複数土地の交換について

質問

複数の土地（Ａ、Ｂ、Ｃ）につき複数の所有者（共有）がいます、持ち分交換により各共有者の単有（一部共有）にしようと、時価による持ち分価格を算出（取得前価格）合計し、交換後の価格も算出合計し、差額はその高い方の２０％以内であることを確認しました。

質問、差額は２０％以内ではありますがかなりぎりぎりです（２，０００万円位）これを交換差金なしで契約しても各人合意であれば、課税はないでしょうか？

２．３名以上の持ち分交換ですが同時に行わなければ意味がなく、１枚の交換契約書にまとめる方がシンプルと感じていますが契約としては合法でしょうか？

回答No.5

ben0514 · ベストアンサー

再度書かせていただきます。
経験がほとんど無いので、なんともいえません・・・。

時価評価などで差があるものと等価交換と同じように扱うと、差額が贈与とみなされる可能性があるでしょう。
差額を現金精算をすれば譲渡扱いなどとなり譲渡所得として所得税に影響が出ます。所得税に影響が出るということは住民税・国民健康保険料（税）・保育園の費用などにも影響が出ることになります。

譲渡の扱いになれば、売買金額の参考になるのは時価となります。時価はあくまでも相場と考えて、近隣の類似土地の売買金額などを参考にするため、不動産屋などの売地などの価格を参考にしたり、公示価格などを参考にすることになるでしょう。また、必要経費や取得費を引くことになりますが、取得費として取得されたときの契約書や領収書などが必要となります。これらの資料がない場合には売買金額の５％程度を取得費とすることになると思います。ですので、判断や材料によっては大きく税金がかかる場合もあります。もちろん交換などの特例などもあります。ご注意ください。

税金の申告や取り扱いは、税法や通達などを詳細に確認を行い、計算する必要があります。また、計算方法は判断によって複数の方法があって、すべてが正しい計算となります。さらに税法などの改正によって複雑なものになっていますので、税理士が必要だと思います。

私自身、税理士事務所の元職員で基礎知識や調査能力は素人よりあると考えていましたが、以前相続での財産評価では、税理士事務所へ依頼して思っていた以上の有用な評価方法で計算してもらえ、税理士報酬と比較しても安上がりでしたね。

税務署はある程度の資料があっても、相談交渉の能力がないと良い回答は得られません。税理士などでも税務署へ確認することがありますが、回答を引き出すのに苦労したり、同様な事情も税務署や職員ごとに判断が異なります。税理士へ依頼することで判断材料を明確にし法的根拠も整理してくれるでしょう。税務調査でも法律に基づく交渉をするのが税理士です。専門家へ依頼されることをお勧めします。

お礼

私の疑問についてそう簡単ではないことは了解しておりますが、土地交換という登記が先行する事実に税務署がどのように否認してくるのかが今ひとつ合点がゆきません。
時価或いは時価相当の説得力をもつデータによる評価をしても、尚否認できる税務署の判断とは何なのか？通達であればどれなのか？を知りたかったのですが・・・
税理士への依頼以前の問題として知りたかったことです。
それにつけてもありがとうございました。

回答No.7

yonumogi

交換の適用要件
１、１年以上所有の同一種類の交換
２、交換前の同一用途に供する
３、申告義務
申告が適用要件であるから、
税務署の判断の任せるしかない。

お礼

ありがとうございます。

回答No.6

tamaikante

こんばんは。
私は、関西の不動産鑑定士です。
最近も土地交換の案件の依頼を受けたところでしたので気になりご回答させて頂こうと思いました。

まず、大前提ですが、土地交換の際の時価についてはやはり鑑定評価を取られたのでしょうか？そもそも時価の把握が重要です。

特に、交換特例の20％以内要件にぎりぎりとのことですのでなおさらです。

具体的なことがわからないので微妙ですが、親族間でなければ利害関係のない第三者間で合意して交換されたものとして差金無しで契約しても贈与税は発生しないと思われます（明らかに贈与と認められる場合は当然贈与税は課されます）。

但し、2000万円もの差があるのに第三者間売買なのでしょうか？通常だと考えにくいですが。
親族間ならば贈与税の問題は避けられそうにないですね。

問題は、「適正時価の把握」と「親族間の交換ではないか」の２点に尽きると思います。

お礼

お答え頂きありがとうございます。
適正時価については特に鑑定士の先生には依頼しておりません、不動産業者より提供された資料により算出しました。

これは親族間の交換です。相続により共有となっていた土地を将来の世代のために単有にしていこうというものです。
２０％近くの差額については先行的に譲渡所得の申告をしたほうが良いような気がしました。

回答No.4

dr_suguru

＞課税はないでしょうか？

最近税理士先生と
話す機会がありました。
先生曰く
税務署は相談には乗ってくれない
と言うことで
自分で調査し
法的判例を
根拠として
相手（税務署）と
対決するそうです。

相談先は最低でも
税理士先生です。

お礼

のぞいて頂きありがとうございます。

回答No.3

walkingdic

>差金の授受がなくても課税されることが有りという理解で宜しいでしょうか？
ないからこそ贈与税の可能性がでてきます。

あと譲渡所得の話もあってちょっと面倒な話です。

お礼

再びありがとうございます。
そうしますとなんとか差金のないように評価を組み立てたほうが良いですね、
しかし贈与税となると高税率で、そのような判断を交換の事後に言われても困りますよね、実は税務署にも行ったのですがその時の判断というような全く参考にならない話で、帰ってきました。

回答No.2

ben0514

大きな財産の取引です。
専門家へ相談されることをお勧めします。

交換により利益相当が発生すれば、譲渡所得として所得税が課税される場合もあります。贈与税の可能性もあります。
所得税であれば市場価格に相当する金額を時価として考えますし、贈与税の場合には相続税法に従って計算した評価額を使うことになるでしょう。
また契約関係は、後からもめることのないようにしなければなりません、ですので、しっかりと専門家に相談する必要があるでしょう。

質問のような場合には、司法書士と税理士に相談する必要があると思います。税務署での相談は確定的なものではなく、質問の言葉の表面的な部分での回答ですので、質問の仕方が悪かったり、もれがあれば税務調査で辛い思いをする場合もあります。兼業事務所・共同事務所などの総合事務所的なところへ相談しましょう。

お礼

お答えありがとうございます。
土地交換について、時価評価と差金発生、差金授受、課税についてご存じでしたらもう少しご説明頂けると助かります。

回答No.1

walkingdic

＞質問、差額は２０％以内ではありますがかなりぎりぎりです（２，０００万円位）これを交換差金なしで契約しても各人合意であれば、課税はないでしょうか？

登記すればそれは税務署に通知がいく話ですから、初めから税務署に確認した方が間違いないですよ。お墨付きもらえば実行してから贈与だといわれることはないのですから。

>２．３名以上の持ち分交換ですが同時に行わなければ意味がなく、１枚の交換契約書にまとめる方がシンプルと感じていますが契約としては合法でしょうか？

契約書に合法も違法もないですよ。しいて言えば違法な行為を行う契約は無効となる程度です。ご質問の場合は別に違法な行為を行うわけではありませんからね。

複数人の当事者がいる契約は別に珍しいものではありませんからまったく問題ありません。

お礼

お答えありがとうございます。
差金の授受がなくても課税されることが有りという理解で宜しいでしょうか？