中古一戸建購入における根抵当権とは？要注意ポイントとは

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このQ&Aのポイント
  • ５０００万円の中古一戸建ての購入を考慮中です。契約の申し込みをしたのですが、不動産屋さんからちょっと問題ありのようだと連絡が入りました。現在の所有者がまだ入居中の物件ですが、引越し費用もないとのことで、５０００万円のうちの１００万円は引越し費用だそうで、内訳は、４９００万円が不動産の価格。１００万は引越し費用の価格です。
  • 謄本を取り寄せたところ、この物件には、７５００万円の根抵当権が銀行ではない業者の名前で入っていることがわかりました。ひょっとすると、５０００万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。
  • こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか？また、審査に通った場合、銀行の方で根抵当権などは外して、綺麗な状態で当方のものになるのでしょうか？個人で色々動かないといけないのでしょうか？借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか？全くわかりません。
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根抵当権がついている中古一戸建購入について

５０００万円の中古一戸建ての購入を考慮中です。 契約の申し込みをしたのですが、不動産屋さんからちょっと問題ありのようだと連絡が入りました。 現在の所有者がまだ入居中の物件ですが、引越し費用もないとのことで、５０００万円のうちの１００万円は引越し費用だそうで、内訳は、４９００万円が不動産の価格。１００万は引越し費用の価格です。 それについては不動産屋さんもきちんと契約を取り交わしてくれるとの事で大丈夫だと思いますが、 謄本を取り寄せたところ、この物件には、７５００万円の根抵当権が銀行ではない業者の名前で入っていることがわかりました。 ひょっとすると、５０００万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、 もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。 こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか？ また、審査に通った場合、銀行の方で根抵当権などは外して、綺麗な状態で当方のものになるのでしょうか？ 個人で色々動かないといけないのでしょうか？ 借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか？ 全くわかりません。 物件について気に入っていただけに残念です。 もしお分かりの方いらっしゃいましたらどうぞよろしくお願いします。

質問者が選んだベストアンサー

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  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)
回答No.6

抵当権、根抵当権が付いた物件を買うのは普通の事です。売買代金で債務を返済して抵当権、根抵当権を抹消し、同時に買主名義への所有権移転登記、買主のローンの抵当権設定登記を行います。 問題は売買代金で債務を返済して根抵当権を抹消できるかどうかです。残債が売買代金以下ならいいのですが、残債が売買代金以上であった場合、それでも債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうかです。 ですから残債を確認する事と、残債が売買代金以上の場合に債権者が抹消してくれるかどうかを確認する事が必要です。これについては仲介の不動産業者の仕事です。 しかし引っ越し費用もないという事ですから、売買代金は全て債権者に取られてしまうのでしょう。おそらく売買代金では残債に足らず、債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうかという話だと思います。 銀行でない債権者との事でどんな会社、人物かはわかりませんし、ちょっとヤバい筋の業者かもわかりませんね。全額回収を強硬に主張して話にならないかもしれないし、銀行のようにサラシーマンが担当でなければ簡単に話がつくかもしれません。 契約するならい以上の事を確認してからの話ですが、もう一つの問題は、金に困っている売主のようなので契約して手付金を払った場合にその保全が大丈夫か？という事です。ぶっちゃけた話、何百万かの金額を持って逃げたり飛んでしまったりしないか、という事です。手付金は仲介業者が預かる、というような方法を取る事もありますが。

newfunny
質問者

お礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います 専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です またまた不動産屋さんにお手数かけている状況です・・・ どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

その他の回答 (7)

  • takapiii
  • ベストアンサー率55% (944/1707)
回答No.8

宅建業者です。 >ひょっとすると、５０００万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、 もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。 回答は出揃っている感がありますが、そもそもこんな事を申し込みを受けてから言いだすその業者自体が信頼性が薄いと思いますね。本来なら仲介物件として扱う前に権利関係など調査済みが普通です。今頃「謄本取り寄せたら」と言っている業者なら、トラブル時のリカバリーは期待できません。あまり信用されない方がよろしいかと。

newfunny
質問者

お礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんですので多分大丈夫だと思います 不動産屋さんについて、私が色々悩んで連れまわしたので全部については謄本まで確認できなかったのだと思います、、本当に迷惑かけっぱなしです ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

  • poolisher
  • ベストアンサー率39% (1467/3743)
回答No.7

不動産屋もトラブルを懸念しているような取引なら見送るのが正解です。 司法書士に頼めば大丈夫という回答がありますが、嘘ではありませんが、 抵当権者がきちんとした金融機関であれば、大丈夫でしょうが得体の 知れない業者ということであれば何が起きるかわかりません。 例えば、契約して手付打った瞬間に手付を持ち逃げされてしまう可能性 もあります。後は悠々と抵当権業者が競売にかける、など。 不動産屋が腰引いているような物件なら、止めたほうが無難です。

newfunny
質問者

お礼

＞例えば、契約して手付打った瞬間に手付を持ち逃げされてしまう可能性 ＞もあります。後は悠々と抵当権業者が競売にかける、など。 確かにそういう場合もあるとのことでした 現在本物件について銀行のローン仮審査中ですが 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います 専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

  • m_inoue222
  • ベストアンサー率32% (2251/6909)
回答No.5

＞５０００万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、 勘違いされています 貴方は抵当権が外れた物件もしくは同時に外れる物件を買えば良いだけです 私も複数の物件を購入していますが抵当権の無かった物件の方が珍しいですよ 自分で手配した司法書士立ち会いの下に手続きされれば大丈夫です 逆に、抵当権の設定されたままの物件は買う物では有りません ＞こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか？ 無関係、貴方の信用力とその物件の価値で決まるでしょう ＞個人で色々動かないといけないのでしょうか？ どうせ登記を司法書士に依頼するのですからそちらで相談されるのが一番です ＞この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか？ 代金の支払いと同時に外すのが一般的でしょう 過去の私の一例．．． ・抵当権６０００万円の物件（銀行） ・購入価格３０００万円（ローンを組みました） ・代金・契約手続きは銀行の応接室を借りて行いました ・同席者 　私＋私の依頼した司法書士 　仲介業者（不動産屋） 　売り主 　銀行の担当者（抵当権者） ・契約書の捺印＋代金の支払い＋抵当権を抜く書類（銀行が発行） ・代金の３０００万円は抵当権者である銀行が全て持って行ったようです 契約書の作成＋代金の支払い＋抵当権を抜く書類＋登記用の書類 全てが同時進行になります 貴方の依頼した司法書士は全ての書類を預かり、貴方の名義に書き換えて権利書などは後日届けてくれます

newfunny
質問者

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現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

  • atelier21
  • ベストアンサー率12% (423/3293)
回答No.4

何れ競売物件として出てくるのかも知れませんが 不動産価格として安い分、弁護士や司法書士代が掛る様になっている

newfunny
質問者

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現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

  • hkinntoki7
  • ベストアンサー率15% (1046/6801)
回答No.3

　追記ですけど事実関係を確認するのは手数料を取る不動産会社のお仕事です。不動産所有者と根抵当権者の間に幾らの債権債務関係があって、根抵当権者に債権金額分を支払ったら根抵当を抹消してくれるのかを確認する必要があります。 　もし、４，９００万円超えの債権債務関係があれば、超過分を質問者様が根抵当権者に支払うことになるでしょう。つまり、５，０００万円ではその物件を買えないということになります。

newfunny
質問者

お礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います 専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

  • hkinntoki7
  • ベストアンサー率15% (1046/6801)
回答No.2

＞借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか？ 　もし、根抵当を設定している人が不動産所有者に1,000万円の債権を持っていたら（要は1,000万円を貸している）、根抵当を外すなんてことはしないでしょう。自己破産と同時に不動産を競売に掛けて債権を回収するはずですよ。根抵当権者と不動産所有者の間に債権債務関係がなければ、登記費用を不動産所有者が支払うことで外してくれるでしょう。根抵当権は商取引の担保が目的なので数ヶ月間売り掛けがなく、振り出した手形が全て現金化されていれば０円となります。 　ちなみに根抵当というのは最大7,500万円の債権の担保であって常時7,500万円の債権があるわけではありません。抵当権が設定時に設定金額分の債権があるのとは違います。 　そして銀行は第一抵当権者になれない物件じゃないと融資をしてくれないと思いますよ。ですから、事実関係をしっかり確認されて不動産会社の担当者と一緒に借り入れ予定の金融機関に行かないと融資の可否はわからないと思います。

newfunny
質問者

お礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います 専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

  • yasuto07
  • ベストアンサー率12% (1344/10625)
回答No.1

引越し費用もなく、根抵当権より、安い値段で売却したら、抵当権が外れるはずがないでしょう。 そもそも、無理な物件で、５０００万円、ぜったいあぶないです。止めた方が良いでしょう。

newfunny
質問者

お礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です 不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと 契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います 専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです ・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました ありがとうございました

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