震災後の実家の再建に関して（仙台市）

質問

この度、東日本大震災で、実家が被災しました。
大規模半壊で、修繕は不可能で、取り壊すことになりました。
（仙台市の内陸部ですので津波ではなく、地震でやられました）

　取り壊し（約２００万程度かかる）までは、自治体（仙台市）が
行いますが、その後の立替は、持ち出しになります。
　幸いなことに現在、ローンはありません。

　実家の家族構成：祖母（８３）母（６１）です。
　私（東京）は、３６歳です。仕事の関係で実家にもどる（転勤）
することは不可能です。
　また、祖母、母とも仙台を離れる気はないそうです。
　私が実家にもどる場合でも、６０歳で定年でもどった場合で
あと２４年。６５歳まで再雇用の場合で２９年後になります。

　現在は知人の空きマンションを月６万円で借りております。
（相場は１０万程度）知人は、現在東京勤務で、実家も別の県の
ため、いつまででもかまわないとのことでした。

　このまま６万（管理費、更新料などはなし）のマンションを
借り続ける方がよいのか、または、同じ場所に再度、家を建て
直したほうがよいのか思案中です。

　複数のハウスメーカーに見積ったところ、庭やその他の工事
など細々したものをいれると、２０００～２３００万ぐらいか
かりそうです。

　祖母、母とも高齢なので、建て直しの場合は、老後の預金を
切り崩し、現金一括で購入することになります。

　土地の場所ですが、いわゆる昔の団地でして、現在団地自体が
高齢化しており、バスの便も少なくなり、また、スーパーや
本屋なども撤退し、生活する上では、不便な土地になります。

　この為、万が一の場合などは、家を人に貸すということは
難しいです。

　なお、自宅を再建した場合、国から支給される額は２００万
になります。（賃貸の場合は５０万円）

　また、家を再建した場合は、毎年固定資産税等や火災保険
家の保守費などを考えると月６万のところに住み続けた方が、
なにか不測の事態が起きた時に対応しやすいかなとも考えております。

皆様のお知恵を拝借できればと思い投稿いたしました。

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ．2です。
＞いまさらなのですが、聞いたところによると、公園予定地というのは、基本的に地盤が弱いので、分譲時に公園予定地するとのことが多いとのことでした。
このため、地盤が弱い可能性があります。この場合は、この土地に再建することはあきらめる予定です。

公園と言っても、小規模な街区の中の公園でしょう。これは仙台市は開発の事前段階でなぜか東南角などを指定することが昔は多かったので、そうなっただけだと思います。もしかなりの盛土で安全のために公園と指定されたならば、変更できません。
しかし、地勢がわかりませんが質問者さんのお宅だけ被害が大きいならば、団地の端で片側道路でその先は斜面などの地勢で無い限り、その宅地の下だけ深い盛土とは想定できないので、たぶん建物強度が思いのほか不足していたのでしょう。書かれている建物状況からそう感じます。偏心率の計算をするとわかるのですが、どちらからかの方向から揺れた場合に、かなりのダメージを受ける箇所があり、そこに集中して力が加わり、全体的にもゆがんで破損したのだと思います。失礼ですがゼネコン系の方々だと木造一般住宅には不慣れな方が多いのです。

現在は、まともな建築士が設計する木造建物はＣＡＤの進化で、そう高価なソフトでなくとも構造的な計算や偏心率なども計算してくれ、プレカット図や基礎伏せ図に反映されますので、耐震からすれば、そう怖がることは無いでしょう。
20万ほどはかかりますが、不安であれば1箇所でよいので（建物損傷が大きかったところあたり）建築する際はボーリング調査をおすすめします。地下の概要はおおよそわかりますから。

仙台は所得層が低いですから分譲価格帯は3500万以下です。出来れば3000万以下！なのでマンションの設備や仕様をそう豪華には出来ません（笑）なので、平成初期のバブルを除き、値上がりしたマンションはありませんね。確実に目減りしていきます。まあ戸建ても同様です。市街にちょっと高級なマンションがあるていどです。

保険ですが、共済関係は役所の罹災証明が無ければ適用にならず、今回は民間の損保との保証の違いははっきりしました。また家財は民間で500万程度なら地震も付加して年間1万ちょっとです。これは、今からでも加入されたほうが良いですよ。今回激甚指定があったからでしょうが、倒れたり、動いたりが判断基準で半壊扱いとなりましたので、火災は一部損だと数十万ですが、家財は数百万の保証がありました。

お母さん達をはじめ、似たような暮らしをされておられる被災者の方が沢山いらっしゃいます。遠方からの応援は大変でしょうが、なるべく顔を見せてあげてくださいね。長々と失礼しました。

回答No.3

oyazi2008

ＮＯ．2です。補足いただきましたので、書ける範囲で回答します。
○ヶ丘かその周辺でしょうから、まず流通性からすると良くはありませんが、貸家賃貸や土地の売買が成立しない地域ではありません。これは、山から下りたところの区画整理の商業施設が充実していることによります。年寄りが住むには不便になりましたが、若い世代は車での移動が当たり前なので、東京で思われるほど、不人気な地域でもありませんよ。団地入り口の開発も4年ほど前？だったと思いますが、そう時間がかからず完売しました。
また、貸家は物件数が少ないので、そう高い家賃でなければ貸すことは可能です。

現在、その土地は宅地自体に地震の影響が無かったか？が一番問題です。その団地内でも道路から宅地が高い地域もあり、土留めの欠損や沈下などが建物に影響していないのか？です。これが無いものとして、以下を記します。これがある場合は全く違う展開にしかならないでしょうから。

まずは、お母さんがその地域に拘られるか？どうかが一番考えなければならないことでしょう。近隣や友人など、そこを離れたくないという考えがあれば、建て替えしか選択肢はなくなります。
土地は60坪以上の地域ですから、平屋で3ＬＤＫ程度の建物を建てるのは可能ですし、2階建てでも問題はありません。たぶん今まで保有している荷物を入れるとなると、どうしても建物面積が必要で、これはあるところで、あきらめて捨てて、少なくして計画しませんと、床面積だけ大きな家になってしまうでしょう。質問者さんが遠方のため、安心できるハウスメーカーに依頼したいという傾向だと思いますが、安心して住める老後の家であれば、選択肢は多いので建築費はもっと抑えられる気がします。

次に、その地域に拘られてはいないのであれば、そのまま賃貸ですが、これは現状では知人の好意で住まわせてもらっているに過ぎず、知人の動向によっては、退去しなければなりません。長期的には余り宛にしないほうが良いでしょう。また周辺だと10万が相場の様な地域でしょうから（マンションだとやはり8万以上にはなります）6万ではなく8万以上を支払うことを想定する必要があります。まだお母さんも若いのでこの先20年以上賃貸はやめたほうが良いと思います。

もう一つの選択肢は、マンションで良いならば、中古を買ってしまうという選択肢です。今回の地震で被害が無く、普通は不人気の1階などを購入すれば、1000万から1500万程度で購入可能です。土地は60坪ですと800万～程度では売却出来ると思われますから（高低差がなければ）、そう多くの手出しを考えなくとも住み替え可能ですし、管理費等ぐらいなら定期的な支払があっても仕方ないでしょう。中古の戸建ての場合は1500万ぐらいになりますと、築年数が古く、手がかかるのでこれは選択肢から除外したほうが良いでしょう。それ以上の金額になると土地を売却しても手出し額が建て替えと変わらなくなってしまいます。

現在、まだ工事等の手配の遅延や（基礎と屋根が特別に）資材も高止まりで、すぐ建築に動くのは得策ではありません。メーカーなども契約とは言いますが、即着工は出来ない状況です。また、買い換えるにしても、震災後値上がりもしており、今はお勧めできる状況にはありません。
しばらくはお母さんの要望などを聞きながら、様子を見て来年以降に踏み出したほうが良いと思います。
今回古い住宅地での建物被害で地盤の影響を受けていない揺れによる被害の多くは、将監など平屋を2階建てに増築した例や、築年数がななり古く基礎に背筋が無く、吐き出し窓など多数あり計算上の強度がかなり不足しているものなど、が多かったのですが、土地自体は大丈夫だったのでしょうか？
木造在来でも、地盤調査をしての対応した住宅はほとんど被害を聞いていませんし、構造用合板を用いた工法ならさらに廉価な建売でもほぼ被害はありませんでした。
周辺ですと歩坂や松森などでは盛土地盤がすべり、その周辺のみ大きな被害が出ている地域があります。
御参考まで。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
ご想像の地域となります。
土地も６０坪以上あります。現在知人の好意により借りている場所は泉中央になります。地下鉄始発駅であり、役所、ドラックストア、スーパー複数、仙台へのアクセスの良さ（バスを使わないで地下鉄で仙台中心部へでれる）等、母、祖母ともに車を運転できないために、今回の震災により、徒歩圏内にスーパーや役所等のエリアに初めて住み、便利さは痛感しているそうです。
他界した父が準ゼネコン勤務だったため、建築士等の知り合いも多く、oyazi2008さんのおっしゃっている通り、現在、非常に高い相場になっているとのことですので、建築する場合は国の支援が受けることのできる３年以内のぎりぎりまで粘るつもりでおります。
また、当時の建築基準法が旧耐震だったこともあり、注文住宅を建てる時に、
・採光を重視して、窓枠が非常に大きく作ったこと。
・瓦が洋瓦で非常に重い瓦だったこと
・一階部分が半分駐車場だったこと
などにより、今回の地震には耐えられませんでした。
また、地盤に関しては、調査していないので不明ですが、その土地は角地であり、分譲時に「公園予定地」となっていたところを購入した経緯があります。
いまさらなのですが、聞いたところによると、公園予定地というのは、基本的に地盤が弱いので、分譲時に公園予定地するとのことが多いとのことでした。
このため、地盤が弱い可能性があります。この場合は、この土地に再建することはあきらめる予定です。（地盤改良してまでのキャッシュがないため）

マンション購入は現在、検討中です。ただ、私は東京の分譲マンションにすんでおりますが、仙台（特に泉）のマンションは、仕様が東京より劣るのが確認できます。（その分価格も比べものにならないほど安いですが）
東京では、２度マンションを購入しており、マンションに関しては、一般の方よりはある程度知識があります。（品川区で中古マンションを買って、購入時より高く売り抜け、現在港区のタワーマンションにすんでいます。購入時よりも数千万円高い状態です。（不動産大不況時に底値で新築を購入できたため。品川区のマンションは、都内で起こっていたプチバブル時に売却）
　２つのマンション購入時にかなりマンションは構造等を研究しました。（さすがに高い買い物なので）ただ、一軒家に関してはほぼ知識がありませんので、漠然と、私もハウスメーカーが安心なのかなと思っておりました。
知人の好意に関しては、確かにいつ打ち切られるかが不明なため、不安材料でもあります。
　ただ、祖母が高齢のため、入院・介護等になると、病院から遠く車もない母のみですと、あの地域は、非常に負担になると考えております。（母は３０年以上車に乗っておらず、運転はほぼ不可能および本人もするきはないとのこと）
いまのところ、今日も余震がありましたが、決まっていることは
・再建するならば、来年か再来年に
・自治体の補助（現在大規模半壊の認定を受けているので無償）で建物は壊す。（普通に壊すと２００万以上はかかるといわれました）
・地盤の調査を行う＞NGならあきらめがつく。
・一応、可能な限り知人の好意は受ける。（契約書も本格的なものを取り交わしております。）
・マンションも検討する。（介護に備え交通の便のよいところ）
という感じで考えております。
また、今は、特にハウスメーカーでなくても十分問題ないのでしょうか。
今回の件が母のトラウマになっているため、地元工務店はといっている次第です。私は地盤だとみているのですが。。。
　ただ、目立った地盤沈下等は起きておりません。隣家や近所も問題ありません。なぜうちだけという感じです。。
　記入し忘れましたが地震保険は入っていましたが、査定が厳しく200万ほどでました。（保険会社ではなく共済系で、共済系は掛け金が安いが、支払いも安いというのをインターネットでみました。すでに時遅しですが。。）

回答No.2

oyazi2008

仙台で不動産やってます。町名の特定までは必要ありませんので、おおよその地域と土地の大きさなど補足いただければ、ある程度詳しく回答出来ると思います。おそらく太白区か泉区のＳ40年代に山を切り開いた住宅地だと思いますが、ご希望であれば補則してください。

補足

泉区の県民の森に面した団地です。

回答No.1

Mokuzo100nenn

＞複数のハウスメーカーに見積ったところ、庭やその他の工事など細々したものをいれると、２０００～２３００万ぐらいかかりそうです。

地元の大工に頼んで２LDKを1200万円で建ててもらいます。
桁行5間、梁間4間、長方形の建て坪20坪の平屋建てで、切り妻屋根の平入りの南玄関と指定してください。
窓は必要最小限の大きさとして断熱性配慮し冬暖かく、夏の電力費も少ない家にします。

1200万円のうち200万円が政府から補助されるので、補助率は大きくなります。
庭は門や塀などの外構は無くても生活に支障ありませんので、資金に余裕のある時まで後回しにします。

マンション住まいでは、歳をとると出不精になりながちで、足腰が早く弱まり、早く死にます。
あくまで統計的な話で、例外はいくらもおります。

小さくて快適な一戸建てを用意し、出来る範囲で庭いじりでもしてもらうと、生きがいにも繋がり、足腰の老化を防止して、長生きする可能性がでてきます。

補足

大規模半壊した住宅が地元の大工（注文住宅）に頼んで立ててもらったものなので、母、祖母とも半壊した自宅（地震時に自宅にいた）地震の恐怖等もあること（時代は今と違うと思いますが）＆同じ団地でも、ハウスメーカー系の住宅が損傷が少なかったことで、地元の工務店に頼むのは抵抗があるようなのです。（別に否定しているわけではなく、私は地盤等もあると思います。ただ、周りがそうだったという事実があるため、どうしても立て替えるならハウスメーカーとこだわっています。ハウスメーカーだとどうしても高くなるのは承知しているのですが。。。）