固定金利より、変動金利のほうがお得に感じていますが、なにか大きく勘違いをしているのでしょうか。。。

質問

住宅ローンの金利について質問させてください。

約4000万を35年、2009年3月実行で借り入れようと思っています。
その際に、長期固定でいくか、変動でいくかで迷っています。

仮に来年3月実行時の金利が、
●長期固定⇒3.5％（優遇後）
●変動⇒1.5％（全期間1.5%優遇後）
だとします。

今後、どうなるかはわからないのはもちろんですが、
実行時に、固定と変動で約2％もの開きがあるとしたら（これももちろん仮定ですが）

変動でスタートしてもリスクは少ない、
固定より変動を選んだほうが良い、
ということになりませんでしょうか。

仮に変動金利が5％まで急騰したとしても、
5％－1.5％優遇＝3.5％
で、実行時に長期金利で借りた場合と変わりません。

もちろんバブル期のように、6～8％の金利になることがあれば、
長期で組んでおいたほうが良かった、ということになるのはわかりますが、
実際、あのバブル期がふたたびやってくるとは思えません。
そして、もしそうなったとしても6～8％なんて一時的なもの、と想像しています。
変動には、125％までのセーフティーもついていますし。大丈夫かと。。。

過去20年の金利の平均も、4％程度、と聞いています。
4％－1.5％優遇＝2.5％で、長期固定の3.5％より、1％も低い！です。

あるいは、今後の予測として
平均金利が5％以上になることは十二分にあり得ることだから、
全期間3.5％で借りておいたほうがベスト、ということなのでしょうか。

長期固定が2％台で借りられた時代は、
リスク回避のためにそっちを選んだほうがいいというのはわかる気がしますが、
実行時に長期金利が3.5％というのが現実的になってきた今、
変動1.5％（全期間1.5％優遇）で、2％のも低く借りられるのであれば、
こっちのほうがおトクな気がしています。

逆にいえば、3.5％で縛ってしまうほうが、大損しているような気分です。

また、変動でスタートして、途中、長期20年などが2.5％程度で
借りられるような時代が来たら、そっちに乗り換えてもいい気がしています。

以上、この考え方で大きく間違っているところや、
住宅ローンを考えるうえで、根本的に抜けているところなどが
あったら、教えていただけませんでしょうか。

詳しいかたのご意見を参考にできればと思っています。

お手数おかけしますが、何卒宜しくお願いいたします。

回答No.4

walkingdic

＞変動でスタートしてもリスクは少ない、
＞固定より変動を選んだほうが良い、
＞ということになりませんでしょうか。

いえ、必ずしもそうとはいえません。
考えなければならないのは、単純な損得勘定とリスクの２つの面から検討が必要です。

>仮に変動金利が5％まで急騰したとしても、
>5％－1.5％優遇＝3.5％
>で、実行時に長期金利で借りた場合と変わりません。
これはあまりにもどんぶり勘定過ぎます。
いつ５％になるのかにより当然変わるものですから、上記計算では正しい答えになりません。極端な話、１年間１．５％でのこり３４年間５％ならば全期間５％の場合とほとんど代わりが無いわけです。そう考えればご質問者の単純計算が正しい答えにならないのはお分かりと思います。

＞変動には、125％までのセーフティーもついていますし。大丈夫かと。。。
これはあくまで支払額が５年単位で２５％ｕｐまでに制限されるというものなので、金利ｕｐを制限するものではないですから要注意ですよ。いわゆる未収金利の問題を引き起こします。（完済期間が来ても残高が残っている状態になる）

さて、借入金２０００万、３５年返済として変動金利の場合に、現在１．５％の金利が将来変化するとどうなるの簡単に一例を計算してみましょうか。
仮にいまから５年間１．５％、５～１０年は３％、１０年以降は５％として計算すると、
当初返済額：\61,237
金利３％のときの返済額\74,808
金利５％のときの返済額\92,220

となり、全体の平均した金利は3.7267%となります。つまり固定金利3.7267%で全期間借りたのと同じになるわけです。
つまりこのような推移をするのであれば、いまから固定金利３．５％で借りたほうか得という考えが成り立ちます。
ただこの返済にもうひとつ問題があります。返済額の上昇です。上記をみると毎回２５％ＵＰ以内という制限範囲には入っていますけど、返済額自体は６万ほどから９万ほどに上がっています。
この上昇に毎月の給与が耐えられるのかという問題があります。これがリスクです。

たとえば、いま当初１．５％が１０年続き、１０～１５年は３％、１５年以降５％で計算すると、１．５％時代が長いのでトータルの平均した金利は3.0244%と固定金利３．５％よりは低くなり全体としては特になります。
しかし、毎月の返済額は、

当初 \61,237
３％時代 \72,610
５％時代 \86,403

と先の例よりは少ないものの、５％時代には８．６万と、当初よりも２．５万ほどＵＰしていますので、これが毎月の給与からの支払に耐えられるのかという話になります。

元金２０００万で計算していますから、元金金額が大きくなるとこの上昇ももっと大きくなります。

>実行時に長期金利が3.5％というのが現実的になってきた今、
これは言い換えると、金融機関関係者たちは今後短期金利もこの数字程度にはなる可能性があると見ているということを意味します。

＞また、変動でスタートして、途中、長期20年などが2.5％程度で
＞借りられるような時代が来たら、
長期が２％台というのは、金融政策的には異常な状態であり、日銀はこの状態を解消して早く正常に戻したい（要するに金利はもっと高くなる）わけなので、あまり期待できるもではありません。また景気後退により非常事態になればそういうこともあるとは思いますが。

以上書いたように、考えねばならないのは、

１．トータルでの損得
　－＞金利予測から判断
２．リスク検討
　－＞一時的でも金利が取りうる最大値での返済額が負担できるかどうか

の２点から検討をすることになります。

つまり、固定金利の場合には２番は検討しなくて良いので簡単なのですが、変動を選択する場合には絶えず２番のリスクをにらみながら決定が必要となり、それは家計の余裕や非常時には補填できる原資を確保しておくなどの対策も必要となり、運営は難しくなります。

とはいえ、うまく運用できるのであれば固定金利よりも特になる可能性はあると思いますよ。ただ上記のような計算などが自分で出来ないようだと危険ですね。

＃上記はエクセルで計算しました。

お礼

ご回答ありがとうございます。

資金計算も参考になりました。ご丁寧にありがとうございました。
よろしければ、もう少し追加で質問させてください。
私が変動のほうがおトクであると、こだわっているのは、

（１）これまでの平均が約4％であるのに対して、すでに長期金利は3.5％である。
（２）全期間1.5％優遇は、かなり有効になってこないのだろうか。

このあたりにあるのだと思っています。

１は、単純にもうほぼ平均じゃん、低金利じゃないじゃん、という発想です。
２は、これまでの平均である４％に達した場合でも、1.5％の優遇が受けられれば
平均時でも2.5％になるので、3.5％よりおトクじゃん、という発想です。

わかってらっしゃる方には、かなりアホな解釈＆バカ質問なのかも知れませんが、
私がピンと来ていないのはこの（１）（２）あたりに理由があるかもしれないと思っています。

大変お手数お掛けしますが、ご教授いただければと思います。宜しくお願いいたします。