相続税対策についてお伺いします

質問

将来相続する予定の420坪の更地があります。
近年再開発されショッピングモールや大型郊外店などがあり便利な場所なので祖父が亡くなった19年前に8000万円ほど相続税がかかり両親がいろいろと工面してなんの贅沢もせずにやっとの思いで払い終えました。
父も70歳を過ぎ具体的に相続について考えなければならない時期にきています。
土地はご先祖様からの預かりものと思っているので売却などは一切考えていません。

父からその土地を担保にして私名義のアパートでも建てたらどうかと話がありますが親の土地に子ども名義でアパートを建てても更地扱いになりまったく節税にならないようです。
私は商売をやっていた父とは違いサラリーマン家庭なので父に万が一のことがあっても相続税を払っていく自信がありません。
5年前、その土地の隣の100坪を妹に生前贈与したときの評価額は1億100万円だったそうで、今回相談している土地はその4倍にあたるので正直怖くなっています。

親の名義で建物を建ててもらって相続するという方法もあるらしいのですが、祖父の相続税を支払っていたので資金には余裕がありませんし70歳を過ぎていると金融機関もあまり貸してはくれないようです。
私の方も大学生の子どもが2人おり日々の生活で手一杯という現状ですができるだけ相続の負担を軽くしたいのです。

ちなみにアパートは祖父の代からいくつか経営していて両親には多少のノウハウはありますが私は素人です。
アパートの需要についても数年前から知り合いの不動産屋に立地も良いからと薦められています。
もし建てることになればハウスメーカーには頼まず親戚の工務店を利用してできるだけ安く仕上げ家賃なども自由に設定できるようにしたいと思っています。

わかりにくい文章でもうしわけありません。
もっとも有利な相続税対策を教えて頂けないでしょうか？

回答No.1

ben0514 · ベストアンサー

不動産賃貸業を法人化されてはいかがですか？
土地などの不動産を現物出資などで資本化ができれば、あなたが相続するのは会社の株式となります。
お父様が代表者となり、将来あなたが継ぐ（継いでも兼業状態ではいられる可能性があります）ことで、お父様の事業を継いだことでの優遇なども可能性があることでしょう。

別に法人へ不動産を貸し出し、法人が店子などに貸してもよいかもしれません。そうすれば、お父様の不動産事業を継ぐこともできますので、事業用資産の特例も可能でしょう。

そもそも、相続税の対策は、何年も何十年もかけてやるべきです。
贈与税の基礎控除などを何度も使うこともできたでしょうからね。

ノウハウがないという割に、家賃などを自由に設定したいのでしょうか？
ノウハウがないから、業者に任せるのではないですか？
ノウハウがないまま、不動産賃貸業などを行えば、未回収などで損をするかもしれませんし、契約上のトラブルなどにもなりかねませんよ。

最後に、相続税対策と併せて、相続対策を考えた方が良いと思います。
相続税対策は、税理士へ相談しましょう。単純な時価だけでなく、相続税上の評価額や基礎控除その他の優遇税制の活用を含めて相談しましょう。
相続対策は、相続人間のトラブル回避のためです。妹さんがいるようですが、お父様にもしものことがあり相続が開始されれば、妹さんの実印の押印等がなければ、簡単に売却や賃貸は出来ませんよ。
後継ぎなどという考えは、すでに古く、法律では、兄弟姉妹の相続権は平等となります。もちろん、生前贈与を加味することができても、残った権利主張は出来ますからね。
遺産分割協議が整わず、不動産が放置状態となれば、不動産の活用も売却もできない状態での納税を求められることでしょう。それだけ高額な不動産であれば、固定資産税も高いことでしょう。
権利関係や法律についての相談であれば、弁護士か司法書士へ相談されることですね。
素人考えでいくら対策しても、法解釈や判例その他まで考えることは難しいでしょうからね。

お礼

回答ありがとうございます。
法人化は以前も検討しましたが最近不景気で収入が少なくなってきており実家の税理士にも無理に法人化してもメリットがないと言われました。
親名義の土地は自宅を含めて数ヶ所と賃貸物件もありますが前述の相続税の件もあり現金はあまり持ち合わせていません。
税制が変わればまた相続税が厳しくなってくるのではと戦々恐々しています。