テナントの強制退去について

質問

私の親戚が所有するビルのテナントの1つが建物を綺麗に使わず、またビル内の決め事も守らないようで、再三注意をしているようなのですが、それでも改善されないようで、ビルの持ち主はこれ以上指示に従わない場合は退去させたいと言っています。
そこでお聞きしたいのですが、そういった理由で強制的に退去させることはできるのでしょうか？
ただ私が聞いた範囲で少し問題だと思うことがあり、それは定期借家契約なるものを結んでいません。厳密には何十年も前には結んだのでしょうが、それから今まで更新手続きもなければ、再度契約を交わした様子もありません。
また問題のテナントは風営法に基づく営業許可時間を越えた深夜も営業しています。これはあきらかに違法だと思うのですが、これも今まで貸主さんは特に注意もしていなかったようです。
他のテナントさんからは貸主に対してクレームが出ているようです、対応に困っています。
こういった場合、強制退去はできるのか教えて頂きたいです。

回答No.5

niffy

まず最初にお断りしておきます。私は質問者が質問内容について誤った回答を得て間違った理解をしそうな場合についてのみ、正しい理解を指摘しようと考えています（一般論であり特定の回答を批判・論評・中傷するものではありません）。最初は、きちんとした回答を書こうかと考えていましたが、掲示板管理者の再三の回答削除によりそのような気力はなくなりました。冷たいようなことを言いますが、専門家に相談して下さい。ただ、今回はあなたが詳しく事例を書いているので、実体法上どうなりそうかという点について簡単に回答します（手続法上の話は一切省きます）。しかし、私の回答をあてにせず、専門家に相談するようにして下さい。
　まず、契約解除の可否ですが、正確な判断をするには、あなたから事案の詳細を聞いて、判例を詳細に調べる必要があります。また、裁判まで見据えるのであれば、証拠についても考えておかねばなりません。なので、弁護士等の専門家にきちんと相談して下さい。なお、あなたの説明を読んだ私の感触としては、従来の判例における義務違反の程度と比べても、今回の義務違反の程度は小さくないと考えられます。また、これも説明からは定かではありませんが、無断転貸（612条）もありそうです。この場合、判例上は、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除権は発生しないとされていますが、原則としては解除できます。詳細が分からないので何とも言えませんが、解除ができる可能性は大きいように思われます。専門家からは、ほぼ間違いなくこの点について、契約書の内容や事案の詳細を聞かれます。きちんと答えられるようにしておいた方が良いでしょうね。
　次に、契約期間を定めた契約書を交わしたいということですが、これは相手方の合意があればできますよ。契約を更改（513条以下）して、定期建物賃貸借（借地借家法38条）に改めたいということかと思いますが、長期間を予定した営業用のテナントでこのような更改に合意することは考えにくいと思いますよ（相手によりますが）。この点についても、今後どのような方針で対処したいのかを専門家に話して、定期建物賃貸借への更改が有効な手段か否かを相談して下さい。
　最後に、借地借家法と旧借家法の違いはご自分で調べて下さい。平成4年頃だったと思います。旧借地法、旧借家法および旧建物保護法をまとめて、借地借家法という法律を作りました。私が言わんとしていたことは、借地借家法施行以前は借家法が適用され、借地借家法施行以降は借地借家法が適用されますが（例外あり、附則4条参照）、いずれの法状況においても、更新手続きをしなかったら勝手に更新されるという意味です（法定更新と言います）。
　以上です。

回答No.4

niffy

一般の方々の中には、借家契約の解除（解約）について、借地借家法上の解約しか知らない方も多々いますが、そうではありません（あくまで一般論としての話であり、特定の回答者の回答を批判・評論しているわけではありません）。本件契約は、民法上、賃貸借契約（民法601条）に該当します。更新はしなくても、旧借家法によっても、現在の借地借家法によっても、勝手に更新されます。賃貸借契約上、借主は、目的物について適切な用法に基づいて使用し、保存する義務を負います。また、特約があれば、借主は特約に基づいても様々な義務を負担します。これに違反したからといって必ず解除できるとは限りませんが、これらの義務に違反して解除（解約）を認めた判例はたくさんあります。手元の資料で簡単に調べただけでもたくさんありました。
　ともあれ、判例や文献を調べないで専門家を語るような方には、簡単に解除（解約）できないと決めつける心ない方もいますが（一般論であり特定の回答を批判・評論するものではありません）、必ず解除（解約）できないというものではありません。十分に注意してください。

補足

詳しいご説明ありがとうございます。もしよろしければ、ご質問させて頂けないでしょうか。
昨日、親戚と再度話し詳しい契約内容を聞いてきました。契約をしたのは約２５年前で（仲介業者などは挟んでいません）問題のテナントは現在も同じ業種を営んでいますが、実際に経営されている方は契約上の借主とは異なるそうです。と言いますのも、契約上の借主はここ３，４年店にも顔を出さず、集金の際の支払いも別の方（店長なのか経営者なのかは不明）が行っているそうです。問題になっていることは、そこのテナントまでの共有部分（階段や踊場）が汚く、そのテナントより上のテナントの共有部分はいつもきれいだそうです。
またゴミを出す時に汁などをこぼすそうで、これについても何度も注意をしているそうですが、あまり改善されていないようです。
また深夜営業を行っているようなのですが、当ビルは防犯上の問題から夜１１時以降（厳密には契約上などでは明記されていないかと思うのですが）ビル入り口を閉めるように再三話しているとのことなのですが、それについても一向に口約束ばかりで守ってくれないようです。
この深夜営業は風営法に触れるらしく、夜は営業をしていないように装いビルの入り口の扉を開けているようです。
実際に今まで何度か不法侵入がありビルが荒らされたこともあったそうですが、その時には警察には届け出ず貸主がその問題のテナントに１１時以降はビルの入り口の扉を閉めるよう話しているそうなのですが、前述の通り口約束ばかりで守ってくれないようです。
他のテナントから防犯に関する不安が出ており、このままでは他のお客さんを失ってしまうと心配しています。

これらの状況からいくつかご質問させて下さい。
１．これらの状況からこちらから契約解除をすることは可能でしょうか？
２．今までに契約更新などは行っていないということで貸主は今からでも契約期間を定めた契約書を交わしたいと強く希望しているのですが、そういったことは不可能なのでしょうか？
（貸主は更新料などを取りたいとは一切考えておりません。契約期間を設けることで今後のことも考え、少しでもリスクが減るならばと考えています）
３．＞本件契約は、民法上、賃貸借契約（民法601条）に該当します。更新はしなくても、旧借家法によっても、現在の借地借家法によっても、勝手に更新されます。
私の親戚が交わしている契約は賃貸借契約ということを教えて頂きましたが、旧借家法と現在の借地借家法とは何が異なるのでしょうか？
また契約期間を定めた契約というものは何にあたるのでしょうか。

このまま対応策が無ければと正直困っており、貸主も老人の為、できることならば私に今回の対応をして欲しいと話しているのですが、私も仕事がある関係でなかなか勉強できず、詳しいことを一切分かっていません。niffyさんのご助言で少しはこちらにも対応できることがあるのではと思っており、最終的には専門家の方にご依頼しようと思っていますが、それまでに少しでも知識をつけたいと思っております。
以上、長々となってしまいましたがご回答頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.3

noname#26116

＞契約が普通借家ならば６ヶ月前に借主に対し、契約更新の否を申し出れば、その後契約を更新しなくてもよいものなのでしょうか？

契約解除や更新拒絶をするにあたり、6ヶ月前までに通知する旨についての認識は間違いは無いです。
しかし肝心な部分がありまして、借主側の合意が得られない場合、貸主からの解除や更新拒絶については正当事由が無ければ認められません。

正当事由というのが曲者でして、建物の老朽化が著しくて、現状のままでは入居者の身に危険が及ぶことが明白だとか、若しくは貸主側に相当に差し迫った事情がないと、裁判をやっても負けます。
認められたとしても、相応の立退き料の支払いを求められるケースも多く、法的には借主側はかなり保護されていると考えてください。

では、退去して貰いたい場合にはどうすれば良いのか？という話ですが、法的に正当な立退きは基本的に難しいので、立退き料を提示の上で交渉する事が一般的です。借主側は立退きに応じる必要がない為、時には法外な立退き料によってようやく合意解除が成立するケースもあります。
それでも話がまとまらなければ、よほどダークな手段を用いない限り適法に立退きさせることは不可能です。

通常であれば上記のように考えて宜しいかと思いますが、先にも少し触れたように、今回は借主側に一切の落ち度がない、というケースとは少々異なる様子です。
賃貸借している上で、ビル内の基本的ルールを破る、他のテナントに迷惑を掛ける、風営法等の関係法令にも従わない、などという要因があるのですから、そちらの方面から契約違反、信頼関係の損壊、という流れで事を運べば何らか手立てがあるかもしれません。
（しかし法的争いになった場合、契約解除の決定打としては弱いかもしれません。それほどに借主は保護されています・・）

当事者同士で話が付かなければ、もう不動産仲介業者等の出番ではなく、弁護士に相談する内容かと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
借主がそこまで保護されているとは知りませんでした。
仲介業者ではなく、弁護士に相談する事を考えていきたいと思います。

回答No.2

noname#26116

＞定期借家契約なるものを結んでいません
＞厳密には何十年も前には結んだのでしょうが、それから今まで更新手続きもなければ、再度契約を交わした様子もありません

賃貸借契約が定期借家だったのか、普通借家だったのかというのは重要です。
普通借家だとしますと、更新手続などしなくても法定更新されますので、長年居るテナントとの契約書面が2,30年も前のものである、などという事は珍しい話ではありません。
まずは契約内容をよく確認することです。

それと強制退去の件は、質問文の情報だけでは可とも不可とも確答は出来ませんが、基本的には相当の理由がなければ難しい話です。
ただし、約定を守らず、他の居住者にも迷惑を掛け、貸主借主間の信頼関係が著しく損なわれたという展開で認められれば可能性は0では無いと思います。

＞結果的には１年契約を結んだとしても、１年間は我慢するようになると思いますが

上で触れましたが、定期の契約でなければ、貸主とはいっても一方的な契約更新の拒絶はできませんので注意してください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞賃貸借契約が定期借家だったのか、普通借家だったのかというのは重要です。
＞長年居るテナントとの契約書面が2,30年も前のものである、などという事は珍しい話ではありません。

おそらく２０年前以上の契約だと思いますので、普通借家だと思います。
１点教えて頂きたいのですが、普通借家契約の場合、貸主は６ヶ月前から借主に対して契約の解除を通告しなければならないと勝手に解釈しているのですが、契約が普通借家ならば６ヶ月前に借主に対し、契約更新の否を申し出れば、その後契約を更新しなくてもよいものなのでしょうか？

貸主も私も含め、やはり素人的な考えしかありませんので、仲介業者などに相談することを検討したいと思います。

回答No.1

6dou_rinne

その程度では難しいでしょうね。
強制退去させるといっても勝手に追い出せば違法行為ですので、裁判所の許可を得て強制執行ということになりますが、それが認められるかどうかは難しいでしょう。
違法営業については警察が対処すべきものであり、貸主としても今まで黙認していながらいまさらそれを理由にするというのは信義則に反するので認められないでしょう。

補足

ご回答ありがとうございます。
やはり難しいですよね・・・・。

今回のようなことは借主だけの問題ではなく、貸主にも問題があると私は思っています。
そこで、私の勝手な想像なのですが、今の段階で契約期間などを設けた契約書の取り交わしなどはしていないと思うのですが、新たに契約書を再度交わすことは可能なのでしょうか？
もしそれが可能ならば、そこで定めた更新時期において、更新するかしないかを貸主が決めればいいのではないかと思っているのですが。
結果的には１年契約を結んだとしても、１年間は我慢するようになると思いますが、それでも今のような中途半端な契約状態は解消できるのではと思っているのですが、お分かりになるようでしたらば教えて頂けないでしょうか？