家の贈与と住宅ローンについて知りたい
- 家の建設から住宅ローンの組み方まで詳しく教えてください。
- 家の名義変更とローンの移行について、手続き方法や注意点を教えてください。
- 弟に名義とローンを移動させる際にかかる税金や費用について心配しています。助言をお願いします。
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家の贈与のこと、住宅ローンについて教えてください。
家の贈与のこと、住宅ローンについて教えてください。 ６年前に家を建てました。家庭の事情から、住宅ローン（2880万円）は、娘（当時２９歳）である私と 母（当時５５歳）で組み、そのため、家の名義は、私が３/４、母が１/４になっております。 家のローンは実際には親が払っており、私は名前のみです。 いずれ、後継ぎである弟名義にしたいと思っていましたし、今も思っております。 その後、私が結婚、家を出て、もちろん姓も変わりました。 銀行にそのことを伝え、弟名義にし、ローンも移動させたかったのですが、弟がまだ学生で収入が無かっ たことから、銀行に伝えずそのまま5年が経とうとしております。 現在、弟が社会人にもなり、数年経ちましたので、名義、ローン共に相続、移動させたいのと同 時に、今ローンを組んでいる銀行が金利が高いため借りかえも希望しています。 今の銀行に、私が結婚したことなど伝えず今日に至っているため、私がもちろん悪いのですが、まずどの ような手続きをとることが望ましいのかわかりません。 正直、弟に移動させることにより、税金などたくさんのお金が必要になることを考えると、親の経済面を 考え不安です。 勝手な内容とは存じますが、どなたかいいお考えをお願い致します。
- yymsmile
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質問者が選んだベストアンサー
＃２です。お節介ついでに。 住宅ローンという商品は金利を低く提供されています。 借主が居住するための住宅資金であり、担保設定もするためその支払いに対する意欲も強く、支払い事故のリスクが少ないと考えられるため、銀行としても主力商品として取扱うからです。 今回のケースはその主債務者であるご質問者が、結婚により姓も変わりその家に住民票がないことが、もっともネックになると言うことをどけておいて、借換やら相談を簡単には回答できないところが重要なのです。 住宅ローンの規定が、「本人またはその家族」の住むための家という風に広義の扱いになる銀行なら、借換の可能性はあります。 前回答に書き込んだように所得のハードルがありますし、費用の面で所有権の移転はしないことに結論は出されたようです。 母姉の所有のままで弟さんが新たな債務者となって別人のローン借換が安い金利でできるのか。 それとも姓の変わったご質問者と母のままで、他行で借換が可能なのか。ご質問者はいまも収入がおありなのか。 といった部分を簡単に、「これは借換、かりかえがよい」とはプロとして言えません。 銀行への相談の持っていき方。これに尽きます。 「私と母で借りた住宅ローンなんですが、私は結婚して別世帯になっているのですけど、母は現在も居住しています。この条件でこちらの銀行では住宅ローンの借換は可能でしょうか。」 ぐらいで切り出していきます。 登記事項証明・返済予定表・記帳した引き落とし口座の通帳・源泉徴収票（二人分）・健康保険証・免許証・印鑑ぐらいは最低持参しましょう。 できれば売買契約書・重要事項説明書・建築確認・検査済証まであれば大抵はそろってますねと言われるでしょう。 二度手間を避けるいみでも。
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- 塾長（@ty470620）
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銀行ローンの借り換えについては、公認会計士ではなく、お取引のある信用有る銀行や信用金庫が宜しいかと思います。ライフプランナーという資格を持った方がおられて、現在のローンと借り換えローンの損得などを計算してくれます。信用有る大手銀行のライフプランナーさんからお話を聞くのをお勧めします。
お礼
ご回答ありがとうございます。 では、銀行へ行き計算等してもらってきます。 私の場合、いろいろ条件があり難しいとは思いますが、とりあえずあたってみます。 ありがとうございました。
- nissin602
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補足します。 金融機関同士の競争も激しくなっています。借換えは同一銀行でなければいけないのではありません。あなたの場合は固定金利から変動金利に変更するのがベターだとおもいます。10年固定なので当該銀行と相談するしかありません。他行へ借換えするのなら条件等よく聞いてからにしたらよいとおもいます。金利が問題のようですから変動に変更すれば金利は下がります。現状の景気状態から考えれば近いうちに金利が上がることも少ないとおもいます。
お礼
ご回答ありがとうございます。 当該銀行で、１０年固定にする際、１０年は変更できないと言われましたので、おそらく無理だと思いま すが、一度だめもとできいてみます。他行へもきいてみようと思います。 心配なのは、私が結婚していること、そこに住んでいないことを銀行にきちんと話していないため、一括 返済のようなことを請求されたら・・・という点です。（自業自得なのですが。） 銀行へ行く前に、たとえば公認会計士さんに相談してからとも今迷っております。 ありがとうございます。
- mnb098
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こんにちはからはじめましょうか。残念ながらものすごく無茶な事をいっておいでです。 銀行に結婚別居のことを伝えなかったのは、結果としてはよかったかも知れない。主催務者が居住しない住宅ローンは一括返済を請求されても仕方ないという内容が含まれている場合がありますから。それと肝心の弟さんはそれを望んでいるのでしょうか。 ６年前には質問者が収入証明としては確実だったので、母親と連帯債務にしてローンを組んだということです。 資金的な内訳として収入に応じての持分に登記したわけです。 実際には親が払っており、私は名前のみです・・・ここがすでに勘違いの始まりで、質問者は立派に所有者であると同時に債務者なのです。 名義、ローン共に相続、移動させたいのと借換したい・・・生きてる人の相続は出来ません。所有権の移転は贈与か売買です。ローンは今の銀行で債務の引受または他の銀行での売買による購入資金の申込になります。 この家の所有権を姉弟とはいえども、社会人となった「後継ぎである弟さん」に移転するには、売買契約で売るしか方法はありません。 面倒なのは母親が1/4持分もあり債務者であることです。3/4のみの購入では購入資金の新規借入は難しくなります。 ひとつの可能性として、今の銀行で負担付贈与として母姉を債務者から免除し、弟を主の債務者に変更するような審査ができるかという相談が考えられます。 ただしこれも、主催務者の変更なので色々な制約があると考えます。 ・弟さんは単独でローンを引受できるだけの収入がお有りでしょうか。 支払い力の不足は審査の致命的な要素になります。 ・母親は61歳になりますが今後も収入が継続してお有りになりますか。 同居の家族になりますので、収入合算できる可能性があるかも知れません。 ・所有権を移転して、登記費用、不動産取得税、ローン費用、抵当権の費用などいくらぐらいになるかは試算されているでしょうか。 ふたつ目はすべてを母姉から買い取ってしまう方法ですが、親子間売買が一部からむのでハードルは高くなります。売買にかかる税金も馬鹿になりません。 話の進め方は上手に持って行かないと、今の銀行で入り口からノーと言われればあとが大変になります。
お礼
この度は、大変ご親切ご丁寧なご回答ありがとうございました。 お礼が遅くなり申し訳ございません。 やはり無茶なことですよね・・・。 ＞銀行に結婚別居のことを伝えなかったのは、結果としてはよかったかも知れない。主催務者が居住しない住宅ローンは一括返済を請求されても仕方ないという内容が含まれている場合がありますから。 正直、もしそれを請求されると困ります・・・。言った方が、いえ言うべきとは思っておりますが。 所有権を移転することは、かなりの費用がかかるため、今はやめておこうと思います。 ただ、ローンの金利が高いため、借り換えをしたいですし、そのためには私の結婚のことを伝えなくて はいけないですね。できれば弟と母（現在も収入はあります）でローンを組めたらと思いますが、ちなみ に弟は家を継ぐ気でおります。 銀行へ行く前に、専門的な方に直接相談した方がいいでしょうか？ 誠にご親切にありがとうございます。
- 塾長（@ty470620）
- ベストアンサー率28% (300/1062)
銀行のローンの借り換えのみをお勧めします。 理由は相続税なのですが、今、弟さんへ名義変更をすると、生前贈与と受け取られ兼ねません。 税務署というのも一般の会社と同じように、税金を集めるというお仕事(ノルマもあります)があります。命令は財務省から出ます。 今、ご承知の通り不景気で、国の税収が落ち込んでいますよね。こういう時は、脱税を見逃すなとばかりに、細かい贈与にも眼を光らせています。今から25年前に私が父から600万円を借りてマンションを購入したという情報から、六年後に『600万円は返しましたか? 通帳を持って出頭して下さい。』という税務署からの通知(電話)がありました。知り合いの公認会計士に聞いたら、湾岸戦争で90億円という予定外の出費があり、税務署に取れる税は全部取れという命令があったそうです。時効は7年ですから、それで調査が入りました。もちろん公認会計士はプロですから、逃れる方法を教えて頂きました。 このように、何も今、税を払う行為をする必要がありません。 全部のローンが完了して、質問者様とお母様の持ち分のままで、お母様が他界されたら遺産分割協議書を作成してお母様の分の土地家屋は弟さんへ行けば相続税は発生しないと思います。 その後、質問者様が先に他界されれは、全部が弟さんのものとなります。 生きているうちは、何もしないことが最良です。預貯金は誤魔化しがききませんから、お母様が数千万円とか数億の株券や預貯金が有ったら全部税務署が押さえてしまいます。これは逃れようがありません。
お礼
ご回答ありがとうございました。 名義変更は、やはりやめておこうかと思っております。 税金がかなりの額かかるようですし・・・。 もう少し考えてみようと思いますが、１つお教えください。 銀行のローンに関して、銀行に相談する前に相談するには、公認会計士さんを頼ったほうがいいでしょうか？
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