テナントビルの共益費って・・・？

質問

現在入居して6年半です。
４階建てビルの１階部分を借りています。
共益費を毎月７万円支払っていますが、支払いに見合ったサービスを受けていないと思っています。

例えば・・・空調メンテナンスと言っても全テナントに無断でメンテナンス契約を打ち切ったり、ビルの窓（外側）の清掃が３年に１度だったり・・・と言い出したらきりがないのです。

それに1～2階にはテナントが入居していますが、3～4階部分は家主が使用しています。
いくら家主でもこのビルを使用しているなら家主も
共益費を支払うべきと思うのですが支払っていません。

この件について全テナントで共益費の収支報告をして欲しいと開示要求を出しても「そんな必要はない!!」の一点張りです。

長くなりましたが質問は・・・
(1)テナントビルの共益費の開示要求は出来るのか？
(2)家主もこのビルを使用する限りは共益費を支払う
　義務があるのか？
(3)家主は共益費と言う名目で徴収し、ビルの共益の為に
　使用していなかった場合、返還請求が出来るのか？

よろしくお願い致します。

回答No.2

Bokkemon · ベストアンサー

裁判で争うことになるかどうかは、相手（貸主）が主張を受け入れるかどうかで、受け入れないのであれば、訴訟で解決することになるでしょう（弁護士会の仲裁センターで解決する例もあるようですが、仲裁センターには法的拘束力は無いため、これで解決できなければ費用が嵩むだけです）。

(1)テナントビルの共益費の開示要求は出来るのか？

請求するとすれば、「賃料（共益費）の請求根拠となる役務や利便の提供が無い」ということから「債務不履行である」と訴えを起こせば、共益費支出の事実に関する資料ですから、家主側は証拠として（自己の主張を正当化するために）提出せざるを得ないでしょう。

(2)家主もこのビルを使用する限りは共益費を支払う義務があるのか？

家主が請求できるのは「賃貸部分に関する共益費」なのですが、ご質問の内容から推測すると「自家消費部分も共益費に算入している」ということですね。そもそも、自家消費部分は「共益費」ではないため、#1の方の回答内容を理解し難かったのでしょう。家主は、共益費を支払う義務はありませんが、自家消費部分を共益費として請求する権利はないのです。

(3)家主は共益費と言う名目で徴収し、ビルの共益の為に使用していなかった場合、
　 返還請求が出来るのか？

共益費の負担に見合った役務や利便の提供が無いのですから、債務不履行ですし、債務不履行であるにもかかわらず受け取った金銭は「不当利得」ですので、返還請求ができます。無論、任意に応じないのであれば、訴訟によって解決することになるものと思います。

お礼

非常に分かりやすくお答え頂きありがとうございます。
(2)の件はその通りです。テナントから集めた共益費を
自家消費に殆ど使われているので、現在家主に対し抗議をしています。時間のかかる問題ですが戦うつもりです。
ありがとうございました!!

回答No.1

maisonflora

１．×　民法にも該当する条項はない。
２．×　借りている人が、家主に払うもので、家主はだれにも借りていないから不要。
３．▲　契約不履行で、開きがありすぎる場合は、最低限のサービスは要求してしかるべき。ただ、それは交渉であって、裁判で争わない限り、決着はムリ。

補足

お答え頂きありがとうございます。
(2)の件で補足させて頂きます。

1階部分のみテナント入居。2～4階部分が家主使用。
1階テナントはエレベーターも共同トイレも使用しない。
家主（会社）のみが清掃等も業者に依頼している。
1階テナントは店舗前の植木等も自社で手入れしている。

と言った場合でも1階のテナントがビル全体の共益費を
支払うのでしょうか？
家主はだれにも借りていないからと言う理由で
ビルの共益費を負担しなくても良いのでしょうか？

極端な例に思われるかもしれませんが
この例の90％が事実です。