古く汚い自宅（鉄筋）の扱い方

質問

建物関係の知識がまったくないので困っています。

私の実家には、いままで、父母の2人だけで住んでいたんですが、今年になって母が他界したため、家をどのようにしていくべきか?　考えています。

家自体は、狭いながらも3階建ての鉄筋コンクリート。築20年以上。最近は、壁の隙間から雨漏りがしたり、かなりガタがきていて、その上、壁紙等、汚い状態。
土地は、父の持ち物が少しあり、後は借地となっています。

父親としては、修理するだけでも300万円以上するのだったら、解体してアパートに住むといっています。でも、解体代も鉄筋なのでばかにならない状態。
にっちもさっちもいかないように見えています。

こういう場合、

１）どういう選択肢があるのか？もう、この２つの選択しかないのか？
２）決断するためにどういう調査をすればいいのか？
３）不動産関係に精通している人は、このような場合、どのような選択をするのか？

アドバイスいただけませんでしょうか？

父も、母がなくなり、生きる気力が落ちていて、私が、何とか助けたいと思っています。すみませんが、ご協力よろしくお願いします。

回答No.3

fmo · ベストアンサー

あまり私ばかりが回答してもと思い、控えていましたが、他に回答が無いので再度投稿します。

　私の知っている限りでは、タウンページ等では捜せないと思います。建築関係の人で宅地取引主任者、ファイナンシャル　プランナーの資格を持っている人はいますが、現状日本の職務分類、資格分類は縦割り行政の弊害で横断的な業務をしている人を捜すキーワードは私の知っている限りありません。（あったら御免なさい）

　ただ、このままアドバイスを終わらせてしまったのでは無責任のような気がしますので、書かせていただきます。

　最初に考えなくてはならないことは、お父様の今後のライフスタイルです。高齢になられた時どうするかです。ずっと一人で生活し、体が不自由になられた時施設に入られるのですか、お子様の一人と同居されるのですか、その場所はお子様の家ですか、それともお父様が現在住まわれている地方都市ですか。この辺がはっきりしてくると、今ある自宅の処分方法、相談相手もある程度見えてくるのですが。

　仮に、施設に入られるか、お子様の家に同居されるかして、現在住まわれている地方都市を離れるのであれば、地主に借地権とお父様所有の土地を買い取ってもらうか、又、地主に資金が無ければ、借地権と底地権を交換して今借地している土地の一部を完全な所有権のある土地としてお父様所有の土地と合わせて第三者に売却する等（ほんの一例ですよ）考えられます。この場合なら相談する人は不動産関係者かなぁ。

　又、仮に、お父様が今住んでいる家にお子様を呼び寄せ２世帯住宅に改造するするなら建築関係の人に相談するのが良いかなぁ。
　と考えています。

　しかしながら、私もプロを自負していますから安易なアドバイスはしたくありません。ですが情報が無くては的確なアドバイスはできません。

　私のホームページはありませんが、知人の設計事務所のホームページに私を紹介しているページがあります（トップページの下の方）。それを読まれて、相談したいのであれば、補足に書いてください。お父様が誰に相談したらよいかぐらいは、無料で相談にのります。

参考URL：

http://home.att.ne.jp/orange/ktf/

回答No.2

fmo

＃１の訂正です。

　「建物を解体すると借地権が消滅します。」　これは一概に言い切れませんでした。消滅しない場合もあります。訂正させて頂きます。

　借地権には２種類あります。
　　１．物権としての借地権
　　２．債権としての借地権　　です。

１．　物権としての借地権は非常に強い権利で、地上権として登記簿に記載されている権利です。お父様の借地権がこの借地権であれば、建物を解体して、そのままにしておいても問題は無く、借地権は消滅しないと思われますが、念のため弁護士等に確認してください。この借地権であれば、お父様が第三者に借地権を譲渡・転貸する場合でも地主の承諾は要りません。次にお話しする債権としての借地権では、地主の承諾が必要になります。

２．　債権としての借地権は賃借権で、普通、借地権と呼ばれているものの大半はこの債権としての借地権です。
　これは登記されていません。借地上に建物を建て、建物を登記して初めて法律で守られ、第三者に対抗できます。

　第三者に対抗できると言うことは地主が第三者にお父様が借地をしている土地を売った場合、お父様の権利が守られ、出て行かなくて良いと言うことです。

　逆に建物を解体してしまい、第三者に対抗できないとなりますと、その土地を買った第三者が法律的に保護され、お父様が出て行かなくてはなりません。地主に損害賠償の請求が出来るだけです。
　又、お父様は地主から住宅を建てるので土地を借りたのではないかと思いますが、もしそうであれば、建物を解体してお父様が第三者に借地を転貸・譲渡しようとするのは地主に対して信義則違反に問われ、借地契約の解除を申し込まれる可能性が高いと思います。

　しかし、この辺はお父様と地主の契約内容、経緯、地主との関係などが影響するので情報が無い私には判断できませんし、弁護士法に抵触する可能性が高いので、法律の解釈についてお答えできませんし・・・

　もし、解体してそのままにするのであれば、解体前に弁護士等に相談してください。
　お父様がこの辺のことが解っていてなされるのであれば、よろしいのですが、非常に心配です。

お礼

追加情報ありがとうございました。
ますます、私には、手に負えないことが理解できました。

話を聞いていると２の債権としての借地権ようです。
しかし、父も、このようなことには精通していないので、誰かに相談したいと言っています。

ご存知のように今回のようなケースは、建築関係、不動産関係、権利関係、税金等、幅広い知識を持ち合わせた人に相談する必要があります。

そのような人をどのように探せばいいか?アドバイスいただけませんか?　（たとえばタウンページのＸＸという項目に載っている人の中から探せ、など。）

すみませんがご協力よろしくお願いします。

回答No.1

fmo

お父様を想われる優しいお気持ちが文面から伝わってきましたので回答・アドバイスにならないかも知れませんが、敢て書かせていただきます。

＞　１）どういう選択肢があるのか？もう、この２つの選択しかないのか？

　選択肢としては(1)そのまま住む　(2)一部若しくは全部を貸す　(3)売却する　があり、別に（Ａ）雨漏りだけ直す　（Ｂ）内外装のやり替え　（Ｃ）改造をするがあり、其々を組み合わせると９種類あります。そして解体するで１０種類あると思われます。　例えば、修理するだけで３００万以上掛かると言うのであれば（Ａ）雨漏りだけ直し(1)そのまま住むですかね、でもこれで３００万は高すぎるので（Ｂ）内外装のやり替え(1)そのまま住むですかね。このように組み合わせます。

＞　２）決断するためにどういう調査をすればいいのか？

　建築関係、不動産関係の知識・経験の浅い方には、はっきり言って無理です。中途半端な知識は失敗の元です。どうしても知りたければ補足に知りたいと書いてください。

＞　３）不動産関係に精通している人は、このような場合、どのような選択をするのか？

　不動産関係に精通している人は、bouz2003さんのお父様ではありません。お父様にとって一番良い選択とは違います。

　以上回答、アドバイスになっていないのは重々承知ですが、この質問には建築関係、不動産関係、権利関係（借地権）、お父様の今後の生活スタイル、老後資金、税金、相続（相続税ではありません）などの幅広い知識が必要です。ぜひ幅広い知識を持った専門家のアドバイスを受けられることをお勧めします。

　最後にもう一点気になることあります。　解体してアパートに引っ越すとありますが。解体すると言うことは借地権が消滅すると言うことです。ご存知のように借地権は資産価値（土地価格の50％～90％、地域によってことなります、無い地域もあります）があります、これが消滅することになります。又、借地権が無くなった後、所有の土地はどうなりますか、２メートル道路に接続していますか。していませんと建物が建てられない土地になってしまいます。残った土地もどうするか検討して下さい。

補足

心温まるご説明ありがとうございました。
質問が質問なだけに気長にまとうと思っておりましたので、感謝の気持ちで一杯です。

２）に関しては、知りたいのはやまやまですが、ご回答を見る限り、私のような素人ではかえって本質を理解せずにことを進めてしまうような気がします。

できれば、どのように父親の近くで、親身になってくれる専門家を探す方法を教えていただいた方がよいような気がします。そういう視点でアドバイスいただけますか？

あと、仮に解体した場合、そのままにしておいて、借りたい人がいたら、貸すといっていました。一応、立地的には、とある地方の駅から徒歩5分で、道路に面しているところなので、ある程度、借り手が出てくる立地ではないか？と勝手に思っています。