地役権と住宅ローン

質問

４区画の分譲地を契約し、工事も終わり道路位置指定の許可がやっとおり、銀行ローンも事前審査をパスしていたので、ハウスメーカーの話では、３日あればわかるし、残金決済の日が決められると言っていました。で、今日がその日だったんですが、２日前に不動産屋が銀行に地役権について説明したいとのことで、メーカーと一緒に銀行に行ったそうです。それをしたことにより審査が早くて２週間のびるとのことでした。道路に地役権がついていると何か問題があるんでしょうか？それによって融資が受けられないなんてことがありますか？

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

なるほど、意味がわかりました。
要するに、kuchhanさん所有の道路部分は他の者に地役権を設定し（この場合、kuchhanさんは、登記義務者）、他の者のが所有している道路部分はkuchhanさんを登記権利者として地役権を設定すると云うようです。
それでしたら、何ら問題はありません。
それにしても、ローン会社で「公道」なので、抵当権をつけても意味がない、と云っているようですが、とんでもありません。
万一の場合、その部分に抵当権設定していなければ、その競売で買い受けた者は所有権を取得できませんから、あった方が俄然有利です。
しかし、その地役権が抵当権設定前なら裁判所の嘱託で抹消されないので買受人が「通行できない」と云うことはありませんが。
登記簿上の地目が「公衆道路」となっていても、地役権が設定されている土地でも抵当権は設定できます。

お礼

いつもわかり易い回答ありがとうございます。わたしもやっとわかってきました。不動産は難しいです。いい結果が出るように祈ります。

回答No.2

tk-kubota

この文章を拝読して、私は、疑義があります。
といいますのは、「車を入れる際に転回させたときだれでも家の前の敷地を使えるようにとのことで」と云うことですが、それならば「家の前のわずかなぶぶんが地役権」と云うことがあり得ないと思うからです。
もう１度、その「公道」と云う部分（道路位置指定となった部分）全部の登記簿謄本を取り寄せ調べて見てください。市町村道ではなく私有地のようです。そして、その私有地に誰かを権利者として地役権の設定登記があり、その者の承諾云々で「２週間のびるとのことで」ではないかと想像します。
「良い方向」なら結構ですが「悪い方向」のように感じますので。

お礼

こんにちは。回答ありがとうございます。「悪い方向」といわれて気になったのでメーカーに聞いてみました。位置指定になっている道路は登記簿上今の段階では、「公衆道路」だそうです。家の前のわずかな部分の地役権は契約書の覚書に我が家が所有するものとして、承役地として他４区画の通行地役権を設定することに協力するものとする。尚、となりの区画前に着いた小さな部分についてもその家のものとなるが、承役地として通行地役権をせっていし、お互いに道路の一部の転回場所として利用し、期間は永久利用料は無償とする。というものがあります。結局銀行は、ローンを組む際に抵当権を設定するにあったてくいっぱぐれのないようにその地役権のついた部分もとりたい、でも「公道」なので、抵当権をつけても意味がない、その辺でもめているようです。長くなりましたが、どうでしょう、やっぱり「悪い方向」でしょうか・・

回答No.1

hanakago

お話だけじゃ良く分からないけど。地役権云々とあるので私道に面した家ということでしょうか？
公道に面していないということで審査が厳しくなるということか。また、新しく道路が出来るので市町村道に移管するにに時間がかかるので審査に時間かかるのかも。

補足

こんにちは。補足しますと、指定道路は公道なんですが、家の前のわずかなぶぶんが地役権のついた部分です。車を入れる際に転回させたときだれでも家の前の敷地を使えるようにとのことで・・・公道なのに地役権のついたわずかな部分はなんだか私道っぽいですよね、地役権の設定のおかげで。メーカーによるとその地役権のついた部分について評価が落ちるといってましたが。