• ベストアンサー
  • 困ってます

土地の等価交換について

私と弟で 1,300万円の土地に差金250万円を付して1,550万円の土地と等価交換を図っています。 差金の額から譲渡所得税を計算すると48万円ほど掛かります。 次のことどもが疑問ですので、お教え下さい。 住宅メーカーの税理士に聞きに行ったところ、20%以内の差であれば、当事者同士が納得すれば、差金の支払いなど必要ない(したがって譲渡所得税も収める必要がない)と言い切りました。 これは正解でしょうか??? そもそも、私が税務署に聞きに行ったときには、「土地同士の価をどう決めるかは、税務署はノータッチです」というので、「それでは全く話がすすまないので、私は、第三者も納得できるもののひとつとして、路線化から価格を算出します」と言いましたら、係官は良いとも悪いとも言わず、ただ頷いていました。 それを、「売買は双方の話し合いで決めるもので、その価格で良いです・悪いですとは税務署はよう言いません」という言葉を拡大解釈すれば、どんな場合でも差金など発生しないという理屈になりますし、差額が20%以内でなければならないという、その差額の計算も出来ないことになってしまいます。 税務署は税を集めるのが仕事でしょう、それでは48万円の税収を逃してしまうことになります。ことに兄弟間の等価交換ならば、いっそうその価格の決め方に厳しい目が注がれるのではないでしょうか。 このお問い合わせ文で気のついたことなどもお教え下さい。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数863
  • ありがとう数0

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.3
  • MSZ006
  • ベストアンサー率38% (390/1011)

>20%以内の差であれば、当事者同士が納得すれば、差金の支払いなど必要ない(したがって譲渡所得税も収める必要がない)と言い切りました。 >これは正解でしょうか??? 正解です。 ご質問の例の場合、土地の時価の差額が250万、高いほうの土地の20%相当額は310万で、250万<310万ですから、当事者同士で等価交換ということで交換差金の収受を行なわなければ、交換特例の適用により税金は払わなくてよいことになります。 >それを、「売買は双方の話し合いで決めるもので、その価格で良いです・悪いですとは税務署はよう言いません」という言葉を拡大解釈すれば、どんな場合でも差金など発生しないという理屈になりますし、 そうです、第三者から見たらどう見ても等価ではない、といった場合でも、お互いが等価交換である(交換差金は発生しない)と合意すれば、それはそれでよい。ということが通達に書いてあります。 なお「どんな場合でも差金は発生しない」というのはちょっと違うと思います。「お互いが納得すれば差金は生じない」ということですね。 (所得税基本通達58-12) (交換資産の時価) 58-12 固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであっても、法第58条の規定の適用上、これらの資産の価額は当該当事者間において合意されたところによるものとする。 なお、上記は、特殊な関係のない、赤の他人同士の間での交換の場合に限って言えることで、親族間となると話は変わってきます。 通常は赤の他人に贈与なんてしないから上記のような理屈が通るのですが、親族間では損得勘定を抜きにした交換が行なわれることもままあり、そこには贈与の問題が必ず出てきます。 >ことに兄弟間の等価交換ならば、いっそうその価格の決め方に厳しい目が注がれるのではないでしょうか。 そのとおりですね。価格の決め方は第三者が見ても納得のできる方法で決めなければならないでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

その他の回答 (2)

  • 回答No.2

> これは正解でしょうか???  間違いです。  税務署が調査に来る時は、必ず、必ず、税務署なりの「価格」を決めてやって来ます。「この土地、あなた方が100万円だと思うならそれでいい」とかは言いません。  つまり「土地同士の価をどう決めるかは、税務署はノータッチです」というのは大ウソです。  あえてウソでないと強弁するならば、「売買の時点では」ノータッチという意味でしょうね。さらに換言すれば、「価格がいくらかについて税務署はアドバイスする気はありません」という意味でしょう。  後日やって来た税務署は、自分で決めてきた価格を基準にして申告の是非を判定し、ほとんどの場合は課税する方向に修正話を持って行きます。  こちらの言い値でいいなら、贈与額や相続額で修正させられたり、「差額贈与」とかの言葉・認定はありえないことになってしまいますが、実際には頻発しますから。  私の経験では、窓口での回答は一般論です。トコトン詰めて質問していくと「詳しくは税理士さんとご相談ください」「私どもの職責ではありません(アドバイスはしません)」と逃げます。  実際、事例はそれぞれなんですから、私でもそうならざるをえないだろうと思いますよ。この点は、税務署員を責める気になれません(上記のようなウソまでつくのは問題あり)。  それでも、後日脱税だと言われた時、悪意がなかったということの証明として、「署員に相談した」という事実は有効でしょうから、相談はお勧めです。日時、名前も控えておいたほうがいいでしょう。  ということで、とりあえず、価格をそれぞれいくらだと考えるのか、は質問者さんたちの自由です。差額を払うか払わないか、もお二人の自由です。どう申告するか、もお二人の自由です。  あとで調査して、正当な価格を認定し、差額が認められた場合に課税するのは、税務署の自由です。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.1
  • catpow
  • ベストアンサー率24% (618/2524)

ネットで数秒ほど検索すると、国税庁のページに以下の記載がありました。 (6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。 ということですので、税理士さんの言うことが正しいですね。 ただし、土地の「時価」を決めることが難しいケースも多いため、税務署の係官が「それは20%を超えているぞ!」と指摘しても、「この土地の現在の時価でいえば、20%以内だ!」 と言い返されたら、面倒なことになります。 だから、係官の対応もわかる気がします。 実際、「その土地が絶対に欲しい!」という人がいれば、通常であれば、100万円の土地でも、1000万円で取引されるケースさえ考えられます。 土地は、工業製品ではなく、美術品と同じ「一品もの」ですからね。そういう「異常な値」での取引でも、周辺相場にいくらかの影響を与えるものと思います。 くそ下手な絵画で1000円くらいと思えても、世間の画家への評価があれば、億の値がついたりすることもあるのに似ているかも?

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からの補足

私は20%の文言を「両者の差が20%を超える場合は、交換差金を付しても、等価交換とみなされずに、特例が受けられない」と解釈しましたが 読みようによっては、「20%の差があっても、当事者同士が納得しているのであれば、それで特例が受けられますよ(納得づくなら交換差金は必要ないですよ)」と読めなくもないですね。 ここのところ、もう少し詳しくご指導下さい。

関連するQ&A

  • 等価交換頼まれて済ませましたが。。。

    宅地を購入後1年経過しないうちに不動産屋さんから頼まれて等価交換をしました。 その時の話では「等価交換なので全くお金も動かさなくてもいいし負担もなにもない」と言われたので、何も深く考えず交換に同意しました。 数日前に税務署から「譲渡所得の確定申告をするように」との通知が届きました。 問い合わせたところ等価交換で金銭の授受がなくても確定申告してくださいとのこと。 等価交換の税金の特例というのがあることを本日知り、特例の条件に照らし合わせました。 私の場合土地購入後等価交換に同意するまで数カ月しか経っておらず、特例の条件外のようです。今はとってもだまされた気分です。 知識がなかったからと泣き寝入りしかないですよね。 また等価交換で動いた土地はお互い10坪づつです。 この場合にかかってくる税金は10万単位のお金と思ってよいですか? どんな大金を請求されるのかとビクビクしています。どなたか教えてください。 よろしくお願いします。

  • 等価交換を利用した共有不動産の名義の整理について

    等価交換を利用した共有不動産の名義の整理について 3人姉兄弟(生計は別々)で2ヶ所の不動産A、B(ともに土地・家屋)を共有しています。将来の売却・相続を考えて不動産Aの名義を姉に一元化するため、不動産Aの兄弟2人の持分と不動産Bの姉の持分とを交換したいと思っています。このAとBの交換部分の価格を相続税評価額×持分で比較すると、土地についてはほぼ同じ(5%程度の差)です。家屋については両者に約2倍の開きがありますが、どちらも古い建物であり、金額的には土地の価格の7%以下に過ぎません。このような場合、 1.土地の等価交換は可能か 2.家屋は別個に売買となるかと思うが、土地の等価交換に伴う交換差金とみなして、売買の差額についてのみが譲渡所得として課税されるのか 3.どこに相談して、どのように話を進めればよいのか をお伺いさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

  • 土地の等価交換についての質問です。

    ある理由でAさんの土地とわたしの土地を等価交換契約し登記の移転もしました。等価交換なので現金の授受は一切ありません。今年に入って、 1.譲渡税の請求 2.普段は来ない確定申告用紙の送付 がありました。(1.は、理由は何にせよ譲渡が成立しているので払う必要があるのかなあと思ってます。) 土地の権利が行き来しただけで、お金の移動は一切ないのですが、何か確定申告しなくてはいけないのでしょうか?よろしくお願いいたします。

  • 土地の等価交換による名義の一元化について

    複数の共有名義の、土地の等価交換による名義の一元化を考えています。このとき基準となるのは路線価でしょうか?それとも固定資産税算出のための評価額でしょうか?また、実際に交換を行う場合、価格の差は何パーセント程度、等価交換として認められるのでしょうか。さらに、等価交換を行った場合に発生する費用は登録免許税のみでしょうか?

  • 土地の等価交換のトラブル

     私が等価交換前所有していた土地(市街化区域)と等価交換前相手が所有していた土地(調整区域)を現在等価交換で交換してしまいました。交換した土地の面積はほぼ同じ大きさです。個人同士による等価交換で、交換後約3年が過ぎています。近所のよく知っている、建築士の資格も持っている人なので信用してしまいました。  交換前、相手の土地(調整区域)だと知らずに交換してしまいました。契約書も、私の土地と相手の土地を平成17年○月○日までに交換するとの内容しか明記されていません。  調整区域だと知ったのは、数日前のことです。知りえた時の翌日、交換した相手に調整区域だから市街化みたいに家が建たないとの事を伝えたら、既存宅地だから建つので証明書を市役所に取りに行きなさいと言われました。その足で市役所に向かい私がよくよく調べると平成13年以降は法律が改正されて建てる事は難しいとの事です。(市街化区域の条件では不可能)当時交換の話が出たときに、相手から「家がちゃんと建つので大丈夫ですよ。」と言われ、鵜呑みにしてしまった次第です。  先日現在の登記簿謄本を取ってきて見たら、もともと私が所有していた(市街化区域)の土地は相手が所有していますが、第三者が共有名義で登記されています。  ここで、高い確率で土地が戻ってこないのは分かるのですが、私の中で騙されたとの思いが強く残っています。  このまま泣き寝入りになってしまうのでしょうか?出来れば多少なりともよい方法で差額のお金等を相手に請求できるものでしょうか? どなたか分かる方居られましたら、ご教授の程よろしくお願い申し上げます。

  • 等価交換で得た土地の取得費について

    今年中に土地の売却を予定しており税金を払う時の取得費についてご相談させて下さい。 祖父の代からの土地で取得費は解らないので、5%しか認められませんよね。ところが土地の一部(70坪中約16坪)は、今年1月に隣の親類と等価交換した土地が含まれています。(理由は、市の道路拡張事業により親類の土地の一部が買収されたため新たに家を建て直す際自分の一部の土地と交換をしないといけなくなったためです。) 等価の内容は、自分の土地は22坪×50万=1100万で親類は16坪×70万=1120万です。(今回の売却は60万/坪で予定しています。) この1100万は取得費として認められるのでしょうか。 (税務署で聞く前に、こちらで皆さんのご意見を聞いてからと思い ご相談させて頂きました。)

  • 担保に入っている土地の一部等価交換について

    現在ある土地の購入を考えているのですが下記の様な状態のです。 (購入する土地の地主さんA、隣地の地主さんB、Bさんの息子さんCとします) 1.昔隣同士の地主さんで話をして登記簿と違うが境界を直線的に分けて擁壁を作ってあります(Aさんの所有)。但し、その登記簿と現況の違いは面積が同じになるようにしてあります。 2.Bさんは土地を担保に入れている。Bさんの奥さんが連帯保証人であるが痴呆症である。その相続人である息子さんCはいる。 このような状況で土地を購入しようとしていますが、現況に合わせて名義人を変更してもらえるようAさんからCさんに働きかけてもらっていますが、なかなかCさんの動きがよくないようです。 質問は Q1:このような状況ですとCさんの手続きは大変(複雑)なのでしょうか?裁判所に何回か通わないといけないともききました。 Q2:そもそも担保に入っている状態で土地の等価交換はできるのでしょうか? Q3:この等価交換ができていない状態で購入する場合どのようなリスクがあり、どのようにしてリスクを回避しておくべきでしょうか?例えばリスことしては、Bさんが担保として銀行に取られた後、擁壁の位置変更を迫られるなどです。 Q4:Q3の場合、Cさんと等価交換しますという覚書を交わしてもQ3のリスク例の場合リスク回避の効果はないでしょうか? 色々と質問をしてすみませんが回答よろしくお願いします。

  • 相続した土地を等価交換、譲渡所得(交換の特例)1年以上所有要件の判定方

    相続した土地を等価交換、譲渡所得(交換の特例)1年以上所有要件の判定方法 父が亡くなり、兄弟2人で土地を相続しました。この土地の相続分をもう一方の相続人(つまり兄弟)の所有する土地と等価交換したいと思います。 この場合、譲渡所得交換の特例の要件のひとつにある「交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること」は、相続開始の日から1年でしょうか?それとも相続分割協議成立の日から1年でしょうか?あるいは相続を原因とした登記をしてから1年というような別の判定基準がありますか?

  • 土地の譲渡

    土地を安く譲渡しようと思います。 時価3,000万円程度の土地を1,000万円で子供に、同じく時価3,000万円程度の土地を1,000万円で第三者である他人にそれぞれ譲渡します。 この場合に、時価との差額が贈与税として、相手側に課税されると思いますが、譲渡した側の譲渡所得の計算はどうなるのでしょうか? 時価で売却したこととして譲渡所得を計算するのでしょうか?それとも実際の売却価格で計算するのでしょうか?そして、もし、実際の売却価格で計算するとしたら、その譲渡損は同年の他の土地の譲渡所得と通算できるのでしょうか?

  • 等価交換の部屋(マンション)を買うにあたっての金額は?

    知り合いが等価交換でマンションの何室かをもらいました。 そこは分譲マンションだったのですが、等価交換で ずいぶんとよい条件だったそうです。 その一室を売りたいといっているので、購入を検討して いるのですが、その場合の金額はどのように算出される のでしょうか。 地権者なので分譲の間取りとは異なるので分譲価格と 比較することが出来ません。 またその際に売主は短期譲渡になってしまうのでしょうか。 教えて下さい。 宜しくお願い致します。