借家権の解約について

質問

借地借家法では借主に不利な特約は無効だと思うのですが、期間の定めがある借家契約について。
一つ目は貸主からの更新拒絶は６月から１年以内の前にその旨通知するとのことですが、実際、事務所なら３ヶ月前とか契約書にうたってあるのが一般的なのですが、これは無効なのでしょうか。
二つ目は期間内に借主から解約する場合、効力は通知の何ヶ月後から生ずるのでしょうか。

回答No.5

noname#1455 · ベストアンサー

補足をいただきましたのに、対応が遅くなり、申し訳ありません。

　shoyosiさんがNo.4でご指摘のとおり、東京地裁の裁判例は、賃借人に解約権が留保されていた事案ですので、そこに示された法理をどこまで本件に援用できるかは微妙です。
　おそらく本件に援用することは無理ではないか、と思います。

　これもshoyosiさんがご指摘なのですが、契約中に明文の解約権留保特約がないとすれば、ご当地の慣習を調査なさってください。ご当地では、事務所用建物の場合、家賃数か月分の違約金を支払って解約することが広く行われているかもしれません。
　その場合は、特にそのような慣習を排除する旨の合意があったと認められない限り、慣習に従った解約権留保の合意があったと推認されます（民法９２条）。

　このような慣習の存在が明確でない場合は、家主を説得なさる以外に方法はないと思います。ただ、家主としては、出て行きたいテナントを無理に引き留めるより、新たなテナントを募集して、敷金・権利金を差し入れさせた方が有利な場合も多いでしょう。
　ご友人としては、敷金の返還請求を放棄したり、違約金を支払うなどの提案をなさりつつ交渉を進めてゆかれるのが、無難な方法かと思います。

回答No.4

shoyosi

やはり、原則的には駄目な様ですが、
　１．慣習として「数ヶ月前に予告すれば認められる」があれば、認められます。
　２．「３ヶ月前」とかの規定があれば、賃借人について、準用できる可能性があります。
　３．期間4年の賃貸借で期間満了前に解約するときは解約予告日の翌日から期間満了日までの賃料等を違約金として支払う旨の条項があり、約10か月で解約した場合につき、違約金条項が賃借人の解約の自由を極端に制限するものとして、一部無効と解した事例（東京地判平成8・8・22判タ933・155）があります。
　　いずれも、微妙な問題がありますので、弁護士と相談してください。
　なお、公正証書で契約されておれば、定期借家契約である可能性があります。その場合はより困難です。

お礼

微妙ですねぇ。いずれにしても。度々ありがとうございます。

回答No.3

oo1

一つ目の質問はどうやら「無効」が正解のようですね。そこで、問題の二つ目なのですが、かなりの論客である既回答の二人の「一般人」とは異なり、バランス感覚という動物的勘で処世している回答者としては、「３ヵ月後から生じる」と断言しちゃいますね。

その根拠を示せと言われても、困りますが、質問者の指摘の通り、借地借家法第３０条の強行規定ですかね。「途中解約の特約はしていない…」との補足ですが、これは普通借家契約では頂けませんね。

お礼

なるほど、現実的にということでしょうか。ありがとうございました。

回答No.2

noname#1455

お急ぎとのことですが、どういった事案が問題となっているのでしょうか。

　借地借家法の規定だけからすれば、以下のようになります。

１　ご疑問の１つ目について
　貸事務所であっても、通常の借家と同様、賃貸期間満了の６か月ないし１年前に更新拒絶の申入れをする必要があり（２６条１項）、家主側からの申入れが３か月前で足りる旨規定した特約は無効です（３０条）。
　しかしながら、賃貸期間満了後に、家主が、このような特約に基づく更新拒絶の申入れも有効であることを前提に建物からの退去を要求した場合、新たな解約申入れがあったと考えられますので、正当事由（２８条）がある限り、その新たな解約申入れから６か月を経過すれば（２７条１項）、賃貸借契約は終了します。

２　ご疑問の２つ目について
　特約がない限り、賃貸期間満了前に借主が一方的に解約することはできません。
　民法６１８条は、「当事者が賃貸借の期間を定めたるも其一方又は各自が其期間内に解約を為す権利を留保したるときは前条の規定を準用す（＝解約の申入れができる）」と規定していますので、その反対解釈として、借主に期間内解約権を留保する旨の特約がなければ、期間内解約はできないことになります。
　その実際の意味は、借主が一方的に解約する旨通告して賃貸物件から退去するのは勝手だが、賃貸期間満了までは、賃料支払義務（民法６０１条）や、目的物保存義務（民法４００条。火災を起こしたり、汚損したりしないように注意することなどです。）などの義務を負うということです。

　具体的事案が問題となっているのであれば、補足をいただければ、回答させていただきます。

補足

毎度お世話になります。２つ目の問題ですが、３年契約で事務所に入居した知人が、諸事情から入居２ヶ月目に解約して移りたいという話で、マンションでも２年契約で入居しても途中解約できるのだからと思っていたらオーナーが難色を示しておりどうしたものかということでして。契約に当たって途中解約の特約はしていないようです。いかがでしょうか。

回答No.1

shoyosi

一つ目は貸主からの更新拒絶は６月から１年以内の前にその旨通知するとのことですが、実際、事務所なら３ヶ月前とか契約書にうたってあるのが一般的なのですが、これは無効なのでしょうか。＞
　賃貸人からの拒絶ならば、賃借人に不利になりますので、借地借家法３０条により、同じ「節の規定に反する特約」なので、無効となります。
期間内に借主から解約する場合、効力は通知の何ヶ月後から生ずるのでしょうか。＞
　民法の原則規定が適用されますので、契約で定めていれば、その期間、定めてなければ、６１７条の規定で３ヶ月になります。

お礼

早速のところありがとうございました。２つ目の問題がNo.２のかたの考えと異なるので、難しいところですが、何とかなりそうです。