土地のみ購入する場合の留意点について

質問

新築の家の購入を検討していたところ、近所で販売された土地が大変気にいりました。販売は中堅のＡ社という不動産屋です。Ａ社の営業としは土地の販売にプラスして家の施工も実施したいようです。（うちに言ってもらったら、全部きっちりやりますし、提携銀行の金利も１％安くなりますとのこと）。ただ土地は気にいったもののなしくずし的に同じ同じ不動産屋で家も建てるのも、面白くありません。（他のＨＭも見てみたい）。ただ、ローンだとか諸手続きのことを考えるとあわせて依頼するほうが楽で得なような気もします。
Ｑ１．土地は土地だけで購入し、家を別途手配する場合に
　　　　　住宅ローンは別々に組めるんでしょうか？
Ｑ２．上記の場合に銀行の金利や税の優遇措置で損することはあるんでしょうか？
Ｑ３．その他、留意点などありましたらお願いします。
【状況】
場所：大阪の田舎
土地：２，０００万（土地：５６坪）
家（施工費）：坪５０万円

回答No.3

noname#39684 · ベストアンサー

■よくお読みください。

Ｑ１．土地は土地だけで購入し、家を別途手配する場合に住宅ローンは別々に組めるんでしょうか？
■土地の購入に住宅ローンは組めません。これはどの金融機関でも同じです。土地の購入時点では、購入額の全額を現金で用意するか、あるいは住宅ローンではない金利の高いローンを土地を担保にして借りる、かのどちらかです。家建築のために家の住宅ローンを組む際にも土地を担保にしますので、土地が土地購入のローンのために先に担保になっていると家の住宅ローンも組めません。

■すぐに家の建築が始まるのであれば、銀行で「つなぎローン」として土地購入のローンを組める場合もありますが金利も高いものです。後で土地の代金も含めて住宅ローン額を設定してくれるローンもありますが、あくまでも「後で」です。土地の購入段階では現金を用意しなくてはなりません。最初から、土地だけの購入資金を出してくれる住宅ローンは存在しません。

■つまり、土地だけの購入の際には基本的に全額現金が必要なのです。それを用意できる人が限られるので、「建築条件付土地」とか「建売住宅」を買わざるを得ない場合が多いのです。土地だけ買っておいて都合のよい時に好きな建築会社で建てられるなら、これほどよいことはありません。それができないのは、土地を現金一発で買う貯金が無いからです。

Ｑ２．上記の場合に銀行の金利や税の優遇措置で損することはあるんでしょうか？
■現実的に「上記の場合」はありませんし、上記の場合でも土地の取得に関しては一切優遇措置はありません。

Ｑ３．その他、留意点などありましたらお願いします。
■土地だけの取得には土地を買うお金を、ローンではなく、その場に用意できなくてはなりません。諸々の手数料込みで2200万円ほどでしょう。

■それができなければ、現実的には、同じ不動産屋に建築条件付土地か、建売住宅として住宅ローンを組んで建てるしかありません。土地だけが買えるのは「お金のある人だけ」です。

お礼

大変、丁寧かつ的確な回答ありがとうございます。
感謝いたします。
ぜひ、参考にさせていただきます。

回答No.5

snoopy0714

今年５月に土地を買って、注文住宅を建てました。
私もＨＭの選定には時間をかけたいと思っていましたがそうはいきませんでした。
・まず、土地の本契約(手付金を払い契約書を交わす)の際に土地代金の支払期日とローン融資可否の結論の期日も決めます。
私の場合本契約の１ヶ月後が土地残金の支払(つまりローン実行)期日でした。
・そこから逆算して、
ローン本審査に必要な日数：１週間程度(機関によります)
審査後融資実行に必要な日数：３日程度(機関によります)
を考えると、３週間以内に建物の請負契約書を含めたローン審査に必要な書類を提出しなければいけませんでした。
ninzin19さんの場合がどうかは分かりませんが、土地も住宅ローンで購入する場合、上記のようなスケジュールになることが多いかと思います。
あまりゆっくり選んでいる時間はないかもしれませんが、せっかくのマイホームですから色々なＨＭを見たうえで素敵なお家を建ててください☆

お礼

回答いただきありがとうございます。
そうなんです。ゆっくり検討したいのに時間がない（せかされるんですよね）
おっしゃるとおり、せっかくのマイホームですから素敵な家になるようがんばります！（自分で家のレイアウトとか、かんがえてると何年ぶりかにわくわくどきどきの気分になりました。おもろいもんですね。）
本当にありがとうございました。

回答No.4

dot777

Ｑ１ですが、できないことはありません。
東京スター銀行などでしたら土地のローン実行後１年以内に建築することを条件に先行して土地だけでのローンを組めます。
但し、例外的なのと、金利は他行より（預金がなければ）高めです。
Ｑ２については損をすることはあっても得をすることはないはずですよ。
固定資産税など、家屋が建っていないと減免措置がうけられません。
Ｑ３について
経験談ですが、２回土地から買って家を建てました。
土地は１回目は現金で、２回目はローンを組んだのですが
他の人も述べられているように、できるだけ土地は現金で買うか
ないしは購入後すぐに建築されたほうが良いと思います。
土地だけで持っていても得は何もありません。
（別に不動産屋で建てる必要はないとおもいますが）
諸手続きが面倒だとおもわれるのなら、ＨＭに間にはいってもらうのも
手だと思いますよ。

お礼

早速の回答いただきありがとうございます。
感謝いたします。
ぜひ、参考にさせていただきます。

回答No.2

goold-man

＞土地の販売にプラスして家の施工も実施したいようです

土地の購入に家を何年以内に建てること、という制限付販売もあります。

＞ただ土地は気にいったもののなしくずし的に同じ同じ不動産屋で家も建てるのも、面白くありません

面白くないというだけで、別を考えるより、要望なども言ってよい設計・施工するようであれば、なるべくローンは一緒の方がベターと思います。

NO1別々のローンは現実的でないですね、土地、建物の両方でかなりの頭金が必要になります。債務限度が年収の30%（仮に）としても、限度いっぱいにには貸してくれる銀行はないでしょう。担保の面でも別々の場合不利になるかも。

NO2に関連しますが、提携銀行でなければ、確実に金利が1％高くなり、30年程度の長期ローンの場合かなりの負担になります。
税の優遇措置で損することはありません。

ちなみに私は同じ不動産会社にあわせて依頼したので、手続きは簡単でした。

お礼

早速の回答いただきありがとうございます。
感謝いたします。
ぜひ、参考にさせていただきます。

回答No.1

syuitilwo

Ｑ１の土地、家屋で別々にローンが組めるのか？との事ですが、正直得策とは思えません。何故なら土地のローンを組んでいると仮定し、家屋分のローンを組もうとした際、「借り入れの残高」がある事になるので、債務が残った状態で新たな借り入れを起こす事になります。
銀行によって様々ですが、ローンに更にローンを組む事になるので、印象的にどうか？と思います。

お礼

早速の回答いただきありがとうございます。
感謝いたします。
ぜひ、参考にさせていただきます。