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マンションの欠陥にかかわる問題を建築士に相談する場合の相談料の相場
マンションの耐震構造が問題になった時期に、住民の知り合いという建築士にマンションを見てもらうという話になり、現在では相談料だけで年間100万円程度の予算になっています。 ちなみに、マンションは耐震構造に問題はないものの、施工時に欠陥があったということで、建設会社を相手に裁判をするという話になっており、そのための対策の相談料ということなのですが、これが正当な額なのかどうかが判断できません。 一般的な相場というのはどのくらいなのでしょうか？
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>相場としてはそれほどおかしなものではないということですね。 オーダーとしてはおかしくないという程度ですので、調査箇所数や相談回数によっては高い場合もあります。 某社のホームページに見積もり例が載っていますので、参考にしてください（多分この見積もりのうち２番はやっていないと思います）。 http://www.maintyo.co.jp/profile/30_price/example/index.html 建築士の現地調査は大阪府建築士事務所協会では３時間程度で３３千円だそうです（１時間１万１千円なので、先に紹介したのよりも高い）。 http://www.oaaf.or.jp/01/2_online/index.html >ご指摘の通り、相手が違うと思うのですが売主が倒産しているため、このような話になっているようです。こうした訴訟を進めていることにも疑問を抱いたので、このような質問をさせていただきました。 これは難しいですね。弁護士さんもそのようなことは指摘していないのでしょうか？裁判などをするには法律的な根拠が必要です。 一般に建築欠陥に関する損害賠償は法律上以下の３つの根拠を元に行われています。 １．債務不履行 ２．瑕疵担保 ３．不法行為 １は引き渡した後は使えないといわれています。３はあからさまな違法行為、重大な手抜きがある場合しか使えないといわれています（単なる過失による施行不良、軽微な手抜きなどで利用するのは難しい）。 瑕疵担保は売買契約に基づくものですので、売り主にのみ責任があります。 しかし売り主が倒産してしまうと瑕疵担保は請求先消滅により使えないことになります。 耐震偽装事件では最大の物件を抱えていたヒューザーが倒産してこの瑕疵担保が使えなくなった人が多く出ました。そこで、新しい法律によりこのような保険など売り主倒産に備えた環境を整えることになっているのですが、通常こういう事態を防ぐために、住宅性能保証という保険制度があるのですが、現時点ではこれは任意なので、分譲マンションではほとんど使われていません（耐震偽装事件以降は増えたようです。また現時点では宅建業法によりこのような制度を利用しているかいないかを説明する義務があります）。 受けていれば構造上重要な部分と雨漏り関係については、ほとんどの部分について売り主に代わり保証先が負担してくれるのですが、おそらく質問者のところも性能保証は受けていないと思われます。 売り主が倒産をした場合、関係者としては設計者、施工会社、仲介業者しかいません。 仲介業者は説明場に過失があった場合についてのみ責任がありますので、隠れた瑕疵については説明責任がありません。 というわけで、設計者と施工会社しか損害賠償を請求できるところはないということになりますが、設計は施工会社が行っていたり、設計会社自体は損害賠償能力がないような中小企業であることが多いので、建設会社を相手にしているのだと思います。 建設会社を相手にするにも根拠が必要です。 考えられる根拠としては 過失、不法行為 アフターサービス契約 ぐらいでしょう。 後者は契約内容次第です。 前者でやる場合、相手の過失の度合いなどにより、場合によっては過失に対して過大な請求としてほとんど請求が認められないこともありますので、結構難しい問題です。 施工欠陥といっても急な自然現象により施工業者の過失でない場合もありますし、建築物は屋外作業であるため、ある程度施工不良が出てしまうのもあり、施工不良＝損害賠償責任有りとは必ずしもならないことがありますので。 また耐震偽装事件以前の物件と思われますが、民法上施工業者の瑕疵担保責任は鉄筋コンクリート構造なら１０年しかありません。 それを超える場合は不法行為、悪質な手抜きなど特別な理由がないとできませんので、売り主へ引き渡してから１０年以上経っていると請求自体が認められるかどうかも実は微妙なところにあるんですよね。 コンクリート調査自体は空振りの調査だったようですし、かなりの費用を費やしていますが、本当に勝ち目があるのかどうか、判断がしにくいですね。３００万もかけたならそれで施工不良箇所を直せてしまったかもしれませんし。 構造的に問題がないというのも気になりますね。 施工不良というのは法律上の問題なのかどうかというのも気になりますね。 設計図書通り行われていないことはそれだけで、損害賠償責任が発生するとは限りませんし、施工不良と損害の因果関係の証明が非常に難しく、損害として認められるか、微妙なんですよね。 施工不良が見つかったとき、感情的には責任を追及したくなりますが、かける費用とその不良による損害との関係によっては、費用倒れの懸念もありますので、そのあたりはマンション管理組合でよく話し合った方がよいと思います。
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＃２です。 >これまでに目視による調査をこの方が行い、 目視による調査程度なら、先の相談料と同じ程度の費用でしょう。現地出張費の文上乗せがあるかもしれませんが。 ＞壁に穴をあけてコンクリートの成分を調べるなど）で他の技術者の方が見えられ、数十万円の調査費が支払われています コア抜きだと１穴いくらという計算か１日いくらという計算をします。報告書まで作成を考えると、ざっくりいうと１人きてもらうだけで１０万程度はすると思います。 そのほか成分分析などは試験所に回すことになりますので、数十万というのはオーダーとしておかしくはないと思います。 ＞弁護士への相談も合わせると、既にかかっている総額はその建築士への相談料のほかに300万円程度です。 相談料１００万の他、３００万（調査費数十万を含む）をいうことですね。建築士と調査費以外に２００万以上かかっている計算になりますね。 弁護士の相談料は建築士の倍程度ですので、同じ頻度で相談をしているのなら、計算はほぼ合いますね。 でも１年２５人工だと月２回の相談ということになりますね。こんなに頻度があるのでしょうか？ 回数は多いような気がします。 なお、弁護士に依頼する場合、着手金だけで１０万程度必要だそうです。 施工欠陥の損害賠償請求額がどのくらい見積もられているのかによっては費用倒れの可能性もありますね。 あと民法上および品確法上の瑕疵担保責任は売り主にあり、施工業者にはないことになっていますが、売り主を飛び越して施工業者を相手にしているのは何か理由があるのでしょうか？ 素直に考えれば、売り主を相手に求めるのですが。 なお、欠陥を証明するために必要だった調査費などは損害額として請求することはできますが、弁護士費用は難しいですよ。 また耐震性に問題がないということから、コンクリート調査結果については、問題がなかったものと思われます。 問題がなかったことに対する調査費は請求することは難しいです。 建築士の相談料が妥当かどうかというのは、個人のつてでの紹介ということに対する不信感があるのでしょうか？ 建築士の多くは耐震構造などについては有り知識がないことが多いです（１割程度が構造に詳しいといわれています）。 建築士の方が、以下のような団体に加盟している人とか建築構造士の資格を持っているとかいうのなら構造に詳しい建築士と思われますが、そうでない場合は必ずしも構造に詳しい方でない可能性があります。
お礼
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。相場としてはそれほどおかしなものではないということですね。 ご指摘の通り、相手が違うと思うのですが売主が倒産しているため、このような話になっているようです。こうした訴訟を進めていることにも疑問を抱いたので、このような質問をさせていただきました。 参考にさせていただきます。
一般に弁護士会の法律相談を利用すると、３０分５０００円です。 弁護士さんが書かれた本などによると、建築士に建築瑕疵の相談をする際の費用はその半分程度といわれていますので、時間５０００～６０００円ぐらいだと思います。 このほか遠方なら交通費がかかるでしょう。 でも時間５０００円とすると日当としては４万ぐらいになりますので、１００万円は２５人工ぐらいとなります。 どのぐらいの頻度で相談するかによってでしょう。 なお、調査をするなら他に工具などの費用もかかりますし、裁判所に提出する鑑定書だと戸建ての場合で１０～２０万程度の額であることが多いです（マンションだと規模が大きいのでもっとかかると思います）。
お礼
回答ありがとうございました。 参考になりました。
- nrb
- ベストアンサー率31% (2227/7020)
相談料だけで年間100万円程度の予算 なので ・初期の相談 ・建物の調査 ・調査後の報告 ・訴訟時の証言 などを含んだ額の総額予算と思われます 相談と言っても 単なる相談と 現場調査して相談では値段が違います また マンションの規模などにより違いますので 答えるのは不可能です
補足
すいません。補足いたしますと、 マンションは約80世帯ほどの規模です。 これまでに目視による調査をこの方が行い、報告会（臨時総会）が行われました。 さらに詳しい調査（壁に穴をあけてコンクリートの成分を調べるなど）で他の技術者の方が見えられ、数十万円の調査費が支払われています。また、弁護士への相談も合わせると、既にかかっている総額はその建築士への相談料のほかに300万円程度です。これが常識的な額なのかを確かめたいだけなのですが、やはり状況次第でしょうかね。。。
お礼
教えていただいたことを参考にして、いろいろと検討してみたいと思います。 ありがとうございました。