仲介業者の抜き行為ですか？

質問

現在購入検討中の物件があるのですが、仲介で問題があり知恵をお貸し頂ければと思います。

以前に現在検討中の物件とは別の物件Ｘ（土地）を検討している際にX物件の専任業者Ａに参考にという事で現在購入希望の物件Ｙ（Ｙ物件の専任業者はＢ）の内覧に連れていかれました。
当時は物件Ｘを前向きに検討しておりましたので、その後再度業者Ａに「Ｘを検討しているが、参考にもう一度Ｙを見せてほしい」という事を伝え、再度内覧を行いました。

ここまでは問題無かったのですが、その後物件Ｙを購入したくなり専任業者Ｂに連絡を取り物件資料を郵送して頂いてしまいました。（業者Ａからは物件Ｙに関する資料はもらっていません）
その後、業者Ａより連絡があり、その際に物件Ｙも検討している事を伝えると、「Ｙを購入する時も私を通してくださいね」と言われました。

今後、物件Ｙを購入する場合に専任業者Ｂで取引を進めた方が私たちにとって有利だと考え業者Ｂで進めたいと考えておりますが、 色々調べた所内覧までして業者を変えることは業界では「抜き行為」という事で、ペナルティがあるとの事でした。
実際には業者Ｂで契約をした場合業者Ａへの仲介料の５０％を支払ったりしなければならないのでしょうか？
また、物件資料は業者Ｂから取得しておりますので、業者Ａで契約をした場合に業者Ｂへのペナルティもあるのでしょうか？
どちらの業者を通しても仲介料の２重払いをしなければならないのであれば、今回の物件は見送ろうと思います。

・２ヶ月程どちらの業者とも連絡は取っておりません。
・業者Ａと業者Ｂはかなり仲がよさそうでした。
・物件資料は業者Ｂより取得。
・物件内覧は業者Ａで２回。

以上、分かりにくい文章で申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

結論から言うと「Ａ業者から仲介手数料を請求される」でしょう。

もっと言えば「Ｂ業者はＹ物件を売ってくれない」可能性すらあります。

仰る通り、ご質問者様の真意はともかく結果的に「抜き行為」になってしまいます。
業界内では「抜き行為」は（実際はお客様の意思で不動産業者を替えても）「他社のお客様を横から掠め取る」という一番忌み嫌われる行為とされています。そして一旦「あの業者は抜き行為をする」という風評が業界内に広まれば、最悪そのエリアで商売が出来なくなります。そのような「リスク」を負う業者は殆どないでしょう。

たとえ事前に「購入の媒介契約」を結んでいなくても「Ａ業者から情報を得、２回も案内をされたことは公然の事実」である事は明らかです。
つまり、このような事実から裁判所は「購入の媒介が事実上成立している」と判断される可能性があります。

民法上は「契約書」が無くても「口約束やそれに代わる公然の事実」があれば契約関係は成立しているとみなされる可能性が高いので。

不動産仲介業は物件の売買ですが、本質は「情報の売買」です。
つまり、買主は不動産業者からの「情報を得て」その物件を知り得た場合は、情報提供を受けた業者を変更してもその業者は仲介手数料を請求できるとされています。（Ｈ１８年判例）

ただし、判例はあくまで判例ですからご質問者様のケースでも必ず「支払い命令」が出るとは限りません。
何故なら「どこまでの情報を提供されたか」の基準が曖昧だからです。

一般的には
●情報だけで何も行動していない→（支払命令が出るかは）５０％以下
●情報を得て内覧までした→７０％
●購入希望の意思表示をした→ほぼ１００％

ご質問者様の場合「情報を得て内覧までした」のでＡ業者から仲介手数料の請求があった場合それを拒否しても訴訟になった場合、およそ７０％の確率で「支払命令」がでるでしょう。

勿論、私は裁判官でも何でもないので、断言はできませんが「それくらいのリスク」は発生しますので、あとはこれをご質問者様がどう判断するかです。

ご熟考を。

お礼

回答ありがとうございます。
売ってくれない可能性もあるのですね。
やはりA社で契約をする方が良いと思いました。

情報だけで何も行動していない→（支払命令が出るかは）５０％以下との事ですが、A社で契約した場合にB社より物件情報を取得している為、B社からも情報提供により請求されるのでしょうか？

回答No.6

830damasii

A社B社が普段付き合いのない会社なら、B社に行ってもA社を飛ばして契約してくれるでしょうが
付き合いのある会社ならBに行っても、最初に案内されたのはA社だからA社で契約してくれ・・・と言われるでしょう

A社で案内してもらった時にB社に連絡しているはずです
（名前とかは伝えてないと思いますが）

どっちで契約しても損も得もしないと思いますが、それより２ヵ月連絡取ってないのが気になりますな

お礼

契約はA社で行おうと思います。
２ヶ月連絡をとっていないのは、現在自宅売却中で売れてから改めて検討しようと考えているからです。
A業者にもその旨伝えてあります。
また、B業者も私の名前と住所を知っていますが、A社経由で契約となった時に、B社から情報提供料の請求は無いとの認識でよかったですか？

回答No.5

oyazi2008

NO.3です。
＞＞業者Ｂに資料を請求し、実は一度Ａ社から資料を貰った旨を話をし、Ｂ社経由で買いますと言えば、業者通しで話は纏ります。
申し訳ありません。ＡとＢが全く逆ですね。当方の記載ミスです。

お礼

ありがとうございます。
なるほど、A社で購入の際に、B社から資料を貰っている事を伝えればよいのですね？

また、A社経由で購入する場合、申し込みの時にA社からB社へ私の名前を伝えられると思うのですが、
それでも問題はないものなのでしょうか？

回答No.4

noname#184449

＃２の元業者営業です

＞A社で契約した場合にB社より物件情報を取得している為、B社からも情報提供により請求されるのでしょうか？

それは無いですね。大丈夫です。
そもそも資料をB社からもらう前にA社の案内で内覧まで済ましてますし。

お礼

ありがとうございます。
ペナルティが無いという事で少し安心しました。

また、A社経由で購入する場合、申し込みの時にA社からB社へ私の名前を伝えられると思うのですが、
それでも問題はないものなのでしょうか？

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
まず専任のＢは売主から預かって売主と媒介契約をしています。そしてＡはＢ経由で質問者さんに物件を紹介した流れです。
仲介手数料はＡでもＢでも原則同額を請求されますので、どちらを経由しても質問者さんの支払額に変わりありません。売買は売主、買主双方から仲介手数料を頂く為です。
道義上からすれば、Ａ社との契約をお勧めします。内覧を2回もしているのですよね？
また、仲介の場合、共同仲介で売主にはＢ社、買主はＡ社といった様に、分かれた立場で行ったほうが、業者は片側の利益を守る立場で交渉しますので、結果として公正な取引になる事が多いのです。
専任＝売主の立場での交渉となる事が多いのはご理解下さい。
業者Ｂに資料を請求し、実は一度Ａ社から資料を貰った旨を話をし、Ｂ社経由で買いますと言えば、業者通しで話は纏ります。
ご参考まで。

お礼

回答ありがとうございます。
内覧はA社で２回しております。
A社と契約する方が良いと思いました。

＞業者Ｂに資料を請求し、実は一度Ａ社から資料を貰った旨を話をし、Ｂ社経由で買いますと言えば、業者通しで話は纏ります。
この一文だけ理解出来なかったのですが、B社からは資料を受け取りましたが、A社からは資料は貰っておりません。
B社から資料を受け取っている為、A社からの仲介で購入した場合B社から情報提供分の請求をされるのでしょうか？

回答No.1

tommy1977

取得価格がいくらかわかりませんが、

この場合、いわゆる抜き行為か否かは、
”仲介契約”をAと結んだか否かによります。
→内覧を行う際には仲介契約を結んだりしますので、
そこ、なのかなぁ、と思ってしまいます。

つまり、Aに購入の意志を示して、仲介の契約をした後に
Bとの仲介をしようとすると、抜き行為となり（ま、いわゆる
二重契約ですね）、ペナルティ（とはいえ、共通のペナルティではなく、Aとの契約解除に伴う違約金と考えて頂ければOK)を支払う
ことになります。

尚、Aと仲介契約していない場合は、
Bと契約するのは全く問題がないです。

また、Bとは資料を取り寄せただけなので、
Aと取引してもあなたには何のペナルティもありません。
（ただ、A→Bへの手数料というのは発生するかと思いますが：Aの負担）

Aとの契約を解除してBと契約するメリットがあれば（手数料がシャレにならないほど違うとか）すればいいんじゃないでしょうか。

私個人の意見から言うと、Aを通して契約。但し、手数料諸々のメリットはBに合わせて貰うように交渉。をお勧めします。

不動産取引は高額かつ、その場で終わらない事が多いものです。
さらに不動産業界は狭いので、（まぁ、なあなあのところも善し悪しですがな）不義理をすればすぐに評判がたちますよ。
高額なものですから、迷うことはありますし、そこは業者もわかっているはずです。

お礼

回答ありがとうございます。
仲介の契約をしていなければ抜き行為にはならないのですか？
仲介の契約はどちらともしておりません。
やはりA社で契約するのが良いのですね。