根抵当権がついている物件

質問

中古住宅を申込中です。
申込の時に、登記簿のコピーをもらいました。
そこに、根抵当権がついていました。
根抵当権者は銀行です。根抵当権者の欄に共同担保という
表示がありました。
不動産屋は根抵当権の取り外しは、決済と同時に売主、買主、抵当権者
と三者立会いの上で解除されると言いました。司法書士がきちんと
立ち会うので大丈夫だといいましたが・・・
ネットで調べていたら、根抵当権がついている物件は
素人はやめたほうがよいとあったのですが、
そうなんでしょうか？
売主は地元の大地主です。売主と中古物件（今までは賃貸で貸していた
物件です。）は目と鼻の先なので
おかしな物件は売りに出さないだろうと自分で思っているのですが
どうなんでしょうか？
一代決心の上で申込をしました。
アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

１． 抵当権と根抵当権の差は、担保権者（＝本件の銀行）と債務者（＝本件の地主）との融資・借入が反復継続的に発生するかどうかというだけの違いです。一般の住宅ローンの場合には融資が一度きりで完済すればお終いという関係なので抵当権を設定しますが、債務者が事業者などで借入が複数存在して、借り入れ・返済が繰り返される場合に根抵当権を設定することで、都度の担保の設定解除が不要になる、という手続面での便宜を優先している、という理解で大丈夫です。

２． 先の回答にあるように担保付不動産の売買に際しては、買主（＝質問者）から売主（＝地主）へ売買代金を支払うのと同時に、売主（＝地主）がその代金で銀行へ融資金（全額or一部）の返済をする事を条件にして、担保設定銀行が担保解除を了解して手続書類を準備していますので、買主＝質問者には完全な権利が移転されます。質問者側は、この部分の事前の確認を仲介不動産会社経由で行っておけば、今感じている不安は解消されそうです。

３． 物件売買価格に対して担保設定額が大きすぎる、と言う部分については、地主側が総借入○億円に対して、不動産Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄを担保としているが、今回は物件Ａだけを質問者に売買する、というケースが有りますので、別途「共同担保目録」を確認すればおおよその状況が推測できます。（但し、土地・建物が別個の不動産として扱われるので、共同担保というのが土地Ａ‘と建物Ａ“の共同担保に過ぎない場合もありますが）　もっとも、単純に物件Ａの取得価格が○億円であった所が地価下落で△千万円で質問者が購入できる、あるいは過去には○億円であったが返済が進んで今の残債務が△千万円になっている、という可能性もありえます。

お礼

大変、わかりやすいご回答ありがとうございました。

回答No.7

sogami02

根抵当権が付いていることだけで、心配することはありません。
１　根抵当権は継続取引の担保とされるもので、現在の債権額が確定しておりません。極度額という最大の貸付金額を債権額としているものです。共同担保は債権の担保にひとつの物件だけではなく複数の物件をひとつの債権の担保にしていることを示しています。商取引を行っていると良く見受けられる現象です。おかしいことではありません。

契約上の履行条件は担保に無い物件を引き渡せばよいのであって、あらかじめ担保を消しておかなければならないものではありません。その主張をすれば、あなた以外の他の人を探すということです。

残金当日は司法書士の立会いで担保の抹消登記と、あなたへの所有権移転登記が同時に行われるのが通例です。安心して大丈夫です。

安心できないというならば、担保付の物件は購入できないです。
素人の聞きかじりは不安が募るばかりです。相談は専門家に、これは常識として下さい。知らない人と責任を取らない人は「消極的な意見」を言っていれば自分に責任がまわってこないので、どうしてもそうなりがちです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
素人が分からないことをやろうとすると、（私だけかも？）
不安が先走ってしまって。
一つ一つ調べて納得しながら進んで行くと自分も
安心できます。

回答No.6

bouhan_kun

契約条件として、抵当をそちらで同時にはずすこととしたらいいでしょう。入金がなければ、返済ができない。返済できなければ抵当は取れないということ。それを３者（あなた、売主、抵当入れてる金融機関。場合によってはそれ以上も）が顔を合わせて、同時に行います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.5

mifu33

自営業の方の多くは根抵当を設定されています。開業に当たって全て自己資金で賄う人は極稀なので。
　共同担保と記載されているとおり、ご質問者様が購入を検討されている物件のみの担保ではありませんし、根抵当の極度額が高くても、借入残額はそれ程では無いでしょう。なお、銀行が債権者なら、そうそう担保価値を大きく上回る抵当権設定を行う事は無いでしょう。
　私も根抵当権付きの土地を購入しました。

お礼

実際にご購入された方のご意見ありがとうございました。

回答No.4

misae0627

根抵当がついている物件は素人は止めた方が良いというのは、根抵当がついたまま買ってしまった場合にいくらで根抵当を外せるか分からないからです。１０００万の抵当権の登記があれば、最大で１０００万ですが、１０００万の根抵当だと１０００万以上必要となる場合があるからです。（登記の額と実際にはずすのに必要な額が一致しない）

　今回の場合、三者立会で司法書士も立会で根抵当を外してからの購入になりますから、問題の無い土地の購入となりますから心配せず契約して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

donaisho

抵当権のついた住宅を売却したことがあります。
つまり、ローンの残っている住宅を売却しました。
売却時に入る現金で完済をして同時に抵当権をはずしました。
不動産業者と司法書士がはいってくれるので、大丈夫です（まやかしの不動産業者や司法書士でなければ）。
はずした後の登記簿もコピーで確認しておきましょう。
権利書ももらっておきましょう（持ち主がなくしていなければ）。
また事業をしていたり、地主稼業を営んでいたりすると、抵当権は、存在して当然の事柄です。別に驚くことではありません。

お礼

同時に抵当権がはずれると伺い安心しました。
契約前に、解除されていればとてもよいのですが、
ローンを抱えている状態では、同時に解除が一般的な
ことなのですね。

回答No.1

326june2

いまどき抵当権が付いていない物件などありませんよ。　無いと言うことは銀行から借り入れをしないで現金で購入したか、ローンをすべて完済して抵当をはずしたかどちらかです。　抵当権が付いている物件は売買が行われるときに、購入価格から銀行への債務分を返済して、銀行が抵当をはずすことによって成立します。　抵当権が付いている物件を債権者に無断で売却は出来ません。

>　ネットで調べていたら、根抵当権がついている物件は
素人はやめたほうがよいとあったのですが
これは差し押さえ物件のことではないでしょうか。

補足

抵当権に根がついているため、警戒していました。
負債額が、売値よりも下であれば問題ないですが
もし、上まっていたらやめておいたほうがよいと
いう説明でした。極度額がものすごい金額なので
私の検討している物件の値段では足りないのでは・・・
と思いました。
普通の抵当権は解除できる価格で売値を決めると思うから
根抵当権も同じように解除できる金額で売値を決定していると
思うのですが。
債務額を売主に聞くことが可能であれば一番いいと思うのですが。
そこまで私がして良いものか・・・