１戸建て貸家の２LDKと３LDKは、どちらが借受率が高いでしょうか。番

質問

１戸建て貸家の２LDKと３LDKは、どちらが借受率が高いでしょうか。番街地です。
宅地の遊び部分を活用して、一戸建ての賃貸住宅を新築を計画中でハウスメーカーと交渉中です。
場所は、地方都市で人口５０万人の県庁所在地の丁目ｂ副都心の平坦地。最近は高層マンションも増えています。市役所支所や小学校から直近で３００ｍほど。中規模スーパーからも３００ｍほど。総合病院が徒歩圏内５００ｍほどにあります。その他飲食街・交番・中核〒便局も４００ｍ範囲に。
わたしは分譲マンションに１２年ほど住居している５０才代ですが、マンション以前は子育て期で区画整理が実施されるまで一戸建てに住んでいました。今度、子育ても終わり１戸建てへ転居の予定です。
最初は、貸家２LDKで車庫２台を考えていたのですが、知り合いの話を聞いて３LDKで車庫２台の方が入居率がよいとか・・・子供２人になると２LDKは敬遠されるとか聞いて迷います。両者の建築費用は１００万円も差がありません。
どんなものでしょうか。税金面とかもありますが賃貸住宅は将来の年金生活時の副収入になれば・・・という見積りもあります。ハウスメーカーは、２でも３でも新築１戸建ては即入居事例が多いとか商売のアタマで言われます。
車２台時代だから、２LDKも３LDKも入居率はそれ相応にとも聞くため迷います
評価の判断材料にと思って立地環境の状況を羅列させて頂きました。
経験者など回答者様の見通しを聞かせて頂ければ幸いに存じます。よろしくお願いします。

回答No.3

mimicann · ベストアンサー

個人でも必要経費は認められるよ。

売買の場合は一気に儲けが出れば個人ではごっそり税金で取られますが、賃貸の家賃収入ですと個人でも問題ありません。ご自分で居住する訳では無いのでローン利率は通常の住宅ローンより高いです。
損益通算を利用して所得税などの地方税軽減効果
http://www.chintaikeiei.com/kei_setuzei/index.html
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

http://www.chintaikeiei.com/kei_kakuteisinkoku/index.html#soneki
http://okwave.jp/qa/q3716805.html

分からなければ、税理士さんに相談してください。難しいものでは無いです。

お礼

謝辞。ご教示有難うございました。それにhttp//の掲示は有益でした。

回答No.4

takapiii

>私の場合のような、生活環境の利便性を元手にした宅地９０坪の一角を１戸建て賃貸住宅に運用しょうというのは税法上の優遇は全くないものですか。

賃貸であろうが住居なので税制上の優遇はあります。
不動産取得税、固定資産税、所得税から相続税に至るまで、全て軽減措置があります。

お礼

謝辞。これはどうもどうも。税法は込み入っている感じで調べるのがおっくうで…　文面で示されると理解しやすいです。有難うございました。

回答No.2

takapiii

私は20軒の物件(マンション・アパートを含む)の物件を運営していますが、2LDKの定着率が悪いので3LDKにリフォームした物件が複数あります。
やはり近隣に学校、病院、スーパーの多い所なので、子供と3人か4人家族の内見が一番多いようです。

戸建で2LDKというのは、若い夫婦か、かなりの年配の方の内見が多く、若い方は気移りがあり、子供が出来るとやがて退去しますし、家賃交渉も多い上に滞納もあったので、最近は避けています。
また、(こんな事を言うと失礼ですが)お年寄り二人にお貸しするのは、健康面や使い方などの問題で、正直なところ気がひけます。

いずれにしろ、2LDKと3LDKのどちらにもなるような設計にされた方がいいと思います。状況に応じてリフォーム出来るのが理想ですね。

お礼

経験事例有難うございました。非常に参考になります。

補足

回答者のお二人は、１０件以上のオーナーさんですよね。
そこで、追加質問ですが――
一定件数以上の賃貸主には経営感覚の税法上の「必要経費」が認められておりますよね。
私の場合のような、生活環境の利便性を元手にした宅地９０坪の一角を１戸建て賃貸住宅に運用しょうというのは税法上の優遇は全くないものですか。
そこらについて教えてください。

回答No.1

mimicann

建築兼大家業しています。

回転率の差

部屋数が多いほど一組の世帯の入居期間が長くなります。
私の貸家物件は11軒で5LDK～2LDKがあります。
2LDKは入退去が多いですが、部屋数が多い物件では1度も退去していない15年以上の物件が3軒（5DK、4LDK、4DK）あります。
2LDKで新築ですと新婚が入りやすいですが、子供が大きくなれば出ていきます。
でも、3LDKで家賃が3,000円up程度じゃなければ、仮に入っても、家賃が高いので退去し易いです。

以前は、入退去の度に以前は敷金・礼金が儲かっていたこともありますが、今現在は、経年劣化〈通常使用による損耗〉は大家負担です。だから、退去すれば空室期間で無家賃もあるし補修費の出費が出ます。

補修費など維持管理費に出費が出るので、家賃収入はローンが返し終えるまでは全く使うことはなりませんよ。因みに借家でローン返済、最長で20年で考えてください。20年後は大規模リフォームです。私の物件は8～15年です。

お礼

早速のご回答、非常に参考になりました。
リフォームという言葉にも、マンションの１０年置きの大改修工事を思い出させるものを感じました。
２LDKがイコール新婚向けのイメージのことも・・・、
有難うございました。