区画整理地の農地転用 従前地が農地で転売できない

質問

たいへんマニアックな質問で失礼いたします。

仮換地指定がされている区画整理事業地区内で農地転用５条許可をとりました。
対象従前地は農地　（仮換地も併記）　譲受人は　住宅メーカーさんで
転用目的は　建売住宅建築　用地です。

許可後、メーカー名義に所有権を移転して、仮換地を造成　建物を建てました。
そして、いざ売ろうとしたのですが・・・　地目としては従前地が関係してきて
そこは農地のままなのです。（農地用の街区の底地）そのため地目変更が
出来ず農地法の縛りが続き買い人に転売できないのです。

このような場合既存の農転許可証では更に所有権移転登記出来ませんよね。
こういった場合どうすればよいのでしょうか？お願いします。

補足として
１　農地転用を再度取り直したいのですが市は応じてくれません
　（取り直しが一番最善策だと思うのですが応じない理由がわかりません）
２　住宅メーカーは建物の物上保証及び移転できない土地の固定資産を　
　　いつまでも払いたくなく、責任も離れたい（換地処分は５年後以降）
３　買い人の融資先の金融機関が納得するように従前土地の登記を
うまくしたい（移転仮登記？とかいろいろできるのでしょうか？）

回答No.4

dr_suguru

＞難しいです。この案件

従前地の場所が集合農地？
制度上、移転できないなんて、
なんか矛盾を感じるんだよね。
一度法務局の登記官の意見を聞いたほうが良いでしょう。

回答No.3

dr_suguru

換地手法には
１・現地換地
２・飛換地
おおむね、２つの手法があり
・現地換地であれば、仮換地の底地は、従前地（登記簿所在地）になりますので
仮換地に住宅を建てれば底地（従前地）もイコールですので、地目変更はふつーにできます。
今回の事例は
２の飛換地に起こりうる現象です。
http://www.weblio.jp/content/%E9%A3%9B%E6%8F%9B%E5%9C%B0
現地換地できない理由
・公共施設用地（道路、公園）であれば、とーぜん
飛換地になりますので、今回のように、仮換地に建築しても
対応する従前地の「宅地」への地目変更はできません。

＞こういった場合どうすればよいのでしょうか？

方法論として
事業計画上、飛換地にした理由に挙げたように
従前地（現地）は道路、公園などに築造されている、されつつある状態ですので
区画整理事業者の発行する
「土地利用状況（現況）証明書」で従前地の現況地目を
農地以外の地目（雑種地が妥当）で証明書を
発行してもらえれば
地目変更は可能
地目変更で雑種地にし、移転登記する
ただし、換地処分まで、雑種地にしかできまい。
換地処分で、事業者が「職権」宅地にします。

＞たいへんマニアックな質問

たまにはあります。
以上。
証明書様式が興味があれば調べておきます。
また、補足をください。

お礼

換地手法の詳しい解説ありがとうございます。
私も現地換地の場合の地目変更をしたことがあります。
（通常は換地処分時に組合がしてくれるのでしません）

今回の場合は金融機関が納得する結果が第一で
道路公園部分を雑種地にすれば所有権移転が出来ますし
それで抵当権を設定すれば宅地でなくてもＯＫなのですが・・・

残念ながら底地は、農地に指定された街区の真ん中なのです。
現在バリバリ耕作中です。
換地処分も更に５年延長らしいので住宅メーカーも自分の名義の
まま（仮登記等を打ったとしても）土地を気長に持つわけも
いかないので・・・

難しいです。この案件

回答No.2

kumahigecoffee

私もわかりませんが、より詳しい人が来るまでの
ツナギ回答。

区画整理事業中であるからといって、土地の売買が否定される理由は
ありませんよね。転売だってそうです。これが出発点と思います。
転売の機会を逸してしまえば、国賠訴訟も辞さない、早急な回答を求める、
と言えば、市役所（区画整理）も焦って法務局、県庁（農地転用）と
調整を図るのではないでしょうか。

考えられる手段は３通りかと。

１．従前地を地目変更、移転登記
（しかし、換地処分に当たって区画整理計画に掲げた地目とズレ）
２．転売契約の農地法5条許可
（しかし、すでに許可済みであり、非農地の転用許可などありえない）
３．原売買の5条許可書を転売の添付書類として流用
（しかし、区画整理がない通常の農地売買では、このようなことは認めていない）

いずれも、問題点がありますが、１、２、３の順で実現可能性が高いかと。
１は区画整理計画を変更するとすれば大層ですが、ズレの部分について、
市役所と法務局が事前に調整することによって、
何とかなるような気もするのですが。。。　甘いですかね？

お礼

いろいろ考えていただきありがとうございます。

区画整理事業中であるからといって、土地の売買が否定される理由は
ありませんという理由はそのとおりでして、市役所（区画整理組合）・法務局
・県庁（農地転用）とどこかが尽力していただかないといけないんです。

考えて頂いたものも

１．従前地の地目変更は、農地の街区なので不可能
２．転売契約の農地法5条許可は一番可能性が高いのですが
　　すでに許可済みですので・・・、従前地は農地のままですが・・・
３．原売買の5条許可書を転売の添付書類として流用も
　　２箇所の法務局で聞いてもダメの一本やり

２で押してみます。

回答No.1

akak71

一般的には、区画整理地は、市街化区域内なので、農地法の届け出です。許可ではありません。
許可申請を要するのは、市街化調整区域です。

所有権移転登記するたび、毎回届け出をしています。
農業委員会も受理します。

私は、同じ土地を、何回も届け出を出しました。

お礼

解答ありがとうございます。私の市は市街化区域が無いため、すべて県知事許可の農地転用になります。
その県も農地転用許可申請の２重申請を良しとしない（農地転用は許可どおり完了しているため受け付けない）状態です。
県としてもレアケースか、初めてなのかもしれません。ただ移転登記するたび届出を出されて受理されているんですね。でしたらその旨を県にも言って見たいと思います。