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中古マンションを購入します 土曜日に内覧後 火曜に正式契約
中古マンションを購入します 土曜日に内覧後 火曜に正式契約 土曜日内覧時手付け１０万支払い 火曜日には物件の１０％＋仲介手数料の５０％の支払いと売買契約をします 抵当権の抹消などで 早くて１ヶ月位は引渡しに日にちがかかると説明でした（了解した） 日曜日の夜になって この物件は、このたびこの所有者がなくなったので手放す物件で 所有者は過去に離婚され別れた子供がいる これから血縁関係をたどって 相続人を決定→所有権登記の移転してから 最終引渡しは新所有者の登記移転後になるので １ケ月はと言っていたが もし相続人が売却しないとなれば この契約は不成立となると仲介人から言ってきた。 こんなあいまいな物件でも売りに出すのでしょうか 不成立になったときは 当方の土曜が徒労に終わるのかと思うと残念です こんな時は 仲介業者に 何らかの賠償を請求できますか 追伸 もし売買が成立する時 住民票は登記前に新居に移しておくべきでしょうか それとも 旧の住所のままの方が良いのでしょうか 今後のために 教えてください
- tosi2
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- 不動産売買・投資
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追加 火曜になっても返信が無いのでのぞいてみました。 相続人を売り主とする契約、相続登記が出来ない場合はも手付け倍返しで売り主側から解除となります。 それを知っていながら、相続登記が出来ない場合は不成立というのは、嘘つきにしてもひどすぎます。 不動産業者ですから、手付け倍返しは当然知ってます。 それなのに、なぜ契約してリスクを背負うのか分かりません。
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- sacra39
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真正な売主との契約が出来ない状態で、火曜日の契約は見送るべきでしょう。 ま、お気の毒ですが、いいかげんな業者に対応されたということになりますね。 まずは、申込金の１０万円を返却してもらいましょう。 その上で、今回の物件を欲しいならば、全ての相続人と連絡が取れて、相続登記がちゃんとできる状態になって、その相続人の方々と契約できるようになったら、（以上が確認取れる状態になったら）契約するようにしましょう。
お礼
即刻でなおかつ適格なアドバイスありがとうございました 営業マンでは のらりくらりで一旦中止の話がつかないので 営業所所長に直接電話して sacra39さんのおしゃるように 一旦白紙にしてもらい、相続登記が出来るようになれば 連絡くださることとなりました 契約をしたものの 夜も眠れない状態になることでした ありがとうございました
追加 不動産業者から相続未了の物件の買いの仲介で相談を受けた場合は、売り主側に相続登記の進捗状況や遺産分割協議書の写しを要求して、取引の安全性を高めるようアドバイスしてます。 本来なら、相続登記が終わってから売買契約をすればいいのですが、物件を他の人に売却されるおそれもあり、買い主の仲介業者はリスク覚悟で進めていきます。 この場合、法律判断より実務優先となりますので、リスクを最低限にするよう、仲介業者に指導いたします。 不動産業者が建て売り用地を買う場合は競争ですので、相続登記未了というケースが多く、この場合は手付け金を捨て金でもよしとする金額にするよう指導してます。 こうしたケースは買い主の仲介御者も悩むところです。 そして宅地建物取引主任者はもっと悩む案件です。 リスク承知で契約するか、早急に程度の高い不動産屋にお願いするか、しかしここに至って別の不動産屋が入ると、もめるでしょう。 リスク承知ですから、損害賠償というより手付け金が戻ればおんのじです。
よくあるケースですが、論理的に考えてください。 あなたは不動産の登記名義人と売り主の関係を確認しましたか。 不動産屋さんの言うことをそのまま信じて、売り主が所有者だと勘違いしてませんか。 売り主と称する人は、登記名義人の相続人の一人で、おそらく相続により所有権者になるであろうと予想される人です。 あなたが契約する相手は所有者ではなく、所有者になる可能性の高い人です。 売り主と称する人の兄弟で相続について異議があれば、相続登記が出来るか否かは、誰も分かりません。 売買契約は、一般の方はは始めての経験ですので、買い主の仲介業者が売り主の仲介業者と打ち合わせて行います。 質問の内容を見ますと、売り主の仲介業者と直接話し合われているようです。 売り主の仲介業者は売り主の味方ですから、こうしたいい加減なことをします。 売り主の仲介業者であれ、買い主の仲介業者であれ、仲介手数料は変わりません。 ここが不動産業界のおかしなことで、誰も疑問に思ってません。 弁護士がＡの代理人になり、相手方Ｂの代理人になったら、どうなるでしょう。 交渉は成り立ちません。従って弁護士法で双方代理の禁止が定められてます。 同じく、他国では不動産仲介の双方仲介を禁止している国もあります。 日本では、売り主の仲介と買い主の仲介が許されてます。 仲介業者としては、売り主を優先し、うまくいかなければ売らなければいいのです。 火曜に契約ということですが、契約の相手はおそく売り主になるであろうと予想される人です。 こういうケースでは手付け金の保全ということがあり、手付け金を売り主に渡さず、買い主の仲介業者が預かる場合もあります。 この事例ではおそらく売り主の仲介業者らしいので、手付け金の保全も出来ません。 格安物件でとても気にいっていれば、法律判断は無視して、運を天にまかせるということになります。 余裕があれば、信頼できる不動産屋さんにお願いして、売り主の仲介業者と細かいつめをしてもらうことです。 あなたが、接している業者があなたがお願いした買い主側の仲介業者なら、仲介業者を変えることでしょう。 不動産業者からこうした事例の相談を受けますが、相続登記終了後売買契約をしてくださいと回答しますが、営業優先のため、アドバイスどうりする業者さんは少ないのが現状です。 その場合、手付け金を減額してリスクを最低限にするようにアドバイスしてます。 こうしたことを相談してくる業者さんは良心的な人で、きわめて少ないのが現状です。 法律判断からすれば、今回の売買契約をする相手は売り主と称してますが所有者ではありません。 おそらく所有者となるであろうという人です。 ネットではこれ以上説明することは出来ません。 お知り合いに司法書士がいませんか。 いればよく相談してください。 ＞こんな時は 仲介業者に 何らかの賠償を請求できますか 所有者は登記で公開されており、その登記を信用して取引するのが通例です。 所有者の確認をしていないで契約した場合、過失というものがあります。 これらは裁判で争う問題で、手付け金１割の金額で弁護士に依頼しても費用倒れになると思われます。 相続登記が終了してませんので、所有者は未定です。 この点よく認識して検討してください。 住民票は引き渡しを受けて引っ越す前ら新住所に住所移転することは、虚偽の申請となります。 しかし役所に引っ越しましたということで、住所移転の届出をすれば申請は受理してくれます。 一応書いておきますが、微罪です。
- takapiii
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建築及び宅建業者です。 土曜の内見と10万円の申込金では売買は成立していないので、この時点で売止めはペナルティがありません。10万円の返金と交通費の請求位じゃないでしょうか。 不動産の売買は媒介業者が介在する場合、35条書面、37条書面が交付されるまで(要は重要事項説明を取引主任から受け、売買契約を交わすまで)は売主も買主も引きさがる事ができます。やむ負えません。 いかんせん、だらしない媒介業者のようなので、損害賠償すると少し脅したらいかがでしょうか。普通もしその業者が物元なら(売主と媒介契約を交わしている業者)権利関係はクリアにするものですが、客付けなら(買主を探し物元に紹介する)、いい加減な情報だけで動く業者は多いものです。もっとも10万円以外は返って来ないとは思いますが。 売買が成立した場合の住所ですが、住宅ローンを利用する場合は銀行と相談してください。要は金銭消費貸借契約を交わす時点の現住所がどこかと言う事で、先に新居の住民票を移してから金消交わして決済し、引渡と言う段取りの方が多いように思います。 全てを旧住所で行い、のちに変更される方もいますが、その場合は無駄な登記費用が掛ります。 現金決済なら引渡直前に住所変更されるのでいいでしょうね。
お礼
即刻 適格なアドバイスありがとうございました 頼りない 営業マンで 話をするたび不安要素が出てくる （売主として今、話をしているのは９０歳近い母親だとか 死亡した持ち主の子供（相続人）は行方不明で連絡をつけるすべを探しているとか 何時何時までに相続登記の手続きが出来ない時は白紙撤回できると契約書の記入するから安心ください とかいって 契約中止の中止のならない 営業所長に直接電話をして 一旦白紙にしました （司法書士も悩むところだといっていたと責任者がしゃしゃと話す） 当方も 営業マンの言うことを鵜呑みにして契約をするところでした 大手上場業者でも こんなあやふやな物件の仲介するんだと改めて勉強になりました いろいろありがとうございました
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お礼
気にかけていただきありがとうございます 月曜日に、契約を一旦中止したいと電話すると またもや相続人が行方不明とか 知り合いをたどれば 何とか連絡できるはず とか 営業担当者と話をするたび不安要素が出てくる 契約をする火曜日朝、仲介業者の営業担当者ではのらりくらりなので 営業所所長に直接電話して 今回の契約は 一旦白紙にしてもらいました。 もちろん預けた１０万円も返金してもらうこととなりました その上で 相続人確定し登記も変更する手はずがつけば 連絡頂く事となり その時点で こちらに買う意思が在り続ければ 話を進めましょうとなりました 大きな買い物なのに 確認すべきことも知らずに 営業マンの言うことを真に受けてしまい 大変なことになる事でした 適格なアドバイスありがとうございました