個人事業主開業1年目で賃貸契約できますか？
該当する質問が見当たらなかったので教えて下さい。
現在、結婚時に購入した分譲マンションに夫婦で暮らしております。
購入時よりも土地価格が上がっていたため、売却を予定しています。
（現在契約はまだですが、購入申し込みがあり、価格も売主買主双方折り合いがつき、今週末にも契約予定です。先方のローン審査は仮審査のみで正式にはまだ下りていません。引渡しは5月～6月上旬の予定です。）
で、新しい住まいは賃貸を予定していますが、下記のような状態だと賃貸契約は難しいでしょうか。
夫：昨年末に会社員を辞めて08年より個人事業主として登録。現在月収は40万円程度。昨年の会社員時代の年収は約470万。
会社員時代の勤続年数は4年⇒1年⇒1年半と計3社。
私：現在の会社は正社員で勤続2年。（その前は正社員で勤続5年）資格の学校に通うため、4月末で退職予定。昨年の年収は460万程度。
売却益が最低800-900万は入ってくる予定なので、私が退職後はそちらを使って当面は暮らす予定です。賃貸は20-25万の物件を考えていますが、夫名義の契約では難しいでしょうか。
保証人は義兄（正社員・年収は不明ですが少なくとも800万以上はあると思います）がなってくれることになっています。
私が退職予定（現在上司にはもう伝えてあります）ですが、4月いっぱいは正社員なので、その間に私名義で契約した方がいいでしょうか？それでも、会社に在籍確認の電話がいった場合、今月で辞める予定ですとは言われないと思いますが、若干心苦しく思います。
また、私名義の場合、年収が460万では、家賃20万以上のところの契約は難しいのかも、、、と思っています。その場合夫と一緒に支払う、ということは認めてもらえるのでしょうか。
それとも不動産屋に夫の状況を正直にお話して、借りれる賃貸物件を探したほうがいいのでしょうか。
ちなみに、ペット（ネコ1匹）もいるため、ますます借りれる物件が限られてしまうのではと危惧しております。
そんな状態なら退職しない方がいいのか、、、売却しない方がいいのか、、と不安になっています。
何かアドバイスが頂ければ助かります。どうぞよろしくお願いします。
お礼
ありがとうございます 月収の３分の１とか言われますよね 個人事業主１ヶ月現在の収入を 考慮してくれるかどうか心配ですが