根抵当権が外せるかどうかについて

質問

根抵当権が外せるかどうか、お分かりになる方、何卒ご教授下さい。
宜しくお願いします。
現在Ａ物件（Ｃ銀行抵当権付、現借入残1000万円、現物件価値400万円）とＢ物件（Ｃ銀行抵当権付、現借入残500万円、現物件価値500万円）を所有しております。また、運転資金用で、両物件を共同担保として、Ｃ銀行の根抵当権の設定（借入枠3000万円、現借入残0円）があります。
今回、Ｂ物件を500万円で売却する予定です。
買い上げ先からは、「抵当権と根抵当権を外すこと」が条件となっておりますので銀行側にお願いしたところ、「Ｂ物件の抵当権は外せますが、Ａ物件の価値が下がっておりますので、もう600万円追加返済頂かないと根抵当権は外せません」と言われました。資金の余裕が無く、無理だと言うと、「一応稟議はかけますが、多分外せません」との事。
また一方で、「Ａ物件の価値が下がっていなければ外せた」とも言っておりました。
銀行側の担保保全の「気持ち」は分かりますが、「法律」的にはどうなのでしょうか？結果外せないということは認められるのでしょうか？
単純に、ローン完済により抵当権が外せて、根抵当権の枠内での借入が無ければ根抵当権が外せるのではないのでしょうか？

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

抵当権は被担保債権が弁済されれば当然に消滅するのに対して(これを消滅の附従性といいます。)、元本確定前の根抵当権は、被担保債権が弁済されても、当然には消滅しません。(元本確定前の根抵当権には消滅の附従性がありません。)それは、根抵当権が、一定の範囲に属する、一定の債務者に対する不特定の債権を担保するものだからです。もっとも、当然には消滅しないというのであって、根抵当権者の自由な意思により当該根抵当権を解除又は放棄すれば、その根抵当権は消滅します。
　ところで根抵当権に元本確定期日の定めがない場合は、設定後、三年経過すれば、元本確定請求をすることができますが、仮にこれによって元本確定したとします。
　元本が確定すれば、その根抵当権は抵当権と同じように消滅の附従性がありますから、問題の根抵当権の被担保債権は何かが問題になります。銀行の根抵当権ですので、債権の範囲として、銀行取引、手形債権、小切手債権となっているのが通例だと思いますが、1000万円の借り入れ(A物権の抵当権の被担保債権)も、銀行取引によって生じた債権に違いがないですから、その根抵当権でも担保されているのです。決して運転資金を借りていないから、その根抵当権の被担保債権はないということにはならないのです。
　従って、銀行が根抵当権を外す法的義務はありません。

お礼

すばやいご回答ありがとうございました。
非常に分かりやすく、勉強になりました。
住宅ローンも確かに銀行取引には当てはまりますね。
ありがとうございました。

回答No.2

P-Tech

「法律的」には、銀行の言うとおりです。しかし、世の中はすべて「交渉事」です。
銀行も、表向きは「法律どおり」の解釈で動きます。また、自分に都合が悪く、相手方（債務者）側にだけ都合のよい動き方をしてくれるわけはありません。
しかし、銀行は、「最終的に回収できる金額がもっとも多い方法」で回収します。したがって、「法律的」ではない例外的な対処もあると言うことです。
たとえば、質問者に弁済の資力が尽きている。さらに、Ｂ物件が、今回のチャンスを逃すと二度と500万円では売れない。つまり、銀行の回収率が下がる──そういう状況であれば、売ることに同意するでしょう。そのときは、根抵当権を外すはずです。
しかし、質問者にまだ弁済の資力があると判断すれば、今回の売却は、銀行にとって単なる「担保価値の減少」でしかありません。応じるわけはありませんね。
今回のケースを見ると、現状では、Ａ・Ｂ物件合わせて物件価値900万円に対して、借入残は1500万円。
仮に今回の売却を認め、当然売却代金500万円は銀行への返済に全額回すとすると、その後は、担保物件Ａ・価値400万円に対して借入残1000万円ですね。
そうすると、現状は900÷1500＝0.6、つまり担保割れが４割生じている状態、売却後は400÷1000＝0.4、つまり担保割れが６割生じる状態になります。
つまり、今回のＢ物件を売却すると、銀行にとっては「不利」になるわけです。これでは、応じるわけがありませんね。
それでもＢ物件を売りたいというのであれば、最低でもあと200万円分の担保価値（時価ではありません）の物件を代替担保として差し出せば、交渉の余地はあるかもしれません。
実際には、もう少し銀行側に有利な条件を示す必要があるでしょうが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
600万円は無理だったので、一度出せる範囲内での
交渉をしてみたいと思います。
新しい道を教えてくださり助かりました。
ありがとうございました。