テナントの強制退去について期限が短すぎて困ってます。

質問

私は、とあるスーパーマーケットで鮮魚店を父の代からテナントで約40年間営んでまいりました。先日、3月11日に、本部に呼び出され「今月末で退去してください」との通告を受けました。というのも、昨年の7月から12月末までの販売ノルマが本部の提示にそぐわなかったからとの理由でした。確かに7月に契約したときお互いにその覚え書きを交わしています。でも、今年の1月には結果が出ているのに、今月も残り20日となった時点で「退去」とはどうも納得がいきません。借地借家法第26条第一節にも「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」とあります。契約書には辞める6ケ月前に申し出るように！とあります。それはこちらが退去する場合です。強制退去の場合でも、半年前までには通告があっても良いのではないでしょうか？法的手段も辞さない覚悟ですが、なにぶん素人なので皆さんのご意見をお聞きしたいと書かせていただきました。よろしくお願いします。

回答No.4

chirukura

定期借家か普通借家によって、異なります。どちらでしょうか？
ただし、解約6ヶ月前まで・・・という事に関しては覚書にそれが合意解除による無効と記載されていなければ、それまでは、対抗できるはずです。

回答No.3

moonliver_2005

>この、「建物」が例えばビル１棟とかではないですか？

いいえ。

ここにいう「建物」は、一軒家を借りている場合はもちろん、建物の一部の間借りであっても、他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であればこれに該当する（最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁）。（Wikipedia「借地借家法」より引用）

借地法にいわゆる建物とは、家屋台帳等公の帳簿に記載され課税の対象となっているものだけではない。（最判昭28・12・24民集7-13-1633）
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

お礼

なるほど。
ありがとうございます。
度々の書き込み感謝いたします。
ありがとうございました。

回答No.2

moonliver_2005

質問者さんは借地借家法２６条を準用してなぜ２７、２８、２９条を準用しないか、私には理解できません。何か特別の事情があるとは考えられないですが・・・・・。

質問者さんは、「覚書は借地借家法２８条に照らし無効と考えます。別途正当な解約事由をご提示戴けない限り、貴社の契約解除には応じられないことをご通知申し上げますので、よろしくご高配願います」みたいな文書をスーパー本部に送れば、このスーパーに対抗できると私は思います。

第二十八条 　建物の賃貸人による（略）賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（略）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

この条文によれば、原則貸主は契約解除できず、特別の状況にある場合にのみ、かつ貸主に正当事由がある場合にのみ、貸主の契約解除が認められることになり、正当事由で裁判所が認める場合は、自己使用の場合に限られていて、その場合でも、本条により、しかるべき立ち退き料の支払いが要件とされています。

第二十七条 （解約による建物賃貸借の終了）建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。

質問者さんが、すんなりテナント契約解除を承諾するのは質問者さんの自由ですが、それでも契約解除の効力が発生するのは６ヵ月後と解釈されます。

契約期間の定めがあるかないか？も重要です。あっても1年未満としている場合は、

（建物賃貸借の期間）
第二十九条 　期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 　民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

となり、次の民法の規定が意味を持つようになるでしょう。

民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
1．土地の賃貸借　１年
2．建物の賃貸借　３箇月
3．動産及び貸席の賃貸借　１日

スーパー本部が質問者さんが送った上の文書に対し何か言ってくるまで営業を従前どおり続けていれば良いでしょう。何か言ってきて「それでも解約する。店を明け渡してください」という趣旨の主張をしてきたら「では以前お送りした文書を配達証明内容証明便で送ってあげましょう。それを弁護士さんに示して、裁判で明け渡し請求してみてください。裁判所の命令が無ければ、私は店を明け渡しません。明け渡さないからといって私に嫌がらせする場合は威力業務妨害で警察にも相談しますよ」と切り返せばよいでしょう。

状況詳しくわかりませんが、本件法テラスに行って相談うけるべきでしょう。ただし質問者さんから裁判を起こす必要がなく、相手が「店舗明け渡し請求裁判」を起してきた場合に、頼めば良いです。

「スーパーが賃料は受け取らない」と対抗してきた場合は、賃料の「供託」という制度で諮問者さんもこれに堂々対抗できます。それはそのとき別の質問すれば良いです。

お礼

ありがとうございます。
この、「建物」が例えばビル１棟とかではないですか？
私はスーパーの鮮魚コーナーをテナントとして利用させて貰ってます。
この条文が当てはまるかどうかが微妙です。
とりあえず、弁護士に相談してみます。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

1katyan

確かに7月に契約したときお互いにその覚え書きを交わしています。
と言う事は承知したということなり新たな契約が発生したとも受け取られますね。

弁護士に話してください　不利な契約なので大丈夫だと言いたいですね

後は　契約書がどのような契約になっているのかと言う問題
そして　覚書が正当事由として認められるのかという問題
覚書がどうのようになっているのかという問題

これらを見ないとわかりません。後ですねほかのテナントがあれば
どうなっているのか？調べたほうがいいでしょうね

まあはっきり言えば　テナントにするより　自社の部門としてやるほうが儲かりますからね
後は専門家に聞いて判断してください

お礼

ありがとうございます。
一応、こちらも、販売＆経営コンサルタントを入れているので、
その方も「これはおかしい」とのコメントを頂いてます。

＜まあはっきり言えば　テナントにするより　自社の部門としてやるほうが儲かりますからね

と、ありますが、次もテナントとして入店します。

他のテナントの方々に契約書を見せていただきましたが、
何しろ私の所と年数があまりにも違うのであまり参考になるものとは言い難いものでしたが、一応コピーは頂きました。
この度は貴重なご意見ありがとうございました。