デザイナーズマンションの建築費用はいくらくらい?

質問

実家の建替えで居住+集合住宅を建てることとなり、いわゆる「デザイナーズマンション」が、収益面・需要面、そして居住者にとってもいいのではないかと思い、BRUTUS、ギャップ出版の本、「男の隠れ家」などを眺めつつ研究中の素人でございます。普通の一般マンションを建てる場合の建築の見積もりは中堅の建設会社さんから頂き、「法床面積(?)約720m2、施工延床面積約1000m2、専有面積約750m2、
3階建てELVなし鉄筋コンクリートで、取壊～建築の概算費用約2億円ちょうど」
というプランを頂いています。なお、その業者さんによれば、「この場合の建設坪単価は、施工述床面積で除した約65万円くらい/坪です」というものでした。
一方、前記デザイナーズマンションに携わる建築家さんたちの書籍やHPを見る限り、建設坪単価は鉄筋の場合だいたい80万円くらい、という方が多いようです。
単純な疑問ですが、結局「建設の坪単価」って、もしかしたら××床面積が業者さんによって違うんではないか?ということなんです。このあたりいかがなんでございましょうか?坪単価の定義をちゃんとした上で、比較しないと普通の鉄筋とかのマンションとデザイナーズマンションとの比較も出来ないような・・・・・
また、(実は一番知りたいことなんですが)、そういう疑問が解決したとして、
建築坪単価を比較した場合、一般的なマンションと、デザイナーズマンションは
相場的に普通の場合で、それぞれ幾らくらいなものなんでしょうか?
希望としては、デザイナーズマンションだとしたら、現在の流行に沿って、
・ある程度実績がある建築事務所さんに設計やプランをお願いしたい
・外装や内装は「コンクリート打ちっぱなし」が基本
・単身者/SOHO/DINKSカップル等を中心とした、大きいワンルームを
といった感じなんですが・・・・・
だらだら長く申し訳ございません。宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

mike_desu · ベストアンサー

床面積当たりの工事金額はあくまでも概算予算を算出する際の目安です。実際は設計図に基づいて材料費、人件費、会社経費、利益を合算して工事金額を算出します。ですからこれはあくまでも概算（予算）でしかありません。このへんをしっかり把握/認識して下さい。『デザイナーズマンション』の定義はおいておくことにして、まず最初にしなければならないのは：
１）資金調達（自己資金、借入の手配）
２）企画/計画（対象、収支バランス）と採算性（返済計画、固定資産税、相続税など）の検討
その後に
３）デザイナー、不動産屋、建設工事業者の選定
投資は常に回収とセットです。デザイナーの選択は数多くの方法がありますので（ここでの過去ログを参照していただいてもすぐに分かります）、必ずしも雑誌や知り合いが良いとは限りません。資金調達額の他に、賃貸希望者をいかに集められる魅力的な立地、建物内容からも同時に建設費を算定する必要があります（建設後も賃貸希望者が入らない場合は返済計画に支障が生じます）。１）と２）を押さえた後の話しであれば別なのですが。

お礼

mike_desu様、ご丁寧なご回答まことにありがとうございます。
「デザイナーズ・マンション」と銘打って質問投稿させていただいてましたが、
確かによくよく考えると、まずは第一に投下資金回収計画がある、
一般的な集合住宅建設と同様でございますね。勉強しないと・・・・

既にデザイナーズ・マンションの企画・設計・運用管理という分野において
既に有名で実績があるディベロッパーさんも幾つかあるようですが、
平均で、RCだったら建設坪平均単価80万円～、設計料は建設費の10%～、
みたいな感じらしいです(もちろん、実際の内容次第で上下はあるでしょうが)。
駅から近いギリギリ東京23区内とはいえ、これではなかなか採算的に厳しいかな、
と、いろいろと考えて、更に頭が混乱してきました。ああ・・・・・

回答No.1

sugarless

まずデザイナーズマンションだからといって特別な設計料や工事費の発生しません。そしてあくまでも坪単価というのは目安に過ぎません。一般的なマンション業者同士の比較だと同じ坪単価だと同じような建物が出来ますが、デザイナーズマンションといわれるものは居室の考え方や空間の捉え方などを操作することによってマンションとはいえ豊かな空間を創造しようとしているので坪面積は比較にならないような気もします（外部空間を内部的に使用できたりといった工夫や高さを標準よりも高くしてみるとか）。
建築家にいくら位からと聞けば80くらいというかもしれませんがそれが60でも40でもその中で工夫するのがちゃんとした建築家だと思います。（一般的なマンションに関しては30万くらいから存在すると聞きます）。
創意工夫とデザイン力で他との差別化を行なうのが建築家の仕事ですから。でもお金は潤沢な方が方々で自由な設計が出来るということもあるのですけど。。。
一般的に単身者向けなどが多く設備関係が増えるとその分コストはかかってきます（設備面が一番コストに響きます）。
建築家と相談しながら規模や収益の面も含めてお話を進めるのがいいのではないかと思われます。

お礼

sugarless様、早々のご連絡、まことにありがとうございます。
やはり、設計事務所さんに直接会って、いろいろ聞くのが必要ですね。
もちろん、自分でもその必要性は感じてますが、
どこをたずねたらいいのか、また、(素人なもので)
あまりにも初歩的なことを知らなくて、先方にご迷惑かけたり、
逆に足元みられたり(失礼!)するのもナンだと思いまして・・・・・・

比較的急いでプランを実行に進める必要性があります。
今後も暫く、デザイナーズマンション建設に関する情報ございましたら、
皆様宜しくお願い申し上げます。