競売における敷金の返還について
- マンション競売によるオーナー交代後の敷金返還義務について
- 平成16年4月以降の契約更新時に敷金の返還請求先はオーナーAである可能性
- 最後の契約更新契約時期が敷金返還の判断基準となる可能性
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競売における敷金の返還について
自分の借りているマンションのオーナー（以下、Aとします）が、競売にて新しいオーナー（以下、Bとします）になりました。自分は平成13年6月から借りており、その時にAに敷金を2ヶ月分預け入れました。ちなみに、マンションの抵当権は平成3年から付いているようです。 平成15年・17年・19年・21年と2年ごとに更新して参りました。 平成23年の更新はせずに退去しようと思っていましたが、Aとは連絡が取れず、そのうち競売で平成23年5月にBに変わりました。 先日Bがうちに来た時に退去する旨と敷金に関して聞いたところ、 「平成21年に更新契約をしているから、敷金の返還義務はない。平成16年4月以前に契約し、かつ更新等していない賃借人に対しては返還義務があります。」 と言われました。 自分でもいろいろ調べ、平成16年4月以降に契約し賃貸した場合、敷金の返還請求先はAになりますが、平成16年4月以前に契約し、平成16年4月以降に更新した場合も敷金はAに請求するものでしょうか？ 抵当権の設定時期と最初の契約時期が肝だと思っておりましたが、最後の更新契約の時期が肝なのでしょうか？ また、これから自分は誰にどう請求すればよいのでしょうか？ 敷金2ヶ月分は自分にとって結構なお金なので教えて頂ければ幸いです。 宜しくお願い致します。
- lyo227
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>「平成21年に更新契約をしているから、敷金の返還義務はない。平成16年4月以前に契約し、かつ更新等していない賃借人に対しては返還義務があります。」 平成21年に更新契約をしているから、短期賃借権に関する従前の規定の適用がないというのは間違いです。「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）」と条文に書いてあるからです。 ですから、平成21年の更新契約が、借りているマンションに対する差押登記の前になされたのかどうかによって結論が変わります。前になされたのであれば、短期賃借権を買受人Ｂに主張できますから、ＢはＡの敷金返還義務を承継します。後になされたのであれば、短期賃借権の更新を買受人に主張できませんから、Ａに対して敷金の返還を請求するしかありません。 掲示板では詳細な事実関係が分かりませんので、マンションの登記事項証明書を取得し、契約書等の関係書類を併せて持って行って、弁護士又は簡裁代理権を有している司法書士(ただし、敷金返還額が１４０万円を超える場合、司法書士には代理権はありません。)に相談されることをお勧めします。 民法 附則 （平成一五年八月一日法律第一三四号） ※施行日平成16年4月1日 （短期賃貸借に関する経過措置） 第五条 この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法第六百二条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。
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- mimicann
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>>＜買い受け人が負担することとなる他人の権利＞の箇所に自分のことは記載されておりませんでした。 つまり敷金は前所有者に請求ということで正しいのでしょうか？ その可能性が高いですが…、 競売物件資料は〔全て本書面に記載されておらず、関係者の利害関係を最終的に決める効力はありません。〕と書いています。 だから、執行官が占有者の調書漏れやミスで競売物件資料に載っていないこともあります。 まず、差し押さえ時期がいつか把握することが重要ですね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 謄本を調べた所、物件の差し押さえ時期が平成21年2月となっておりました。 差し押さえ時期のあとに（平成21年6月）に更新しております。 つまり、自分は「新所有者に敷金の請求は出来ない」ということで正しいでしょうか？ 前所有者に請求しても返ってくることは難しそうですね・・・
- mimicann
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#2です。補足です。 競売物件資料には平成16年4月以前の賃借人は〈買い受け人が負担することとなる他人の権利〉が載っています。 例 賃借人 (1)範囲 101号室 賃借人 山田太郎 期限 平成23年6月20日 賃料 月額5万8千円 賃料前払 なし 敷金 15万円 上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対向できない。 通常である新法平成16年4月以降の入居者に対しては〈物件の占有状況に関する特記事項〉 (1)物件番号 102号室 佐藤花子が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日（新所有者に変わった日）から6ヶ月間明け渡しが猶予される。 新所有者は前述でしょう。だから新所有者から敷金返還してもらえる。
お礼
ご回答ありがとうございます。 競売物件資料は事前にDLしておりまして、確認した所 ＜買い受け人が負担することとなる他人の権利＞の箇所に自分のことは記載されておりませんでした。 つまり敷金は前所有者に請求ということで正しいのでしょうか？
- mimicann
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大家してます。競売します。 敷金は新所有者が引き継ぎます。しかし期限後の更新（23年6月かな）は買受人に対向できません。更新出来なければ、23年6月までしか住めません。6ヶ月猶予ではありません。 ○引き継ぐ例 契約更新 ↓ 競売開始決定 ↓ 競落・新所有者 ↓ 契約更新 新所有者に敷金引き継がないのは、競売開始後に更新すれば引き継ぎません。 ○引き継がない例 競売開始決定 ↓ 契約更新 ↓ 競落・新所有者 敷金は戻ってきますが、早く退去しないと悪いかもしれませんよ。
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