巨額の根抵当権

質問

３０００万円程度の土地購入契約済みで、手付金を支払っています。しかし、その土地の根抵当権の極度額が２０億円以上となっています。山を切り開いた大規模開発なので、全体でその額になるのは理解できますが、戸建用の土地に分筆後も同額の極度額の根抵当権がついています。
仲買の不動産業者は、売買と同時に根抵当権も外れるといいます。それが慣習であり、残金支払い前に根抵当権を外すことはできないと言われました。
契約書には、引渡し時期までに全ての抵当権を外すという記載があります。これをもとに残金支払い前に根抵当権を外してもらうことは可能でしょうか。
司法書士も、売主側が手配した方の上、支払いもキャッシュのため、銀行にも相談できません。
どなたかアドバイスをお願いします。

回答No.2

question99 · ベストアンサー

こんにちは。

根抵当権の極度額が桁違いに大きいので驚かれるのも無理はありません。そして、その額に不安を覚えられたのは当然のことであると思います。

ここでいう根抵当権の設定とは、『開発業者がその開発を行うために金融機関から借り入れた債権に設定されている』ことはお解かりだと思います。
そして、『その債権が返済される際に抹消される』こともお解かりだとおもいます。また、『kmpnさんが売買契約を履行し物件の引渡しを受ける際にすべての抵当権が外れる』というのもその通りだと思います。

しかしながら、ここでいう『開発業者』が開発途中または引き渡し前に倒産した場合はこの限りにありません。ですから、金融機関は根抵当を物件の引渡しまで解除しないわけです。ですので、残金支払い前に根抵当権を外すことはほとんどの場合難しいと思います。

ですので、まず第一に『倒産するような業者ではないか？』『第三者機関による完成保証制度の有無』などによって、施主側で判断する必要があるわけです。

最終的には、その工務店が信用できるか否か。これに尽きるのです。

ただし、残念ながら取引の多くはこのようなセーフティーガード外で取引をされる場合がほとんどです。一生に何度もない大きな買い物です。充分に検討されることをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

回答No.4

kpmg

まず、貴殿が購入される区画に付着する20億の根抵当権の解除時期と貴殿が購入したときにその区画の20億の担保解除がされるという、不動産業者の弁は正しいです。
銀行側は、不動産業者への融資対象物件である契約済みの貴殿の土地の担保解除が間違いなく、当初の融資条件に合致しているか確認するために、上記決済と同時に解除することを普通は望みます。また、売主も先に借入金を貴殿の分を銀行に返済して担保解除だけをするような手間も取らないです。担保解除には銀行、売主ともコストを要するからで、20億の大規模開発にこのような一個人のリクエストはなかなか聞いてもらえないでしょう（申し訳ないですが現実です）。
貴殿の側も購入契約を締結したものの。30百万円全額支払ったわけではないので、上記のような要求は普通は受けれないと思います。
確実にいえることは、残金を全額貴殿が支払った後は20億円の根抵当権は抹消され、貴殿の所有権を脅かすことはないと商習慣上はいえます。

お礼

回答ありがとうございます。
特段異常な取引ではない、という点では皆様の回答は共通しているようで、安心しました。

回答No.3

mahopie

根抵当権設定額の大きさの説明は先の回答の通りです。開発土地の購入時に取引銀行からの借入金を担保する為に開発土地全体へ根抵当権が設定された上で、開発業者と取引銀行との間で「1区画販売毎に銀行へ幾ら内入返済する」というルールが出来ていると想像します。担保権者である銀行との取引上では１区画販売毎に銀行から、対象土地の担保抹消を行う為の「担保（一部）解除証書」と銀行側の委任状・資格証明書等書類一式を事前交付するなり、売買契約に書類を持った銀行員が立ち会う事（こちらが原則）になります。

契約にある「物件引渡し時までには担保を外す」との文言は、所有権移転と担保会場を同時に履行すれば契約上はクリアされることから、ここを根拠にしての担保の事前解除は難しそうです。

という事で、考えられる対応策としては以下の通りかと考えます。（一部漫画のようですが個人的には前職の業務では下記の全ての経験はあります）

(1) 担保解除についての懸念を伝えることで、資金繰りに余裕ある開発業者であれば、最終決済日前１・２日の時点で別の資金で銀行へ約束部分の内入返済することで解除証書関係を交付するケースもあり、資金交付前の段階で担保抹消が可能な旨の確認はできる。
逆に書類の事前交付ができる業者であれば資金面は不安ないと推測できる。
(2) 同様に銀行員立会いの場合にも現金交付前に担保解除が可能である事の確認はできる。
（但し、(1)(2)とも各種契約書の意味を質問者が理解できることが前提）

(3) 仲介不動産業者に対して最後までの確認を求める。（手数料支払を登記申請後とする）
仲介業者に開発業者の取引銀行へ解除条件を確認させるのも検討可能。
(4) 現金決済後登記所まで自分なり代理人が同行した上で所有権移転と担保抹消が同時に申請されていることを確認する。
(5) 現金なり自己宛小切手をこちら側で用意した上で、登記所内で最終決済・書類受領をして一連の流れで登記申請の受領まで確認する。
(6) 開発業者から別区画分譲地の権利書を提出させて、登記申請受領まで物的担保として確保する。（法的な効力には疑問あるが心理面での抑制にはなる）

(7) 上記はいずれも極端な例で、開発業者としても今後の展開（残物件販売・事業全体での信用力維持）がある以上、本件１区画の販売で全てを賭けるような行動を取ることは考えにくいので、業者の信用状況・取引銀行との関係・仲介業者の実務能力と信用力といった点をトータルで考えれば対応策は固まりそうです。

お礼

回答ありがとうございます。
色々な対応策があるのですね。
今から打てる手も打てない手もありますが、どのような対策を取るか検討します。

回答No.1

neko88

普通、分筆後の根抵当権は、共同根抵当になり、
分筆地の全部にかかります。

1筆の、決済時に、根抵当を外していくのが、通常です。
（一般的に、残金の支払いと同時に、引渡になると思います。）

支払いを受けて、その一部で、根抵当の解除をしますので
引渡前（残債の支払い前）の解除は難しいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
自分の土地だけに全体の根抵当がかかっているわけではないとわかり、安心しました。