土地売買時に価格に含まれる項目

質問

土地の売買の話しをすすめています。
全体の面積を考えて、５筆に分筆して売り出してもらいます。
１筆は高低差のある土地です。
ただし、土地には建物がありますので、
解体も含めて処分をお願いしています。
このような場合、土地代にはどのような項目が含まれるのが
一般的なのでしょうか。
今回、開発はかからないとのことで、
○解体費・造成費・インフラ整備費（施工業者）
○測量費・分筆等の登記関係費（登記測量・司法書士）
○仲介費
このような項目は想定できるのですが、
他に必要な項目などありましたら教えていただきたと思います。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#60749 · ベストアンサー

＞地主である私が分筆して、仲介業者に入ってもらって売ります

なるほど。
まず認識しておいたほうが良いのは、仲介業者が入ろうが、「自ら売主として土地を分譲（分筆して売る）する」という行為は宅建業免許がないと出来ない行為であるという点ですね。
ですから無免許の一般人としては、一括で業者に売却という選択しかないはずなんですが。

で、本題ですが、質問者が書かれている通りですね。
・解体
・宅地造成（開発がかからないということは道路は入れないということですよね）
・測量及び分筆登記
・インフラ関係（どこまでやるかによる）
・販売（仲介手数料）

それ以外には大枠で特にないでしょう。
あとは所得税等の税金関係の話かと思います。
いずれにせよ無免許売主では不特定多数を相手に分譲するようなことは出来ません。

お礼

ありがとうございます。
宅建業の違反の枠には入らないというような
お話しをきいてたんです。
再度確認してみます。

回答No.5

earth53

september6様の指摘されておられる分筆して売るという件ですが、私も宅建業者にすすめられて、
分筆して売ろうと思っていましたが、皆さんに教えてもらい、ふみとどまりました。

参考リンクです。
http://oshiete.homes.jp/qa3493485.html

参考URL：

http://oshiete.homes.jp/qa3493485.html

お礼

私もその事項については、聞いておりまして、
ただ、ひとつの見解だけでなくいろいろな解釈ができるから云々というような形で、司法書士から聞きましたので、
検討に入っていました。
ただ、ご意見いただきましたので、役所、国交省等に確認しました。
確かにグレーゾーンという気はしますが、
間違いなく分筆して売るという一連の行為は宅建業に違反しますね。
違反しない形で、検討しなおす方向です。
ご意見ありがとうございます。

回答No.4

0621p

開発許可は必要ないとのことですが、宅地造成工事の許可は必要なのではないですか？そうだとすればその許可申請の費用が必要ですが。

お礼

ご意見ありがとうございます。
宅地は逆に建物解体後のそのままの敷地形状を維持するというのが、
行政の意見なので、宅地造成工事に当てはまらないと、
確認しています。
しかし、まだ解体してみて再度検討してもらうつもりです。

回答No.2

noname#60749

申し訳ないのですがお礼欄を読んでも、はっきりしない点が一つ。
行き違いがあってはいけませんので、補足をお願いします。

（1）ある業者が、地主であるあなたから土地をまとめて購入して、それから建築条件付宅地分譲をする予定？

なのか、

（2）地主であるあなた自らが分譲（宅建免許要）する予定？

どちらなんでしょう・・。

お礼

（2）地主であるあなた自らが分譲（宅建免許要）する予定？
⇒地主である私が分筆して、仲介業者に入ってもらって売ります。

回答No.1

noname#60749

＞このような場合、土地代にはどのような項目が含まれるのが一般的なのでしょうか

ちょっとご質問の意味が解りかねます。

土地代の他にどのような項目が？
というなら解りますが、
土地代に含まれる項目？
土地代は土地代ですから何も含みません。
質問者が挙げておる項目は不動産を動かせば誰でも発生するような「諸費用」というだけです。

お礼

確かにそうですね。
例えば、何軒かの古家のある区画ですので、
そのままで購入されるような会社もありません。
そこで、建築条件付き宅地分譲で売出す予定とすると、
買い手が購入する土地価格には、
どのような項目が含まれているのでしょうか。
というように考えておりました。
初期投資の資金力がなく、土地のみが資本ですので、
「諸費用」といわれるものがどの程度あるのでしょうか、
教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。