年金としてのアパートへの投資

質問

似たような質問を別の所は書いたのですが、
もう少し、詳しく状況をかきますのでお願いします。
投資額として
５００万円と１０００万円の場合です。
地価としては６００万円程度で購入できるいなかの都市です。
当面は利益がでても繰り上げ返済で考えています。
実質、老後か子供が大学（１０年後ぐらい）まで利益をでないように返済をしたいと考えていう人がいます。
余裕のある時に繰り上げ返済の予定ですから、入居率は将来少し下がっても大丈夫のようです。
今のお金は一時金としてでたので、現金で持っていいると使ってしまうと考えているそうです。
自営業のひとで、アパートの管理の時間はあります。
生活費は自分の仕事で稼げる人です。
１．５００万円の場合
中古住宅、ワンルームマンションなどを購入。
１０００万円程度は借入れ。
２．１０００万円の投資の場合
２０００万円を借り入れ、ワンルームのアパート
を建てる。
別の所では無謀と言われましたが、当面の利益を考えず、
将来の資産を作るという考え方でもおかしいでしょうか？
いなかで本当に土地は首都圏にくらべると安いです。
５００万円で住宅地を６０坪ぐらい買えます。
ワンルームの方が効率は良いでしょうか？

回答No.8

noname#11476 · ベストアンサー

>良い利益率のものがありましたらお願いいたします。
それは難しい質問になりますね。
外貨関係では長期保有を考えればいま高い金利のところに預けるとこれ以上を期待できる可能性があります。（外貨の債権などです）
更に得ようとすると株になりますがこれはリスクも高すぎますし、知識も必要ですからね。

安全確実で３％確保するのであれば国民年金基金が予定利率３％で運用されていたはずです。（これでもバブル後にかなり下がりました）
まあこれは毎月のもので、まとめて預けることは出来ませんが。

あと住宅ローンが残っているのであればそれの返済に充てるとその金利分の運用が出来たことになりますから、それは安全確実でその金利分の運用ということでぜひ行うべきです。
片方で投資して片方で借金では相殺されて資産は増えません。

では。

お礼

回答ありがとうございます。
だいぶん理解できましたが、
できれば、実際にアパート経営者の方
の意見も聞きたいのでもうしばらく締め切りを延ばします。

回答No.7

noname#11476

不動産投信（これは専門家がご質問のように投資するもので）での利益は大体３～６％程度です。
ですから、条件がよければ同程度まで期待できますが、上記は沢山あるいろんな物件を集めたもので、中には赤字のものもあり、また黒字のものもありという中での平均値になります。

まず、土地は全額自己資金とします。そうすると、初めから土地を所有している人が建物を建てるだけの話になります。

家屋にかかる費用：
建築費用のほかに維持修繕費がかなりかかります。普通の家より当然大きいし、人に貸す場合は内装の痛みも激しいです。退去時に請求できるのはあくまで借主が特に損害を与えた部分のみですから、自然磨耗的な消耗は自分の支払です。
あと、固定資産税も忘れずに。

家賃収入：
当初はそれなりに取れますがだんだん金額は下がってきます。古い物件は安くしないと借り手がいません。
ですから当初１０年で建築費用を回収できるようにしないとあとが続きません。
（修繕費用が必要ですから）

建物の立替：
木造で２０年以上たつと家賃はきわめて低くなり、借りてもいなくなり空室が目立つようになります。
そうするともはや利益を出すどころではないので建替えが必要になります。厄介なのは、建替えずに終わらせようとすると借家人が数人残っていて簡単に壊せないという問題があり、立替しか選択肢が無いという話になる場合もあります。

長期的な不動産価値：
建物は上記の通り価値はどんどん０円に近づきます。

家賃相場や土地価格などは長期的には下がると見てください。
理由は簡単で借り手や買い手がどんどん少なくなっているからです。
いわゆる少子化という問題がここでも顔を出します。
老人は増えますが老人は土地を買うことはありませんので、この先になると現在よりも公租公課の負担の大きな数の少ない現役世代しか買い手がいませんから、当然長期的にはそうなるのです。

ですから不動産というのは専門家の間ではもはや資産としての価値はないという意見が圧倒的です。面白いのはそれでも総務省のアンケートでは一般の人はまだ土地神話というか不動産としての価値を信じている人が多いという結果が出ていることですね。でも専門家の間ではもはやそうはみなしていません。

不動産投信の場合は、それでも地域的には伸びる地域や需要のある地域はあるので、そういう数少ない将来性のあるものに投資しようというものです。ですから上記否定的な話が主体とはいえ全部がそうだというわけではありません。

とりあえずアパート経営などについては沢山の書物が出ていますし、講習会なども色々ありますのでそういったもので勉強されてはいかがですか？
損益関係についても事前に緻密な予想を立てられるくらいで無いとどうにもなら無いでしょう。

以上ご参考まで。

お礼

mickjey2さん回答ありがとうございます。
mickjey2さんはよく回答を拝見します。

実際に投資するかどうかは半年かけて勉強の予定です。
自宅を建てる前にはご主人がアパート経営の本を買っているようですが、本だけで無く生の声が聞きたかったので質問しています。

元手の金額は理由があって確定するのに１か月程度かかる予定です。
住宅ローンを計算すると残り約１０００万円、今の金利でしはらい続けると１２００万円の支払いですので、そちらとの兼ね合いも考えていろようです。
残りが１９年なので一括で支払いその分を貯蓄と投資の方法も考えているそうです。

補足

具体的の例で参考になりました。

＞不動産投信（これは専門家がご質問のように投資するもので）での利益は大体３～６％程度です。
これ以外にも良い利益率のものがありましたらお願いいたします。
株式はバブル後にやったことがあるそうですが、ほぼ損得無しでした。
苦労の割に才能が無いので難しいのはやらない予定です。

回答No.6

noname#9283

＃２です。

どうやら、私が考える「常識」と田舎の「特殊事情」とでは、だいぶギャップがあるようですね（コンビニが「車で」５分とか）。恐らく家賃の水準も全く違うんでしょうね。「アパート経営」と聞くと、どうしても「金持ちの道楽」みたいなイメージがあるので、失礼ながら２、３０００万円程度に借り入れが必要では、「無謀」と思ったわけです。「生活費は自分の仕事で稼げるので、当面利益が出なくても困らない」とおっしゃっているように、やはり、一種の「道楽」なのかもしれませんが。「土地代の５００万円残ればそれ以上は損しない」とおっしゃいますが、時価５００万円の土地を５００万円で売る人はいませんよね？仮に時価５００万円だとしても、土地が残ればそれでいいんですか？個人的には簡単に換金できなければ、「資産」としての価値はないと思いますが。「家でも建てれば」とお考えなら、やはり、私には「資産運用」と言うよりは「単なる道楽」としか思えませんね。何にせよ、私は「専門家」でも何でもありませんので、後は他の人にお任せします。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
都心の住宅事情とは全くことなります。
安い賃貸なら３万円程度からあります。
昔、主人は月１万円のアパートで生活していました。

今お金が必用な訳でなく、将来お金が必用なのは
わかっています。特に国民年金では暮らしていけないでしょう。１０年後２０年後に収入の足しになり元本割れしなければ良い訳です。タイトル通りの年金として考えています。

税金と改修費用は無視できませんが、収入が全くの０ということもないと思います。

土地の価格はいなかですからバブルの影響は少なく、これ以上大きく下がることはないと思います。バブルであがっているわけでありません。

退職者でアパートを経営する人はけっこういます。
友人は都心でマンションを買っていますので、初期投資を何年で回収するかという意味では都会もいなかもあまり関係ないと思います。
購入費用の３０％程度を自己資金の目安にしてそれ以下の自己資金比率での投資は考えていないです。

補足

都心でも中古のワンルームマンションであれば、３００万円前後からありますから、１０年２０年後ということで考えると無謀でも無いと思いますが、どうでしょうか？

夫婦で働いて１０００万円程度までの資本は特別の金持ちでは無いと思います。
土地が５００万円というのはアパートの修理もできなくなった場合ぐらいで、奥まで国民年金だけでは暮らしていけないということを考えています。

回答No.5

ultrayasu

当面でも利益がでないとキャッシュフローが赤になると資産または資金を食いつぶす事になり、無謀ではないでしょうか。それとワンルームのニーズはあるのでしょうか、わたしはいなかではニーズが少ないと思います。
とにかく、現状でもキャッシュフローが黒になるか検証してみてはいかがでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
キャッシュフロー自体の意味が？です。

土地代が投資の５０％でも無謀でしょうか。
私の頭でわかるようにお願いいたします。

市内には某世界的に大手の工場の関係は忙しいですし、
新興住宅地となっている地域もあります。
そういう地域では働く人のワンルームのニーズもあると思いますが間違っているでしょうか？

回答No.4

garnetscrein

金利だけで赤字になりますよ。
リフォーム代と修理予備金

なお、コンビニはど田舎でもあります。

マンションも、中古だと入居率が・・・

お礼

回答ありがとうございます。

いなかですので、コンビニより駐車場の方が必用です。
周りのアパートを見ているとリフォーム後などは入居率が高いようですし、リフォーム中に募集して入居率を高くしているようです。

補足

コンビニは駐車場があれば車で５分程度であるので、若い人でも不便はすくないのではと言う意味で書きました。

回答No.3

sparco

何の商売でもそうですが、やり方によります。
自営業者だというので、わかっているとは思いま
すが。

実際田舎のアパートは利回りが良い中古物件が多
数あるようです。ハウスメーカーの新築はハウス
メーカーを儲けさせるだけでは？

以下の本を読んでみると良いかと思います。東京
に来られるようでしたら、セミナーも開催されて
いるようですので、投資される前に勉強してみて
はどうでしょうか。

サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版

参考URL：

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4408105473/ref=sr_aps_b_/250-7227246-5756210

お礼

回答ありがとうございます。
無謀と言われる回答が多いのですが、
例えば１０００万円の投資として、
何％までが一般論の限度でしょうか？
当面に利益はでなくても良い状況です。
土地代５００万円としてそれ以上損することは
無いと考えています。
月々の入居率８０％とした場合でも借入の返済が
可能であれば問題ないと思いますが、私の頭でも理解できるように数字を出してもらえるとありがたいです。

回答No.2

noname#9283

私も「無謀」だと思いますね。＃１さんの言うように、「借り入れ」する時点ですでに間違っています。

>私の家の周りにのアパートはたくさんあります。

早い話が「競合が多い」ということですよね。そのアパートは全て満室なんですか？アパートに入れない人が多いんですか？それとも、あなたの住む場所の人口が急増しているんですか？他との「差別化」できるんですか？「夢を見る」のは勝手ですが、現実はそんなに甘くないと思いますね。

「不動産投信ＲＥＩＴ」にリスクがないとは言いませんが、少なくとも「いつでも換金できる可能性が遥かに高い」ことだけは事実です。借り手がなければ、ただの「不良資産」ですから。

お礼

回答ありがとうございます。
無謀と言われる回答が多いのですが、
例えば１０００万円の投資として、
何％までが一般論の限度でしょうか？
当面に利益はでなくても良い状況です。
土地代５００万円としてそれ以上損することは
無いと考えています。
月々の入居率８０％とした場合でも借入の返済が
可能であれば問題ないと思いますが、私の頭でも理解できるように数字を出してもらえるとありがたいです。

回答No.1

garnetscrein

不動産投信REITを買ったほうが実際良いですよ。

かなり無謀すぎます。

借り入れ自体がですよ。
田舎の土地なら、交通の便とか、周りの条件でかなり変わってきます。

少なくとも、現金一括払いできなければ無謀です。
金利リスクが大きすぎますよ。

お礼

回答ありがとうございます。

不動産投信REITは勉強させます。

いなかといっても２０万人に少したりない程度
で私の家の周りにのアパートはたくさんあります。
３０００万円に対して２０００万円を２０年で借りた場合
３％の利息のシミュレーションで月１１万円程度の返済ですから年１３０万円程度。
だいたい建物の１０％程度が収入として２％を経費と考えても８％で２４０万円の利益で最初の５年をクリアすると
むりな計画ではないと思いますが、無謀でしょうか？

補足

全額一括は投資としておもしろみが？
物件例として１戸住宅なら
土地　７０坪　建物７６平米　築昭和５２年なら
６６０万円　を５００万円ぐらいで１６０万円の借入れとか
土地　５６坪　建物９１平米　築平成７年　が９４０万円で７００万円で２４０万円ぐらいの借入。

利益はほとんどでなくても土地としては資産価値があると思いますが、現金一括でなくてはだめでしょうか？
コンビニなどは車で５分以内にある地域です。