アパート（マンション）経営の相続税対策とは？
- アパート（マンション）経営は相続税対策として有効な方法ですが、儲かるかどうかはケースバイケースです。
- アパート（マンション）経営には、家賃保証制度や農協の協力がある場合がありますが、リスクや保証範囲についても考慮が必要です。
- アパート（マンション）経営の場合、土地や建物の破綻や撤退の可能性がある場合でも、国の保証制度は存在しませんので注意が必要です。
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相続税対策としてのアパート（マンション）経営について
義父が、「相続税対策として、アパートを建てたい。」と 言い出しました。（銀行から、借入金を興して建てる模様） まだ、少ししか話をしておりませんが、 ・TVCMに、よく出てくるハウスメーカーには依頼せずに、 農協にお願いをする（家賃保証がある為） ・土地は、100坪程。 ・建物は、農協もしくは、地元の信頼できる不動産屋さんに依頼 とのことです。 個人的には、アパート経営は、いろいろ難しい面があるイメージが ありますが、実際、儲かるのでしょうか？ 気になる点は、以下の通りです。 ●固定資産税のことを、考えると利回り15%程は必要だと思いますが、 一般的に、ここまでの利回りはありますか？ ●もし、万が一、不動産屋さんや農協さんが、破綻or撤退などした場合には、 土地や建物はどうなってしまうのでしょうか？ こういった場合の国の保証制度などはあるのでしょうか？ ●よく、家賃保証制度と耳にしますが、実質、 ・実際の家賃の全額を保証してくださるのでしょうか？ それとも、例えば、8割のみの保証といった形でしょうか？ ・何年分の保証でしょうか？（よくあるケースで構いません） ●途中でも、もし、仮に、返済金額と家賃の収支バランスが、 原価割れした場合、どうなりますか？
- mikichan-e
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>実際、儲かるのでしょうか？ がんばれば儲かるので、する人がいます。 しかしボロ儲けではないので、皆が皆しません。 >一般的に、ここまでの利回りはありますか？ 建てる建物と家賃次第です。 低ければ元本割れ、高ければ３０％以上と 建てる物件、間取り、立地条件等一概には言えません。 家賃保証が有るような場合、メーカーが家賃設定をして ２０～３０年分の試算をしてくるとは思いますが。 >土地や建物はどうなってしまうのでしょうか？ 家賃保証がなくなるだけですから、自分で貸付若しくは 再度別の不動産屋さんに管理委託するようなると思います。 >こういった場合の国の保証制度などはあるのでしょうか？ 通常ありえません。 >実際の家賃の全額を保証してくださるのでしょうか？ メーカーによって違うと思いますがよく聞くケースは８割ほどです。 >何年分の保証でしょうか？（よくあるケースで構いません） ５年程度から、今でしたら最長で３０年があります。 >返済金額と家賃の収支バランスが、原価割れした場合 自腹になります（持ち出し） なお、家賃保証の落とし穴は空室が続いた場合の家賃改定です。 ２０年保証契約を結んでも、家賃自体を早ければ３年くらいで 見直される場合もあり、家賃１０万円で設定、空室で８万円保証 の見込みが、見直しで８万円の家賃設定、６．４万円の保証という 場合も有りますので、当初の試算時にこういった事を盛り込めば 収支のバランスもリスクが少なくなると思います。
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