• ベストアンサー
  • 暇なときにでも

不動産登記→共有名義にするときの持分とは?

夫婦で頭金を出し合い、土地&住宅を購入するとします。 夫婦で出資するときは名義は共有にし、持分はその出資割合決める・・と以前 聞きましたが、その割合と実際の出資の額(割合)が異なると 贈与税が発生する可能性もあるとのことで、ちょっと詳しいことが知りたくて質問させていただきます。 その割合を決める時の元となる金額というのは単に土地と建物の価格の総額と思っていいのでしょうか? 土地と住宅を購入する時には、土地と建物以外に いろいろな諸費用が発生し、住宅会社にもその内のいくつかの項目を付随費用として支払います(例えば、設計料や水道加入金や税金等)が、その金額を誰が払ったかも持分に含めなくてはいけないのでしょうか? (1) 土地3000万円建物2000万円の物件を、頭金(自己資金)夫婦各1000万円、ローン3000万円を夫名義で組んだとしたら、その持分は夫80妻20になると思っていますが正しいですか? (2) その物件を購入した時の付随費用が仮に300万円くらいあったとし、それを全額夫が支払ったとしたら、上記(1)から持分の割合はかわるのでしょうか? そんなに細かい計算はいらないのかもしれませんが、持分に係る実際の出資金額がどのように影響するのか知りたいので、よろしくお願いします

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数4999
  • ありがとう数6

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1

まず(1)のご質問ですが、持分比率は確かに合っていますが現実的ではありません。つまり土地は区画1つを持分登記に従って所有する事は不自然ではありませんが、建物を持分登記するとなると「この家のどこからどこが夫のものでここからここが妻のもの」ということが果たして出来るでしょうか?これはマンションの土地の持分登記と同じ理屈で、分けられるようで実は分けられないと同じ物と考えておいた方が良いものです。従って多いケースとしては建物と土地を夫婦がそれぞれ所有するという形の持分登記です。つまり奥様が頭金を出した形にして、ローンはご主人が負担する・・・といった形です。持分の割合は土地+建物という形の不動産であればその持分の登記方法は権利者が決める事が可能です。 次に(2)のお尋ねですが、出資比率とはあくまで不動産の購入価格に対してのみ有効な事柄です。従って諸費用に関しては出資比率とは全く無関係です。 余談ですが、諸費用は購入価格(土地+建物の合計金額)の0.06%~0.07%を目安にしていればよいと思われます。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございました。後学の為にも自分なりに情報収集してみたのですが、なかなか自分の疑問に適格に答えてくれるものがなくて、今回、諸費用は関係ないとわかり安心しました。 諸費用も結構かかるものなんですね。

関連するQ&A

  • 不動産登記名義について

    はじめまして。 一戸建てを購入するにあたって名義はどぅすればいいか迷っています。 土地建物は夫名義の頭金なし全額住宅ローン。 諸費用は妻の貯金から物件の10%程現金支払い。 今後の予定として 夫婦共働きで二人でローンを返済する予定ですが、 登記は夫婦共同名義にできますか? また、共同名義にした場合、もしも夫が死亡した時 ローン残高はどぅなるのでしょうか。 また、夫単独名義にした方がよいのかどうかと合わせて ご存知の方、宜しくお願いいたします。

  • 不動産登記の持分

    今度、中古マンションを購入します。 頭金は私と妻で半々。妻は専業主婦です。 代金の残りは私の名義で住宅ローンを組みます。 現在の住まいは妻名義で、ここを売却して出来たお金で繰り上げ返済をするつもりです。(今はまだ買い手が決っていません。) ですので、新たに購入する物件の持分割合では、妻の割合を増やしたいと思うのですが・・・。 このような状態の場合、登記上の持分はどうなるでしょうか?最初はやはり、妻が払った(頭金の)分だけが、妻の持分になるのでしょうか?将来的に多額の繰上げ返済を(妻の金で)することを前提で、妻の持分を増やしておけないのでしょうか? ご回答、お待ちいたしております。 よろしくお願い致します。

  • 不動産 中古 共有名義

    初めて質問します。 今回、中古住宅を購入するにあたり、夫婦でお金を出し合うので、共有名義にしたいと考えております。細かいことなのかもしれませんが、土地と建物にどのぐらいの持分を持つべきか悩んでいます。物件は3800万で、頭金に妻200万夫800万、ローンは夫が組みます。中古の場合に注意することがありましたら、教えてください。

その他の回答 (2)

  • 回答No.3

ご説明が不十分で誤解を受けたようですので補足させていただきます。 私が申し上げたのはものの例えですが、厳密な意味での持分査定が必要になってくる場合があります。「縁起でも無い!」とお叱りを受けるかも知れませんが、ご主人が何等かの理由で亡くなられた時や婚姻関係が解消される場合です。その場合には#2の方が言われるように現実的に分割不可能なものですから売買益を出資比率によって分配する形をとるしか方法が無い訳です。 また「ご主人が土地、奥様が建物というように分けた方が良い」と申し上げたのには別の理由があります。 土地の所有に関する税金は基本的に大幅に減額されたりする事はありませんが、建物の場合は経年変化に伴って税金が安くなっていきます。奥様が専業主婦で定まった収入が無い場合にはさらに安くなります。従って支払う総額で考えた場合、先に損耗によって課税が薄くなる建物を奥様の持分にしておいたほうが得になるのです。勿論、建物と土地の両方に持分が跨る場合にも、奥様の持分は建物に多く割き、ご主人の持分は土地に割いた方が税制上割安になります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.2
noname#4720
noname#4720

 私も、かつて他2名と共同で出資して「土地+建物」を購入し、相続の関係や贈与税の関係などから、それから毎年のようにある特定の一人に持分を少しずつ譲渡して、最終的に一人の物にしたことがあります。  pokakumaさんは、『共有』について何か誤解しておられるように思われます。  共有者は、その物の全部について使用する権利があるのであり(民法249条)、ただ、その使用方法に関しては他の共有者との協議などにより(民法252条)、持分に応じた使用が認められるという制限を受けるだけです。何も、「ここからここが夫のものでここからここが妻のもの」などと分けて考えなければならなくなるわけではないのです。  共有物を各共有者に対して具体的に分けなければならなくなるのは、共有者の一人または数人から『共有物分割請求(民法256条)』がなされた場合です。  もっとも、その場合にも、分割することが不可能であったり分割することによってその物の価格を損なったりするおそれのあるときには、競売をしてその売却代金をそれぞれの共有者に分けるという方法を用いることもあります(民法258条)。 ◎ ご質問の件について  不動産の持分割合については、土地のみ、或いは、建物のみ、或いは、土地+建物について、その不動産を購入した資金に対する出資割合に応じて定めるもので、購入のために要した諸費用については、通常この持分割合を考える上では考慮しません。  ですから、今回の例の場合、購入にかかった費用分を除き、「土地+建物」の代金についての出資割合、つまり、      ご主人 ・・・・・・・ 100分の80      yun-machoさん ・・・ 100分の20 あるいは、      ご主人 ・・・・・・・ 5分の4      yun-machoさん ・・・ 5分の1 がそれぞれの持分割合ということになります。  この場合、必ずしもきれいな数字でなければならないわけでもありません。 今回の例とは異なり、購入代金のうち、ご主人が111分の73、yun-machoさんが111分の38の出資割合であった場合には、持分割合をそのようにしても良いのです。  以上、ご参考まで。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございました。不動産(土地&建物)を購入すると、後日、その出資の出所を調査する問合せ書がお役所から届くと聞きました。 登記した持分割合と、実際に出資した割合が異ならないよう気をつけた方がいいと言う人もいれば、あまりこだわらなくてもいいと言う人もいれば・・。 自分で1度経験してみなければわからないことばかりです。

関連するQ&A

  • 不動産登記時の共有名義について

    不動産登記時の共有名義について 建売住宅を購入したという例でお聞きします。 現在は夫婦の共有名義で登記する場合が多いと聞きます。 自分の持分の割合は出した資金の割合によるのが通例と聞きます。 ところで、自分一人名義で登記した場合と夫婦二人の共有名義で登記した場合とで、 何がどのように変わるのでしょうか。 共有名義の方が得点があると聞くのですが、具体的に教えてください。

  • 戸建住宅の夫婦共有持分割合について

     標記の件についてどなたか教えて下さい。  注文住宅の場合は、土地を購入(売買契約)したのちに住宅を建築(工事請負契約)するという流れになりますが、現在、夫婦それぞれの出資額を以下のように考えています。  ・土地…夫:3000万円、妻:1000万円(計:4000万円)  ・住宅…夫:2000万円(全額)  このとき、登記の際に設定する持分割合としては、以下の2通りが考えられると思います。  (1)出資の実態に合わせて「土地…夫=3/4、妻=1/4、住宅…夫のみ」とする  (2)土地・住宅の取得費用総額(6000万円)に対する出資割合として「土地・住宅とも、夫=5/6、妻=1/6」とする  贈与税や将来の相続税などを考えた場合、どちらの方法が良いのでしょうか。特に(1)の場合、夫婦持分割合が土地と住宅とで異なることとなりますが、何か支障やデメリットはあるでしょうか。  以上、宜しくお願いします。

  • 夫婦共有名義について

    土地建物3180万+諸費用230万の物件を購入予定です。 出資割合は、頭金は義母が400万、残り3010万を夫と義母合算でローンで支払います。 夫婦共働き(収入割合、夫6:妻1)以上のことから夫妻の共有名義にした場合、デメリットのようなものはあるのでしょうか?

  • 共有名義 登記 贈与税

    このたび物件価格3170万(諸費用込で¥3260万)の店舗付住宅を購入します。不動産の登記割合をどのようにすればよいのかアドバイスいただけませんか。 頭金・・夫名義の口座:400万 妻名義の口座:700万 妻の両親から贈与・・300万 夫名義で住宅ローンを¥1970万借り入れ予定です。私(妻)は現在専業主婦なので連帯債務者にはなれません。 不動産屋いわく、奥さんの両親からの贈与300万は奥さん名義の口座に入れておかれたほうがいいですが、夫婦間の贈与というのは税務署がどう判断するのかわからない。共有名義にしなくても旦那さん単独名義でもたぶん贈与税はかからない(税務署は1000万を超えなければいちいち贈与を調べたりしないのでは?)と言うのですが、今後自営業になって確定申告も自分達でしなければいけないですし、実際、住宅購入資金の頭金1000万は私の独身時代の貯金+親からの贈与であるため、夫の単独名義で登記しておいて後々贈与税とかの支払い義務が発生しないのかとても不安です。 住宅ローンはGEのフラット35なので保証料無料ですが、共同名義することでもしかしたら奥さんに連帯保証人になるよう求められるかもしれない、それに登記の持分割合を単独にしないことで住宅ローン控除も少なくなるとも言われました。 夫単独名義にしておくべきか、出資金の割合に応じて土地と建物と持分登記したほうがいいのか。そして登記を別々にする場合、土地と建物それぞれどう登記すればよいのか教えていただけませんか。

  • 共有名義と持分について

    マイホームを新築する事になり共同名義を考えています。 いろいろ調べたのですが分からない部分があり質問させて下さい。 土地3400万+建物2000万+経費200万=5700万 1.貯蓄2500万(私の貯蓄、亡くなった親からのもので相続処理済) 2.貯蓄1400万(主人の貯蓄) 3.住宅ローン1800万(全て主人名義で) という形で頭金を1.2.で、と考えています。 私は専業主婦の為、ローンは全て主人名義にしようと思っています。 持分割合的には金額に応じてが一般的のようなので、 金額のまま主人3200:私2500で考えています。 そこで、2点質問なのですが 建物と土地の持分についてなのですが、 土地、建物にどういう風に割り振るのでしょうか? 例えば、土地を共同名義とするなら土地の2500分が私、残りの土地の 900分と建物分を主人という風にするのは可能でしょうか? それとも土地は夫、建物は妻という風に分けないときでないの でしょうか? あと主人の貯蓄のうち一部が私名義の口座に入っています。 購入の際に頭金の出所を書かなければならないと聞いたのですが、 この場合、たとえ主人の貯蓄でも私の口座に入っていると 贈与とみなされるのでしょうか? 回避するために主人の口座に戻すべきでしょうか? (そのようなことをすると不自然となり注意されますでしょうか?) すみませんがよろしくお願いいたします。

  • 不動産登記の持分について

    この度マンションを購入することになりました。 登記の持分を以下のように決めたのですが、贈与税等問題な点はありませんでしょうか?司法書士の立会いのもと決定したのですが、なんのアドバイスもなかったので今になって心配になってしまいました。 ご回答よろしくお願い致します。 物件価格 3438万円 夫収入400万円 妻収入100万円+自己資金30万円(ローン頭金8万円 諸費用22万円) ローン 3430万円 夫→債務者 妻→合算者、連帯保証人 持分 夫3分の2 妻3分の1 と決定

  • 不動産の登記について

    住宅を購入したので持分登記をするので質問です。 例として土地3,000万円+不動産仲介手数料などが1,235,005円、建物2500万円とします。その場合、住宅ローンを夫名義で3,500万円借入をして、頭金として夫が仲介手数料1,235,005万円と500万円、妻1,000万円、妻の両親が500万円だしたとすると夫と妻の持分割合はどのようになるのでしょうか?

  • 不動産(土地・建物)の登記と持分割合

    持分比率を変更できるか。またはした方が良いかお教え下さい。 私は夫です。ローンを組みます。 色々な事例を読みましたが、私たちの事例はどうなのでしょうか? 土地付建物分譲等ではなく、土地先行取得し建物を後に建てることになりました。(夫婦共同・土地はローン実行、既に登記も終っています。) 持分比率は出資比率と同じにするつもりです。 夫婦で出資金額は同額です。 土地と建物ともに価格は出ています。 土地2,000万円 建物2,000万円 と同額です。 (出資も価格も同額なのです。) 割合は土地のローンにより下記が実行済です 土地 夫)ローン1,500万円 妻)預貯金500万円    土地持分     3:1 建物はこれからですが 建物 夫)ローン500万円  妻)預貯金1,500万円    建物持分     1:3 こうなる予定です。諸費用は夫の預貯金。 このままでは、土地は夫である私が多い、建物は妻が多い。 このままでは建物は評価価値がとんどん落ちていき、土地を持っている私が後々、額面的に多くなっていきますがどうなのでしょう。相続や贈与などで妻が損をしてしまうのではと考えています。 ●同じだけ出資したのだから、土地も半分ずつ、建物も半分ずつですっぱり半分に変更できないでしょうか?  まずはできるのでしょうか?(銀行等の問題も含め) できるのならば ●建物の購入、登記等、上記のまま進めて、その後、変更できるでしょうか? ●または、建物登記時にいちどに変更してしまう。 ●さらに、その変更手続き時、登記費用はしょうがないとして、お互いの差額の500万円を贈与しあった(?)ということで、損な課税をされてしまうのでしょうか?マイホーム購入ということに関していえば、出資同額なのだから課税なしで単なる手続きで変更できるのでしょうか? 長くなりましたが、ご存知の方がいらっしゃれば、教えていただけるととでも助かります。 宜しくお願い致します。

  • 持分登記するにあたって

    こんにちは。新築にあたり夫婦で持分をきめることになりました。この持分を決めるにあたり、その計算の仕方がよくわからずに困ってます。ローンの負担+自己資金なのはわかるのですが、実際、建物と土地の取得にかかる対価に関してはどこまでが登記の持分を計算するのにいれればいいのかわかりません。建物本体工事、付帯工事、給排水工事は、いれてもいいと思うのですが、同じ住宅メーカーに 依頼をして取り付ける照明工事や暖房工事は入るのでしょうか?また、契約時やローンを組むにあたっての印鑑証明や、住民票・印紙代。また保証料、建物と土地の登記費用などはどうなるんでしょうか?全く何もわからずに困ってます。 登記費用などは、仮払いですでに住宅メーカーに80万支払ってます。完成後に精算するそうです。この費用はすべて 妻の自己資金です。ローンの持分割合は、登記の割合と同じでなければいけないんですよね?ローンは、土地・建物込みで組むことにしています。妻の持分は建物に比重をおきたいのですが、できますでしょうか?今後の固定資産税のことを考えて・・・。それとも、土地も建物も同じ持分にしなければいけないんでしょうか?どなたか、詳しい方おしえてください。

  • 不動産登記,土地と建物の持分比率について

    お訪ねいたします。約6000万円の建売住宅を購入しました。建物は建築中で,土地が4500万,建物請負契約1500万という内訳になっています。販売会社の都合(消費税を安めにする)で,内訳は土地の価格が多めに設定されたようです。 これに対し,本人2500万(住宅ローン含む),妻1500万(預貯金),妻の父1000万,妻の母1000万を出資して,共有名義にする予定です。 父母は,今後価値が下がってゆく建物の方に重点的に出資して,相続が発生した場合の資産を小さくさせたいと思っているようです。 土地と建物の登記上の持分比率を変えることはあり得るのでしょうか。また,変えられるとした場合,上の条件では,建物が両親だけの名義の可能性もあるのですが,それも可能なのでしょうか。 あわせて,販売会社の設定した土地と建物の価格は,もうこれで変更はきかないのでしょうか。 よろしくお願いいたします。

専門家に質問してみよう