将来相続する予定の家への家賃支払い

質問

将来、両親から相続する予定の家に対して、お金を毎月支払うよう両親から言われました。無償で相続させるのではなく、半額くらいは両親から買うといった形をとる、ということです。書類上ではなく、あくまで、タダでは譲らないよ、というスタンスのもとです。このような場合で、実際に将来相続することがあったら、相続税というものはどうなるのでしょうか？両親にお金を支払ってはいても、１００％相続したという形になって、相続税も１００％かかるのですか？将来相続税が少しでもかからないよう、このような形をとる場合に残しておいたほうがいい書類などはありますか？ちなみに、両親が住んでいる今の固定資産税なども、親ではなく私が代わりに払っています。

回答No.4

ma-fuji

＞両親にお金を支払ってはいても、１００％相続したという形になって、相続税も１００％かかるのですか？
そのとおりです。
土地や建物がだれのものかという判定は、原則、だれの名義で「登記」されているかでみます。
なので、いくら貴方が土地代を払っていたといっても、貴方のものとはみなされません。
親の財産がいくらあるのかわかりませんが、控除額以下なら相続税はかかりません。

現在の控除額は
５０００万円+１０００万円×相続人の人数　ですが、
３０００万円+６００万円×相続人の人数　に改正する法案が国会に提出される予定でしたが、大震災の影響で立ち消えになっています。
今後、どうなるかはわかりません。

＞将来相続税が少しでもかからないよう、このような形をとる場合に残しておいたほうがいい書類などはありますか？
「売買契約書」を作成し親にその分のお金を支払い、家の一部について貴方名義に「所有権移転登記」をしておくことです。
ただ、売買価格があまり安いと、贈与とみなされ贈与税がかかるおそれがあります。

親も同居しているんですよね。
通常ならそんなこと言いませんが…。
また、家の相続税評価額は年数がたてば下がっていくし、普通の相続にすれば貴方もめんどうな手続きすることないのに。

お礼

ご回答ありがとうございます。今、親とは同居しておりません。別々に暮らしていて、親は不動産はあるけど現金がないので代わりに色んなものを払わされています。いくら将来譲るんだから、と言われていても、しょっちゅう振り込み用紙が送られてくるのでうんざりしていて、将来譲る、という約束は単なる口約束ですので、反故にされては困ると思い毎日悩んでいます。話し合ってすんなり了承する親ではありませんし、かといって見放すわけにもいかないので困っています。このまま支払い続けては、自分で不動産を買うこともできませんし、なのでこの約束を反故にされては困るのです。もっときちんと話し合ってみます。ありがとうございました。

回答No.3

bara2001

親子間であれば、ただで子供に家を貸しても税務署もうるさいことは言ってきませんが、ご両親がそういう方針であればしょうが無いですね。
（これが、自分の会社に建物をただで貸す、なんてケースになると、税務署は必ず突っ込んできます）

賃貸借であれば、質問者様がいくらご両親にお金を支払っても、所有権はまったく動きません。
固定資産税を払っていても同じことです。
親からただで、あるいは格安で不動産を借りている場合は、固定資産税くらいは払うのが普通で、これもやはり所有権には影響しません。

このまま相続が発生しても、所有権が移動していない以上、普通に相続税はかかってきます。
居住用財産の特例などはあるでしょうが。

＞半額くらいは両親から買うといった形をとる、ということです。

ちゃんと売買契約書をつくって、共有持分の移転登記をしないと、認められませんよ。
親子間でお金が動いてたって、それがどういうお金なのか第三者にはわかりません。
はやい話が「親に仕送りしてただけでしょ」と言われたらおしまいです。
契約書を作るにも登記をするにもお金がかかります。毎月そんなことをするのは不可能です。

ところで、本当に相続税がかかりそうな話ですか？
ざっくり言って「５千万円＋（１千万円×法定相続人の人数）」の基礎控除内に課税遺産総額が収まっていれば相続税はかかりません。
もっともじきにこの額は「３千万円＋（６百万円×法定相続人の人数）」になるでしょう。
もともと今年の国会で相続税法の改正が予定されていましたが、東日本大震災の影響で、後回しにされたままほったらかしになってます。

失礼なことを申し上げますが、私の知る限りの資産家のお宅で、こういうケースは聞いたことがありません。
子供から親にお金を入れさせて、親がそれを貯蓄したうえで、あとでまとめてドカンと返す、ということならありますが。

お礼

ご回答ありがとうございます。お恥ずかしい話ですが、相続税はすべてにかかるものだと思っておりました。ですので特に資産家というわけではありません。両親は不動産はあるけど、現金がないので、タダでは譲らないと言っていて、今までずいぶん支払ってきました。支払ってるといっても仕送り、ということになるんだと思いますが。渡したお金を貯めておいてくれてるなどということは到底期待できません。母が母の友人から、子供にタダで譲るんじゃなくてお金をとればいい忠告というか、言われてるらしくて。いつも口約束で、将来譲るから、と言われていても突然やっぱり無理、と言われたり、とにかく口約束なので、何か私が支払ってるものの権利が証明できたほうがいいのではないか、と不安になったのです。きちんと話し合ってみます。ありがとうございました。

回答No.2

Pavel3118

現状のままでは１００％相続財産としてみなされることとなります。

親族間の取引について税務署は甘く見てくれません。むしろ特別厳しく判定されます。

いくら質問者さんが「半分は自分が払った」と言って振り込み等の証拠書類を用意したとしても、「両親に対する資金の贈与ですね」と判断される可能性が高いです。形の上では代価を払って得たものは何も無いからです。

贈与税の基礎控除は年間１１０万円ですので、これを超える部分については親御さんに贈与税がかかると思います。

ところで、それ以前に自分が相続税の対象になるのかは検討されたのでしょうか？

相続税の基礎控除は現行　５０００万円＋（法定相続人数×１０００万円）となっております。
※　今年の初めに基礎控除をこの６割にする法案が出されていましたが震災のどさくさに廃案となっています。当時は問題なく通過する見通しだったため将来は下がるかもしれません。

質問者さんの親御さんの財産が上記の基礎控除以下ならば、そもそも相続税がかからないので心配無用かと思います。

相続税がかかる場合ですが、事実に即した形にするならば、支払った分に応じた家の持ち分だけ買い取る、つまりは家の名義を一部変更するのがよいのでしょう。ただし、手数料もかかり、住宅ローンの名義などによっては変更自体困難です。

ちなみに、支払った金銭を親御さんへの貸金とする主張も認められないでしょう。税務署は返済のされない貸付は消費貸借と認めません。特に親族間では厳しく見られます。

固定資産税の支払いについても、本来負担するべきなのは資産の所有者である親御さんです。場合によってはそれも贈与とみなされる可能性があります。個人的には、それをお子さんに払わせているだけでも十分だとは思います。

まず、以上のことを親御さんに説明すべきかと思います。

その上でまだ支払いを求めるならば、現実的には難しいかもしれませんが、質問者さんが住宅ローンを組むなりして、親御さんから家を買い取りローンを払う形にすれが税務署も問題視しないかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
相続税の対象になるか、など、お恥ずかしながら、相続するものに関してはすべてにかかるものだと思っていました。両親はなにかと子供に寄りかかってきて、将来この家が欲しいなら少しはお金を払いなさい、と言ってきます。今は一緒には住んでいません。あまりにも色んな面でお金を支払わせようとするので、うんざりしているのと、今までに渡しているお金（仕送りという形でしょうか）がかなりの額になっているので、なんとかならないものかと思ってしまって。特に書面で相続に関して約束しているわけでもありませんし、あくまで口約束なので実際将来どうなるのかも不確かで。
きちんと話し合ってみます。ありがとうございました。

回答No.1

hata79

親のものだから相続財産になるのですから、お金を払った分だけは貴方のものだとしておけばいいのです。
そのためには、売買契約書を作成して、不動産の所有権移転登記をします。
結果、親が５０％子が５０％の所有権を持つという登記になっていれば、相続時には「親の持ち分を相続する」ことになります。
固定資産税を誰が負担してるかという問題は「真実の所有権者は誰か」訴訟になったときなどに、真の所有者だから固定資産税を負担してたという補強になるだけです。
固定資産税負担をした者に所有権が移転するものではありません。
不動産の所有権は「登記」が第三者つまり税務署長への対抗要件です（民法１７７条）。

お礼

ご回答ありがとうございます。
所有権の問題、少し話し合ってみようと思います。
ありがとうございました。