中古マンションを購入し、売却した際の税金について

質問

中古マンションを購入し、売却した際の税金について

2008年3月に中古マンションを1650万で購入しました。
しかし諸事情があり、2010年4月に1500万で売却しました。
（この間住民票はもちろん移しており生活していました。）
住宅ローンは購入額の1650万で、
売却の際はローンがまだ1570万残っており、
売却価格だけでは足らず貯金を崩し完済しました。

母がこの状態では1500万円の収入とみなされる！というのですが、
年末調整？あるいは確定申告で何かしなければならないのでしょうか？
（家族に誰も家を売却した経験がなく、
普通に年末調整をすればいいのか、確定申告に行くのかすらわかりません。）
また、私の状況の場合
居住用財産を譲渡（売却）した場合の特例はなにか適用されるのでしょうか？
（私が調べたところでは適用されないようなのですが。。）

よろしくお願いいたします。

回答No.5

ma-fuji · ベストアンサー

No.３です。

＞仲介手数料に１００万近くかかっていたと思いますので、
取得費が（１６５０万＋１００万＝）約１７５０万－α(減価償却費)
譲渡価格が１５００万ということで、
１５００万－（１７５０万－α(減価償却費)）＝α－２５０万　が譲渡所得とみなされ、
このα－２５０万分について
年末調整とは別に、確定申告が必要との理解でよろしいでしょうか。
そのとおりです。
要は、１７５０万円から減価償却費を引いた額に譲渡にかかった費用があればそれを足し、その額が１５００万円を超えれば、譲渡益があったということです。
譲渡益について確定申告が必要だということです。

＞減価償却費が２５０万を超えない場合は、確定申告の必要はないのでしょうか？
そのとおりです。
譲渡益がなければ必要ありません。

＞保有期間が短いために、私の場合は譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算できないということでしたが、
『譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算』＝『居住用財産の特例』　ではないのでしょうか
いいえ。
３０００万円の特別控除はどんなケースでも該当ですが、他の所得との通損は「所有期間が５年を超える場合」だけです。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

度重なる質問にも関わらず丁寧にお答えいただきありがとうございました。
理解できたと思います。
減価償却費を計算し、確定申告の有無を判断したいと思います。

回答No.4

ma-fuji

No.３です。

＞マイホームを売却したことになりますので、譲渡損失が発生した場合控除できる特例があるとのことですが、
譲渡損失ですが、３０００万円を引いてマイナスというのではなく、これは特別控除を引く前にマイナスだったかどうかということです。
前に書いたように、買った土地の価額と建物分は買ったときの額から減価償却費相当額を引いた額を足し、売った額と比べてどうかということですので、貴方の場合損失があったかどうかわかりません。

＞2枚目(P26)によると、マンションの保有期間が2年となるため適用されない、
譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができないという認識でよいでしょうか？
そのとおりです。

＞以上のことを踏まえますと、
確定申告の必要がなく、勤めている会社での年末調整だけでよいという認識なのですが、間違っていないでしょうか？
いいえ。
前にも書きましたが、居住用財産の特例を使うなら確定申告が必要です。

補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
減価償却という言葉が聞いたことはあるのですが、
家というものに対しても適用されるということを初めて知りました。
計算方法について検索してみたのですが、床面積とか関係あり今の私の状態ではよく分かりませんでした。
（落ち着いたらじっくり算出してみたいと思います。）

度々の質問上乗せ本当に申し訳ありません、もう少しご教授願いたく。

私の場合、築８年のマンションを１６５０万で購入し、２年経過後１５００万で売却しました。
仲介手数料に１００万近くかかっていたと思いますので、
取得費が（１６５０万＋１００万＝）約１７５０万－α(減価償却費)
譲渡価格が１５００万ということで、
１５００万－（１７５０万－α(減価償却費)）＝α－２５０万　が譲渡所得とみなされ、
このα－２５０万分について
年末調整とは別に、確定申告が必要との理解でよろしいでしょうか。

初歩的な質問で本当に申し訳ありませんが、
減価償却費が２５０万を超えない場合は、確定申告の必要はないのでしょうか？
保有期間が短いために、私の場合は譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算できないということでしたが、
『譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算』＝『居住用財産の特例』　ではないのでしょうか？

なにとぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

ma-fuji

取得価額より譲渡価額（売却価額）が低いから税金がかからないということではありません。
土地だけならそのとおりですが、建物分についてはその売った額から減価償却相当額を控除しなければいけません。
その意味では、そのマンションの建物分がいくらかわからいので、一概に税金がかからないとは言えません。

でも、
＞居住用財産を譲渡（売却）した場合の特例はなにか適用されるのでしょうか？
（私が調べたところでは適用されないようなのですが。。）
適用されますよ。
所有の期間は問われません。
ところで、そのマンションの名義は誰なんでしょうか。
貴方とお母様の共有？
共有でももちろんいいですが、貴方もお母様もそこに住んでいたんですよね。

そのマンションに住んでいたなら「居住用財産」に該当しますから、３０００万円の特別控除がありますのでをそれを使えば税金かかりません。
なお、その場合は税金がかからなくても、確定申告が必要になります。
年末調整ではありません。
年末調整は会社の給与分の精算だけしかできません。

また、仮に売却損があった場合でも、他の所得との通損は所有が５年以下ですのでできません。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

補足

回答ありがとうございます。
情報が不足しており申し訳ありません。

私は普通の会社員で、
中古マンションは私単独名義で購入し、住んでいたのも私だけです。
マンションは売却し、今は賃貸に住んでいます。

参考URL拝見いたしました。
1枚目(P25)で、
計算式による課税譲渡所得はマイナス価格となり、税率は短期譲渡所得になるのはわかりました。
マイホームを売却したことになりますので、
譲渡損失が発生した場合控除できる特例があるとのことですが、
2枚目(P26)によると、
マンションの保有期間が2年となるため適用されない、
譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができないという認識でよいでしょうか？

以上のことを踏まえますと、
確定申告の必要がなく、勤めている会社での年末調整だけでよいという認識なのですが、
間違っていないでしょうか？
少しでも税金が戻ってくれば、また売却金額を所得とみなされ税金が加算されるのは
困ると思い質問した次第です。
初歩的な質問ばかりで大変恐縮ですが、ご教授お願いいたします。

回答No.2

243200

詳しい方があとで回答してくれると思いますが、あなたが納税すべき税金は０円ですから申告の必要はありませんがマンションを売却した年に他に所得があれば、確定申告することによりその税金はマンションを売却したことによる損失を控除できるので支払う税金が安くなります。

お礼

ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。
マンション売却以外の所得というのは給与所得も含まれるのでしょうか？
そうした場合、会社の年末調整ではなく別途確定申告に行くということでいいのでしょうか？
重ね重ねの質問となり申し訳ありませんがよろしくお願いします。

回答No.1

mukaiyama

＞母がこの状態では1500万円の収入とみなされる！というのですが…

「収入」があった事実に代わりはありません。

＞年末調整？…

年末調整は給与所得のみで、譲渡所得はじめ他の所得は関係ありません。

＞あるいは確定申告で何かしなければならないのでしょうか…

収入はあっても「所得」が発生していなければ、確定申告の必要はありません。
譲渡による「所得」とは、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ありがとうございました。

補足

早々のご回答ありがとうございます。

リンク先を拝見しましたが、いまいちよくわからずご教授願いたいのですが、
私の場合、売却による「収入」はありましたが、
売却価格が取得価格を下回っているため、「所得」にはならず
税金については会社からの給与所得での年末調整以外何もする必要がない。
また住宅の保有期間が5年未満のため何も特別控除は受けられない。
という認識でよろしいのでしょうか？