立ち退き料について

質問

事務所がテナントとして入っているビルについての相談です。
このビルは、土地は県所有、建築物は社団法人所有です。
南海大地震に建築物が耐えれないことを理由に立ち退くように言われました。
それと同時に、ビルの運営は他の会社に移行される予定です。
それに伴い、テナントに２年間他のビルに移り、再建築後戻ってきてほしいとのことです。
社団法人の言い分では、
１、最建築後　テナントの確保をするので、立ち退き料は払わなくてよいこと。
２、人命にかかわる理由の立ち退きのため、立ち退き料を払う必要はない
とのことです。
事務所の意向は、立ち退き後　再建築されたビルに戻る意思はなく、立ち退き料・引越し費用をだしてもらう　です。
社団法人の言い分は、正しいですか。　立ち退き料はもらえますか。
交渉も説明会もなく、困っています。　時間が、ありません。
助けてください。

回答No.1

17891917

質問に示された事情だけからすると,社団法人の言い分には少々無理があるように思われます。

　たしかに，賃貸人には，賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務があり(民法606条1項),賃貸人が保存に必要な行為をしようとするときは，賃借人はこれを拒むことはできません(同条2項)。

　修繕を理由とする明渡しについては，従前は,破損の著しい建物について認められていたようですが,耐震強度が社会問題になる中，耐震工事のための明渡しも認められる可能性があります。

　しかし，明渡しの正当事由が認められるかという問題と立退料支払いの必要性の問題は別問題であると思います。

　借地借家法28条は，「建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人[中略]が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」として，正当事由の有無の判断に財産上の給付(立退料支払)の申出を考慮するとしております。

　耐震強度が社会問題となる中，いずれは行う必要がある耐震工事をするために，テナントに立退料無しで明け渡してもらい,工事終了後には再度入居してもらってテナント料を確保するとは，ずいぶん虫のいい話に聞こえます。

　本件のような事例についての最高裁判例がないので，あくまで私見に過ぎませんが,あくまで大家の事情で立ち退かせる以上,再入居の意向のあるテナントには,最低限の引越費用を,貴事務所のように再入居の意向のないテナントには,立退料・引越費用を支払うべきであると考えます。

　とにかく，本件社団法人は，借地借家法の原則とは異なる取扱いをしようとしているのですから,特例扱いの合理的な理由をテナントに説明すべきです。

　それなのに交渉や説明会も開かない，というような姿勢を聞くと，実は,2年後に再入居をさせるつもりはなく，体のいい追い出しを図っているのではないかと勘繰りたくもなるではありませんか。

【民法】　
（賃貸物の修繕等）
第606条　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

（賃借人の意思に反する保存行為）
第607条　賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。