ローンの残る持ち家を貸す際の手続きや留意点とは？

質問

ローンの残る持ち家を貸す際の手続きや留意点とは？

東京の西側に家を買いましたが、通勤が東京の東側になったために、今の家を貸し、別な家を借りたいと考えています。

初めてのことなので良く分からないのですが、下記を教えてもらえないでしょうか。

(1)複数の不動産屋に登録するほうが良いのでしょうか。それに関して何か気をつけることがありますでしょうか。
(2)ローンがまだ残っており、不動産からは、「転勤や介護じゃないと、銀行に見つかるとローン完済を迫られる（金利を上げられる）」と言われたのですが、リスキーなのでしょうか（金額的に、完済は厳しい）。みなさん普通にやっていること？
(3)将来的には戻りたいので、期限をつけたいのですが、安くなりますか？不動産屋は5年期限くらいならあまり変わらないと言っていますが、そんなものでしょうか。

もしお分かりの方、ご経験者がいらっしゃいましたら、お教えいただけるととても嬉しいです！
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

takapiii

>(1)複数の不動産屋に登録するほうが良いのでしょうか。それに関して何か気をつけることがありますでしょうか。

一般媒介契約であろうと専任媒介であろうと、結局は担当営業次第という面が強いですが、合えて言えば、一般媒介ですと不動産会社は報酬の見込みを立てにくいので、積極的な広告活動をあまりしません。店頭にチラシが並んでも積極的な営業をしないと結局は客付けできませんね。
また、レインズ(不動産情報交換用のオンラインシステム)にも登録しない事が多く、むしろ他社の不動産会社の眼に触れられる可能性も減り、必ずしも良いとは言えません。

大手の場合は専任媒介契約を勧めますが、それは積極的な広告活動を行う事を条件とする事が多いように思います。
また、レインズに登録する事が義務となるので、他社の不動産屋の眼に触れる事で客付けの機会も増えます。ただし、2社の不動産会社が介在する可能性が出てくるので、法律上決められた仲介手数料家賃1ヶ月では取り分が少なくなるので、広告費という名目で家賃1～2ヶ月分の費用を要求される事が多いと思います。

>(2)ローンがまだ残っており、不動産からは、「転勤や介護じゃないと、銀行に見つかるとローン完済を迫られる（金利を上げられる）」と言われたのですが、リスキーなのでしょうか（金額的に、完済は厳しい）。みなさん普通にやっていること？

銀行に黙って貸し出す事は基本的にはできません。
その最大の理由は、全ての住宅ローン関係の書類は借りている家にしか届かないので、黙って貸していると賃借人の手元に書類が郵送されます。
その他火災保険等の問題も出てきますので、いずれにしろ銀行に送付先の変更を連絡する事になりますが、その場合、理由を記載した書類を銀行に提出します。
その時、「転勤や病気療養等のやむ負えない事情」が無いと届け出が受理されません。
もしくは「返済が厳しい為、自分は実家で暮らし賃貸収入で返済する」と言った理由が必要です。最近は不景気のあおりで返済が滞る人が多く、賃貸に出す事はかなり緩くはなってきていますが、やはり黙っておくのはリスキーが高いと思います。
もちろん、黙って貸している人は相当数いる事でしょう。

>(3)将来的には戻りたいので、期限をつけたいのですが、安くなりますか？不動産屋は5年期限くらいならあまり変わらないと言っていますが、そんなものでしょうか。

賃貸物件のサイクルは４年と言われています。４年住むと引越したくなるからかもしれませんが、確かに定期借家契約で期限を５年で契約する場合は、それほど家賃を下げなくても借りては見つかるかもしれません。
しかし、契約満了と共に確実に出ていかなければならない定期借家契約はやはり敬遠される事が多いのは事実です。
やはり、定期にするのであれば、通常よりも家賃を１～２割は落とさないと思うように決まらない可能性は高いと思います。