アパート更新時の費用について

質問

１ヵ月後に現在住んでいるアパートの更新をむかえます。
仲介不動産会社からの手紙によると

１.固定資産税の値上がりに伴い家賃１０％アップ(8,000円）

２.更新料　新家賃の１ヶ月

３.更新手数料　新家賃の１ヶ月

４.更新事務手数料　１万円

５.家財保険料２万８千円(２年分）

以上の事柄が書かれていました。
現住所は東京都２３区内、1Ｋ　２０平方　築５年　家賃８万円

初めての更新で何もわかりません。
このまま不動産業者の言いなりになるしかないのでしょうか？
ちなみに入居時には礼金敷金仲介料の他に鍵交換代２万円と
消毒代という？？？？な請求をされ２万５千円を鍵と引換に支払いました。

どんな場所で相談したらいのか不安です。助けてください。

回答No.3

keiyuza

大家です。
naha-nahaさんの文章を読む限り、悪質な仲介業者だと思いますので、あんまり生ぬるくいかないほうが良いのではないかと思います。
「助けてください」とありますが、こういう業者とかかわってしまった以上、助かる方法は「戦うこと」しかありません。
いろいろ調べる努力、声を大にして自分の主張を貫く気概を持って交渉してください。

まず、他の方も書かれてますが、契約内容を確認しましょう。契約内容に不利に思われることも書いてあるかもしれませんが、この業者は明らかに取りすぎでしょう。

不動産における金銭交渉の場合、人気物件であればあるほど仲介業者、または大家側に有利に話が進められます。
たとえばnaha-nahaさんとの交渉が不調に終わったとしても人気物件であれば又すぐに顧客が現れるからです。「なら出て行ってもらってもかまいませんよ」などといわれても、今まで契約違反を犯していないならばひるむ必要はありません。
仮に契約書に書かれていることを１００％履行できていなくても、賃借人は契約書よりも強い「借地借家法」という法律で守られています。
契約書に明記されていることでも借地借家法にそぐわなければ無効です。

契約書の中のご自分の守ってない事項、納得のいかない事項をまとめて、自分が有利なのか不利なのかを確認することも必要だと思います。
確認方法としては弁護士事務所が一番確実だと思いますが、ネットで検索していけばそういった相談が格安、または無料で出来るところもあるのではないでしょうか。

ご質問の５項目に関して、簡単に私の意見を述べさせていただきます。

まず１．の賃料の値上げについて。
固定資産税が上がったことによる値上げとのことですが、固定資産税はどのくらい上がったのかまず聞いてみましょう。
そしてその物件において固定資産税はどのように分配されて払うことになっているのか、賃借人はどの程度の負担を負うべきなのか調べるのが良いかと思います。
更に周辺物件の賃料水準はどうなっているのか近くの不動産屋を廻って調べてはいかがでしょうか。
よっぽどの人気地域の人気物件でなければ今の世の中下がっている可能性が大きいです。
東京のほとんどの地域では地価が下がり続けています。
固定資産税が上がったとしても、物件自体の価値が目減りしていればそれは値下げ要求の材料になる訳です。

次に２．の更新料１か月分について。
これは大抵どこの業者でも同じです。
仕方がないといえば仕方がないところではあります。
但し、更新料とは何か？というところからはじめるならば「更新料１ヶ月」という数字は大いに疑問です。

更新とは何をするのでしょうか？更新時期にあわせて契約内容の打ち合わせを何度も重ね、新たな契約書を作成して契約を更新するのですか？
そんな面倒なことはしませんよね。
普通は自動更新だったり覚書で処理したりする程度です。
つまり、更新のための費用なんてせいぜい担当者が覚書の内容を決めて作成するだけの手間賃、大目に見て丸１日かかるとしたってその人の給料が３０万円だったとしたら日割りで１万円の仕事ですよ。
会社が取る分も考えたって今時、一人の一日の人件費を３万円以上取るというのは考えにくいですね。

にもかかわらず８万円の物件でも１５万円の「更新料は一律１か月分」。おかしいですよね。

そして問題の３．と４．更新手数料と更新事務手数料！
怒りましょう！更新手数料とは更新料そのものです。そこまでの大仕事とはいえない更新手続きにすでに何万円もかかるのにそれに倍額の手数料がかかる。
「明細を示してください」質問したり交渉するレベルの話ではありません。
支払いを拒否しましょう。
更新事務手数料、ここまで来るともはや意味不明です。

５．家財保険。
２０平米１Ｋ８万円の物件にしては、一般的な保険料よりも若干高い気がします。
但し保険料は、当然内容によって変わりますからどこまでが含まれているのかが分からなければ金額の高低は言えません。
まずは保険証券を調べましょう。
そして自分でいらないと確信できる項目があればそれをはずせば保険料は下がります。

そして最後の消毒料、鍵交換。
鍵交換は大家の義務ではないでしょうか。
たとえ賃借人に請求を起こすとしても、それは前の入居者に対して原状回復費用の一環として請求すべき項目だと、私は思います。
また、入居前に消毒をすることは悪いことではないのでしょうが、入居者が特に希望するなどのことでなければ大家が負担すべき、というのが私の考え方です。

私の場合、空室期間が長かったりすると新入居者から清掃の依頼を受けたりすることがありますが、費用は自分で負担します。

以上長くなりましたが、参考になれば幸いです。頑張ってください。