共有名義と持分について

質問

マイホームを新築する事になり共同名義を考えています。
いろいろ調べたのですが分からない部分があり質問させて下さい。

土地3400万+建物2000万+経費200万＝5700万

1.貯蓄2500万（私の貯蓄、亡くなった親からのもので相続処理済）
2.貯蓄1400万（主人の貯蓄）
3.住宅ローン1800万（全て主人名義で）

という形で頭金を1.2.で、と考えています。
私は専業主婦の為、ローンは全て主人名義にしようと思っています。

持分割合的には金額に応じてが一般的のようなので、
金額のまま主人3200：私2500で考えています。

そこで、2点質問なのですが

建物と土地の持分についてなのですが、
土地、建物にどういう風に割り振るのでしょうか？
例えば、土地を共同名義とするなら土地の2500分が私、残りの土地の
900分と建物分を主人という風にするのは可能でしょうか？

それとも土地は夫、建物は妻という風に分けないときでないの
でしょうか？

あと主人の貯蓄のうち一部が私名義の口座に入っています。
購入の際に頭金の出所を書かなければならないと聞いたのですが、
この場合、たとえ主人の貯蓄でも私の口座に入っていると
贈与とみなされるのでしょうか？
回避するために主人の口座に戻すべきでしょうか？
（そのようなことをすると不自然となり注意されますでしょうか？）

すみませんがよろしくお願いいたします。

回答No.3

hkinntoki7

専門家ではありませんが参考程度に。

　登記簿が土地と建物と別れています。私なら土地・建物それぞれ負担割合の持ち分登記をします。何故なら完済時の土地の価値・建物の価値を考えてみてください。土地については相場がありますので何とも言えませんが、建物の財産的価値はほとんどゼロでしょう。

＞購入の際に頭金の出所を書かなければならない
　自分は書いた記憶がありませんが頭金の出所は貯金でよいのでは？銀行が頭金の出所を気にする理由がわかりません。
　例えば住宅を一括現金支払で購入するのであれば税務署が確認にくると思いますが数百万の頭金の出所なんて気にしないと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

土地・建物それぞれ負担割合の持ち分登記、大変納得しました。
将来的に色々考えるとこれが好ましいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

mukaiyama

＞土地の2500分が私、残りの土地の900分と建物分を主人という風にするのは…

別にかまいませんけど、将来の税負担や、相続あるいは離婚による分割などが生じたときの、配分割合が変わってきます。
建物は年数を減れば価値が減ります。
これを減価償却といいますが、土地に減価償却はありません。
土地は経年劣化で価値が下がるものではないのです。

取得時に 32 : 25 になるように分けたつもりでも、土地の多いほうが将来の資産は減らないことになり、32 : 25 の比が崩れてしまいます。

土地、建物それぞれを 32 : 25 になるように分けないと、将来になってトラブルが生ずるおそれがあります。

＞回避するために主人の口座に戻すべきでしょうか…

別に戻さなくとも、履歴から奥さんの財産であることを証明すればよいのです。
何年前にいくら夫の口座に入れたかが、当時の家計簿や給与明細などで、裏付けられればよいのです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

将来的に色々考えると確かに土地、建物で多い少ないが生じる
ことになりますね。
納得しました。

過去の通帳が残っているので記帳の履歴を見てみます。

ありがとうございました。

回答No.1

shippo

不動産の登記上の制限はありませんので、土地と建物の持分割合は自由に決められます。
ただし、ローンを組む上で、銀行等から割合を指示されることはありえます。これは、土地であれば年数が経過しても価値はある程度ありますが、家屋の場合、年数が経過すると価値が落ちますので、担保として価値がなくなってしまうためです。
このため通常であれば、土地、建物ともに同じ割合で登記することが多いかと思います。

それから貯蓄名義の問題ですが、これは書かれているように出所がはっきりしていないと贈与になってしまう可能性が高いです。
ですので、名義をきちんとしなければならないのですが、単に移せばやはり贈与と見られるかと思いますので、客観的に見て問題ないように移動させなければならないかと思います。
不安であれば、税理士や税務署に聞いてみるといいかと思いますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

土地・建物それぞれ同じ割合での登記、大変納得しました。
土地の価値は残りますが建物は価値がなくなってしまいますね。
将来的に色々考えるとこれが好ましいと思います。

貯蓄名義については記帳の履歴が残ってそうなので
なんとか対応しようと思います。

ありがとうございました。