土地のみ共有名義にする問題点は？また、住宅ローンの金額と持分の関係は？

質問

土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地１５００万、建物２５００万、自己資金は夫婦５００万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で３０００万組みます（土地１５００万、建物１５００万を考えてます）。
（１）ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義（夫２／３、妻１／３）にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
（２）住宅ローンは実際には土地と建物の２本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン１５００万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の１／３が夫から妻への、建物の２／５が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分（２／３）のみ、建物のローンは１５００万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。

ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

mamamomo55 · ベストアンサー

以前うちが住宅を購入した際のことですが・・
もう７年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。

自己資金にはご両親からの贈与は含まれていませんか?
もし110万以上の贈与を受けている場合、贈与税の住宅取得の際の特例などを受けるようになると思うのですが、これには建物の名義人になっていなくてはなりません。

うちは土地は共同名義で、建物は夫のみの名義にしていたのですが、それだと私（妻）は贈与税の特例を受けられないため、慌てて、建物も共同名義にしました（割合は少なくても構わないが、建物の名義人になっている必要があると言われました）。

あとはトータルでの出資で比率が合えば問題なかったように思います。
贈与税の問題がなければ、4000万円のうちの500万円分を妻名義にすれば、それが土地だろうと建物だろうと関係なかったように思います。

住宅ローン減税も、土地建物トータルでの名義が3000万円分ご主人にあれば問題なかったように思います。

ただ、うちは建売だったので、条件が違うかもしれません。
銀行の担当者と、税務署に聞いてみるといいと思います。
税務署には意外に親切な方も多いです。
ただ、担当者によっては素っ気無いです。正直あたりはずれがあります。もし最寄の税務署が不親切だったら、別地方の税務署に電話してみてください。私は全然知らないところに電話して、すごく親切な方に色々教えてもらいました。
あと、法務局の方もすごく親切でした。名義のことなどは法務局でも教えてくれるかもしれないです。

補足

早速ありがとうございます。
私の自己資金は全て私名義のものです。
「贈与税の特例」というのは両親からの場合ですよね？

回答No.5

mamamomo55

No.1で回答したmamamomo55です。
そうですね、特例の話は両親からの贈与が主になると思います。
うちは両親からの贈与の特例を受ける為に、あとから名義変更をしてとても大変だったので、ついNo.1で書き込みしましたが、関係ありませんでしたね。

他の方の回答を見て思ったのですが、
土地や建物は資産になりますが、居住を目的としていると、
いろいろな優遇措置を受けられる可能性が高いと思います。
土地にしか名義がないと、居住目的の資産としてみなしてもらえないので、何かあったときにために、ほんの少しでも、建物にも妻の持分があったほうが安全ではないかと思いました。

ローンも名義分と合っているほうが無難なのかなぁと思いました。

例えば、
　　土地名義　夫2/3、妻1/3
　　建物名義　夫49/50　、妻1/50
　　（50万円は夫から妻への贈与）
　　ローン　土地1000万円、建物2000万円
て、感じで。

参考までに・・。うちが後から名義変更（修正）した際、既に共有名義になっていた土地の持分を変更するのはとても簡単だったのですが、夫単独名義になっていた建物を共有名義にするのは手間もお金も掛かりました。
（土地の名義変更は2000円とかしか掛からなかったと思いますが、建物の名義変更には数万円掛かりました。ちなみに司法書士などに依頼せずに法務局で自分で直接手続きした際の金額です）

お礼

経験に基づいたアドバイス有り難うございます。役に立ちます。
税務署に聞いてみましたが、ローンはお金の調達方法であって、土地代に使ったお金がローンか自己資金で出したかは厳密には区別ないので、全体として出資額と持分の割合が合っていればよいとのことでした。ただ、税務署的にはOKでも、銀行としてはあまりいい顔をしてませんでした。

回答No.4

v008

亡くなった時　分かれる時に　　
売って分ける　相手が住む　自分が住む　いずれも金銭解決になる。
従って、ローンの負担能力と　現在価値　そして　持分で考えてどれが有利かということ。であれば。

５００万の出資をした分　両方に共有持分を設定するのが一番簡単。持ち主が変わるととってもややこしいし貸してもややこしいです。
取り壊す金額などは本当に困ります。

次に土地だけ三分の一ですが、トータルで売るときに減価が少ない反面固定資産税などの維持費としてのコストは住宅ではなくなった場合高くなります。

そんな残りの土地はイランと思っても　共有にしていると相手が支払能力が無いとか　今売れないなどの理由があれば持ち続けるか寄付するかしかありませんし　すぐに金に変わるものでもありません。
土地も建物も少しづつでも持分があれば　共有者の承諾で使用貸借が成立　他人に渡っても安価な賃料で　住み続けることも可能。

逆に土地と建物と両方に所有権があった場合　所有権の移転があったときに有利になるときもあります。

細かくいろんなことを想定していると不動産自体を買う気が失せますが
主のいない土地建物がこれから日本中で問題になるのは分かっています。　一人っ子が多ければ　一人当たりの　不動産財産は次々に細切れの所有権で増えていきます。そして高齢者の介護は在宅では人手がなくて　はっきり言ってもう無理です。夜中転んで苦しんでいても　中核センターから　夜中にいくら叫んでも誰も助けに来ません。　施設不足の言い訳でしかありません。

つまり老後は家は出来れば売って　終の棲家の資金にするしかない。だったら　現金で持っててもいい。（不動産と違って減価しない）　家は利用価値は高いのは建物　換金価値や相続の税金対策には不動産。維持費は一戸建てで木造が安い　でも住み心地の人気は高規格マンション。

私見を申せば
正直言ってあんまりはっきりくっきりしなくても自分が出資した事の記録をきちんとしておけば言いようにも思えますが、、、。

お礼

なかなか現実的な話をありがとうございました。
先を考えると不安もありますが、今は借りていくか買うかの問題もありますし。。。

回答No.3

mukaiyama

土地と建物は別物です。
固定資産税は別々に納付書が届くことからもわかるとおり、持ち分も土地と建物は個々に設定できます。

＞（１）ローンの金額は考えないで…

この前提が何のためか理解できませんけど。

＞土地は共有名義（夫２／３、妻１／３）にし…
＞建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と…

とにかく、実際の出資割合に応じた登記割合にしないと、贈与税が課せられます。
もちろん、実際の割合となると端数が出るでしょうから、その端数を 110万円の範囲で調整して切りの良い割合にします。

ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、基礎控除 110万円のほか特例として 2,000万の贈与が認められますので、合計 2,110万円の範囲まで、実際の出資割合と持ち分割合とが異なってもかまいません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4455.htm

＞土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか…

ですからその差は贈与だということです。
法律の定めるところにより贈与税を払う限り、別に問題は起こりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

贈与税を払いたくなければ、実際の出資割合に応じた登記割合にするよりほかありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

情報ありgとうございました。
２０年にはほど遠いです。
今まで「３０００万の住宅ローン」と一括りに考えていたんですが、やはり厳密に土地・建物と分けて考えないといけないんでしょうか。

回答No.2

tk-kubota

まず最初に持分に対する基本的なことを確認しておきます。
それは、夫婦で勝手に持分権を決めることはできないです。(無理矢理できますが贈与税等の問題が発生します。)
持分と云うのは、誰が幾ら出したか、と云うことで、借りて出してもかまいません。
例えば、1000万円の土地(建物)を夫は借金(ローン)で600万円だし、妻は現金で400万円出せば、その土地(建物)の持分権は、夫は1000分の600(5分の3)、妻は1000分の400(5分の2)となります。
従って、勝手に比率を変えることはできないです。
比率を最初に決めておきたいならば、出す額を決めればいいです。
特に、ローン減税は総額と関係しますから、比率を最初に決めた方がいいかる知れません。
次に、ローンの関係ですが、例えば、上記の例ですと、夫が600万円借りますが、ローン会社としては、持分権だけに抵当権設定登記すると云うわけてはいかないので、10分の10に抵当権設定登記します。
その場合の夫婦の権利関係は、夫は債務者で妻は物上保証人となります。
なお、今回は、土地を購入し、家を新築する予定です。と云うことですから、「あなたは土地を買い、私は建物を建てる」と云うことも考えられますが、土地の利用権の関係で「賢い方法」とは云えないです。
今回は全部で4000万円ですから土地建物とも持分権の分母は4000となります。
その内、各々の手持ちと借り入れ額が分子となります。それが持分権の比率です。

補足

回答ありがとうございます。
　土地の持分（夫２／３、妻１／３）は土地１５００万に対し、私の自己資金５００万ということで出した数字です。
　すみませんが、土地の利用権とは何でしょうか。「あなたは土地を買い、私は建物を建てる」のはその関係で賢くないとのことですが、私のケース（土地は共有、建物は夫名義）も同じなのでしょうか。
　ご回答いただけると有り難いです。