか短縮できません。 (3)変動でも固定と同様に10年短縮するためには、310万円弱の繰上げ返済が必要とのシミュレーション結果でした。 以上の結果に対して、教えていただきたいのは、 「変動金利分の方が(現在は)金利が小さいのに、同じ短縮期間を得るために、どうして固定金利分より大きな額の繰上げ返済が必要になるのか?」 と、 「変動、固定のそれぞれの場合で、ある繰上げ返済額に対する短縮期間月数をどうやって計算しているか?」 の2点です。 シミュレーションを行う前には、単純に、繰上げ返済した額はすべて元金の返済に当てられるとのことから、変動でも固定でも同額の繰上げ返済で、同期間の短縮が可能と漠然と考えていました。 また、変動分の金利が仮に上がらないと仮定すると、総返済額は金利が1.88%と3.69%なので、固定分の方が大きくなるはずなのに、今回のシミュ結果で、繰上げ返済額が小さくて済むという点もピンと来ていません。 さらに、月々の返済額が「変動分<固定分」であることからも、10年短縮するための必要繰上げ返済額が「変動分>固定分」となる理由が分かりません。 1つ問題として、「元利金等」の月々返済額・総返済額の決まり方が、いまいちはっきり分かっていません。シミュ結果が理解できないのは、これが分かっていないからかも。とは思うのですが、、、、 回答よろしくお願いします。

  • 住宅ローン繰上げ返済について

    住宅金融公庫にて1300万円20年ローンで借りました。 月々の返済は約6万/月、ボーナス約6万/回です。 金利は始め10年2.45%、後10年4%です。 現在丸5年分返済済みで、残り15年・残金約1000万です。 今、約100万の繰上げ返済を考えています。 この100万を繰上げすると、どれ位の効果がありますか? 100万繰上げ返済しても、手数料等の支出もあるでしょうから 全体返済額の差はドレぐらいとなりそうですか??? 分かる方、大まかで良いので回答お願いします。

  • 住宅金融公庫繰上げ返済、どっちがいいの?

    近々、養老保険が満期になり、200万円程を住宅金融公庫の繰上げ返済に充てたいと考えています。 現在、特別加算融資残高350万円(年利3.6%・元利均等・最終払込年月平成25年10月)と通常融資残高1400万円(年利3.1%、平成19年から年利3.3%・元利均等・最終払込年月平成39年4月)という状況です。 毎月の支払い額を変更せず、期限短縮型で繰上げ返済する場合でローンシュミレーションで計算したところ、今後の返済額は、以下のとおり表示されました。 特別加算額 ≪変更前≫440万円 ≪変更後≫170万円 通常融資額 ≪変更前≫2050万円 ≪変更後≫1610万円 変更後の金額だけを考えると通常融資額を繰上げ返済した方が得なような気がしますが、やはり借り入れ金利が高い特別加算額の方を優先して返済したほうが良いのでしょうか? よろしくご教授ください。

  • 住宅ローンの繰上返済について

    住宅ローンの繰上返済について お世話になります。 近々、家を新築しローンが始まります。 恥ずかしながら内訳を書くと、 ・建築費(諸費用込)約2100万円 ・頭金(親からの援助含む)1300万円 よって、800万円を借入し、変動金利15年でローン予定、 今の金利だと1.2%です。 共働きのため今までのペースで年間150~200万程度貯金できているため そのお金を繰上返済しようと思っています。 繰上手数料が3150円かかりますが 1.50万円たまるごとに(ボーナス月)繰上 2.100万円たまるごとに繰上 3.金額関わらず、1年に1回程度繰上 どれがいいのでしょうか? とにかく損をするのがイヤなので、総返済額が少ないのを教えてください。 また、シュミレーションサイトでお勧めがあれば教えてください。 よろしくお願いします。

  • 住宅ローンの繰上げ返済について

    こんにちは。 住宅ローンの繰り上げ返済方法について、良い方法を教えてください。 今、夫婦2人で銀行から住宅ローンの融資を受けています。 変動金利・3年で設定してあります。 その3年後の期限がきたときに、次は変動金利にするのか・固定金利にするのかの選択と、繰上げ返済をしようと思っています。(そのタイミングでないと繰上げ返済ができないと銀行から言われました) ローン額は夫約2000万、私約800万ですが、この繰上げ返済の方法として・・・ 1)私の方を先にできるだけ減らす 2)夫の方を先にできるだけ減らす どちらが得なのでしょうか? 残高が多いとその分利息が多くかかるのかなとも思いますが、2人分の更新の処理には2人分の手数料がかかりますよね? それを考えたらどちらがいいのか・・・と思ってワケがわからなくなってきました。 お分かりになる方、よろしくお願いします。

  • 住宅ローン借り換え・繰上返済の考え方

    こんにちは。お世話になります。 3年前に住宅金融公庫で10年目まで金利2.45%、11年目以降35年目まで金利4%の住宅ローンを組みました。繰上返済を数回実施した結果、現時点で7年間は2.45%、その後14年間は4%になりました。 繰上返済やローン借り換えについていろいろシミュレーションをしているのですが、基本的な考え方について皆様のご意見をお聞かせ下さい。 現在のローンのまま余裕資金でどんどん繰り上げするのがいいのか、繰上はせずに金利が上がる7年後に金利の安いローンに借り換えるのがいいのかどちらでしょうか? 当初は繰上は早ければ早いほど効果が大きいと聞いて貯金もそこそこにひたすら繰り上げしたのですが、結局金利4%の期間が短縮されるだけなので7年後に借り換えを検討する方が効果が大きいような気がするのですが・・・ よろしくお願いします。

  • 繰上返済、ほとんど得しない?

    住宅ローンを以下の条件で借りています。 ・融資金額 800万円 ・基準金利 1.05%(変動) ・返済額  毎月約4万8000円(賞与無し) ・1回目の返済 2010年11月1日、元利均等、 ・繰上返済(1回目) 2011年2月1日(250万円) (1回目の繰上返済により、返済期間15年⇒10年2か月になりました。残り、500万円弱。) 余剰金が200万ほど発生したため、2回目の繰上返済(返済額軽減)を 行おうかとネットにてシュミレーションし、比較したところ ローン控除と差し引くと約12000円、手数料を考えると 約9000円ほどしか差がないように表示されました。 全然知識がないのですが、これくらい低金利、かつ融資額も低ければ このような結果になるのでしょうか。 ※この結果だけを信じてローン返済をせずに手元に置いておいていいものか迷っています。 それとも銀行のローン窓口のようなところで相談するべきでしょうか。 (まだ足を運んだことはありません。)

  • 繰上返済について

    こんばんは。 今年の2月に固定金利の切り替えがあり、この時期に住宅ローンを100万だけ繰上返済をしようとしています。 それで、銀行から繰上償還シュミレーション結果が送られてきましたが、支払う金額に不明な項目がありました。どんな意味か教えてください。 1.経過利息  9619円 2.約定返済分(02月分) 50425円    なおこの約定返済分は、繰上償還後割賦金と同じ額でした。