- ベストアンサー
実家の土地を父に売る際の注意点と手続きについて
- 購入した実家の土地を父に売るための注意点と手続きについてまとめました。
- 父からの持分抜きの打診に対して、土地を売却して妹に贈与する形になる可能性があることに疑問が生じています。
- 親族間売買の価格や遺言の有無など、解決すべきポイントについて詳しく説明します。
- その他（税金）
- 回答数4
- ありがとう数13
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
３のお礼を見まして、父上の考えることは間違いではないのですが、以下のことに再考が必要かと。 ・財産分けを考えるには早すぎるとはいえませんが、実家の土地の名義を優先にしているために評価価値（値段）が金銭価値になってしまっていることです。 他の質問でもお答えしましたが、実家の土地は売る事はよほどでないとありませんから、売ってはじめて金銭価値になるもので、住んでいるかぎりは財産であるものの運用価値はないという性格の物になります。 ・父に土地の持分を売りたい・・というのも金銭価値として考え始めているということでは。もともと曾祖父からまだ小さいころにもらったことになる持分のことですから、二世代飛び越しての贈与だったということです。 父母の持分は価値にして1/3なのでその分ぐらいは金銭でバランスを取ろうとしているようなのですが、当然に税率の高い贈与税に意識がいきすぎで売買による各費用のことや売ったほうの譲渡所得税などの計算が考慮されていますでしょうか。 420万円の半分を贈与すれば、210-110=100万円ですから税率10%で１年分に10万円づつ２回の負担。 売買にすれば１人分の7掛けぐらいで300万円の価格にしても取得価格は安かったでしょうから、250万円の譲渡益と仮定すれば20%で50万円の税額になります。 ・現役世代なので老後資金は退職金なんかの見込みもあるのかも知れません。 今後、祖母にかかる介護他の費用とか父母の老後のための資金を考えると、不確定とはいえ今の手持金を分けてしまうことは、一旦清算付けたようになりますが、将来親の老後費用の負担分担の問題を子供たちの間で残すことになります。 「もめない」というのは、ご質問者ともう１人の気持ち次第と言う事になります。士業を使わず公証も作らないという前提で、実家の跡を妹さんが継ぐことに決めたのなら、祖母・父母の持分は相続ですべてを妹さんに移転する。金銭資産はあとの二人が一定の額を多くもらうように「合意確認書」を作って署名する。 姉ほかの土地持分を４年かけて「妹さん」に贈与登記する。が一番手っ取り早く税負担を少なく出来る方法になるのではないでしょうか。
その他の回答 (3)
- mnb098
- ベストアンサー率54% (376/693)
前回では親族間の直接贈与が一番簡単な方法と回答しました。ご質問に対する回答を項目ごとに並べます。 (1)親族間の売買、これは父と他の家族間の事ならば、特に第三者（仲介業者）が入らなくても適正な価格の売買契約書であれば、なんら問題はなく対価の支払いが疎明できれば通常の売買となります。所有権の移転登記の原因も売買として登記できます。 譲渡所得の納税が必要です。 (2)売買によって(1)は贈与とはみなされませんが、一旦父の持分となったものを「跡取となる妹さん」に名義変更していくには「贈与」が発生します。 (3)「相続」で変更するには遺言のみでなく、妹さんに全てを集約することに合意し、買取する家族の遺留分は主張をしない旨の公正証書がまければよいのでは。 (4)家土地の他に残す財産が無い・・借用書を整えて金銭が動かなければ対税務署は通用しがたい話になります。 また借用金としても父の相続時には貸付金として遺産となります。これを清算するほうが実家の土地よりは難しい問題になります。「お金」ですから。土地ならなんとなく仕方ないかと言う気持ちになりますが、お金に化けるとこれは争いごとになる可能性がでます。 親族６人の関係がわかりませんので、相続権のありなしもからんでくるため複雑になりますね。
お礼
ありがとうございます。 父が老後にいくら使うかわからないので、元気なうちに分けられるものを分けて、土地は妹にまとめて、父の死後面倒の起こらないようとの考えです。 持分は祖母、父、母、私、妹、他子1人で1/6ずつ持っており、祖母、父、母の分は妹に贈与をしている最中です。 父が子に残せそうな財産が預貯金1000万円しかないため、500万円ずつ妹以外の子2人に贈与して終わりにしたいようです。 しかし贈与税がかかるので売買にしたいらしいです、所得税まで考慮するとどっちが得なのかわかりませんが。 妹が2500万円を貰い、ほかの子は500万円になるので、後々モメないよう何かいい方法が無いのかと思っています。 公正証書が一番でしょうが、父にそこまですることに抵抗があるので、なにか相続争いの起きない実質的な方法はないものかと。 厳密に言えば、母の財産についての相続放棄(土地権利の持戻し免除)も必要なのですね。 まだ両親も60歳前で相続を考えるには家族皆若いのでピンときません。
- jfreat
- ベストアンサー率66% (41/62)
（１）どのように形式を整えようと、妹に資力がなければ、贈与となる（みなされる）と思われます。 （２）遺産分割の際に持ち戻しとなる（と言うより「する」の方が適切でしょうが）かどうかは、税務署が贈与とみなすこととは、直接の関係はありません。相続人がどう判断するかという問題です。 （３）妹の相続分が多いと揉めるか否かを他人に質問するのは、いかがなものいでしょうか。あなたの方が的確に予測できるのではないですか。 （４）（１）及び（３）に対する回答と同じです。 他の共有者が父親の意向に賛成しているのであれば、死因贈与という手もありますが、いずれにしても、専門家に相談してベストな方法を探すのがいいでしょう。 そのうえで、登記申請を自分でするとか費用を押さえるようにした方が、トータルの費用を安く抑えることができると思います。
- mnb098
- ベストアンサー率54% (376/693)
実家土地を購入する際、曾祖父が購入し、税金対策に(?)私含む家族6人に贈与して共有登記にしました。・・・ 誰の浅知恵によるのでしょうね。最も不動産の利用価値を下げて後々に面倒を残す名義の分け方でしょう。 2500万円の1/6は420万円弱、これを買い取って一旦名義を登記し、妹に贈与する。一体いくらの費用と税金を支払うつもりなのでしょう。 何のための節税対策だったのかと言う話ですね。 それならまだ持分のある家族から直接「後取りの妹に」贈与して行くほうがましなのではないかと。 みんなの合意が得られれば、家族の内できるだけ年齢の高いほうから移していけばよいのじゃないですかね。 買い取るとか言い出すと欲の張る人間が「金額、金」と言い出すのはよくある話。実家をついで親の面倒も見るから土地は１人にまとめる。これに合意できないような人は親の面倒の負担もしないとおもって間違いないと考えてください。
お礼
再度ありがとうございます。 土地→私、他の子から妹に贈与 現金→父から私、他の子に贈与(２年以上にわけて) 土地贈与の前に、父が子に500万円贈与すること、将来父の死亡時に妹の土地について言わない代わり現金は上限1500万円までは他の子2人で等分する このような趣旨の合意書を作ってから移転を始めるのが税金的にも一番良い方法、と言うことであっているでしょうか。 家族皆若いので、公正証書で遺言を作ることにも、それを元に贈与することにも(特に父に)抵抗があるようです。 モメるかどうかは私達次第とは尤もですが、私は結婚したばかりで、他の子はまだ学生ですので、どうにもピンときません(それが父の狙いなのかもしれません)。 別に家を継ぎたい訳で無し、500万円貰えるならありがたいですが、それが将来の自分と他の子に損になるかどうかはわからないです。 他の子の利益を損なわず喧嘩しない程度に両親に聞いてみようと思います。 ありがとうございました。