• ベストアンサー
  • 困ってます

土地売買・・分筆について

お世話になります。土地の売買・不動産分筆などについて詳しい方教えてください。 【現状】兵庫県に100坪の土地を所有しており、その土地の売買の話を進めております。所有地の隣人A氏・B氏両氏と話を進めております。土地の全体的には、A氏と話を進めており、B氏とは土地の隣接する境界せんの土地幅1M×境界線分(3坪位)の売買について話を進めており、A氏とは、全体の売買価格450万円ぐらいと言う事で合意し、B氏とは価格の話はまだしていないのですが、境界線の部分の分筆をし売買すると言う事で、大筋合意しております。坪5万ぐらいの話なので、B氏とは、15万円ぐらいで話を進める予定です。 〔土地の所有者(私相談者) 所有地の道を挟んでの隣人(A氏) 所有地と隣人(境界線沿いのお隣さん)B氏〕 【問題点】土地売買に関して素人なのですが、そんなに売買価格も高額ではないので、双方合意の上で売買をしようとしておりましたが、土地を分筆する際に土地の正確な測量が必要だと法務局で言われ困っております。こりゃ困ったと、不動産屋に相談したところ、土地の測量に60~70万円必要と言われ、見積もりを出してもらったところ、やはり50万円近い見積が出てきました。※市の立会い証明申請・隣接地所有者の同意書などが必要と言う事です。見積もりには、法務局調査・市役所調査・現地測量・市役所立会い申請証明書・分筆登記など 【ご相談したいこと】通常土地の測量をして、分筆し両者と土地の売買と言う事に成るのだと思いますが、測量の金額が高いので、分筆をしないでまたは安く分筆をする方法(自分では出来ません)があれば、是非ご相談にのっていただけると助かります。分筆をしないで、A/B氏とも納得のいく解決方法はないでしょうか?土地の境界線をB氏の所有限りなく近い条件で、土地の全体をA氏と売買する方法などあれば、是非教えてください。よろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数4
  • 閲覧数3383
  • ありがとう数4

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.2
noname#19073
noname#19073

前回のご質問でも回答させていただきましたが、だいぶ迷われている様子ですね・・。(とりあえずAさんに丸々売って後から分筆してやってもらったら?という提案は無理そうでしたが^^;) >土地の境界線をB氏の所有限りなく近い条件で、土地の全体をA氏と売買する方法 これは・・難しいですね。一般的にはその部分だけ賃貸借とか使用貸借(無償)とか、そういう方法は考えられますが、所有している形態とは全く異なります。所有権が有るのか無いのかの差はとても大きいですから、それに限りなく近いという手法は思い付きません。あなたの立場では売るのか売らないのかどっちかでしょう。 分筆するには、資格ある測量士がきちんと測量し、既存の公図や地積測量図とも整合性を取りつつ、隣接地との民民境界、並びに市道であれば官民境界の確定などを行って土地家屋調査士が登記申請するものです。 境界杭がある方が話が早い場合もありますが、境界杭が有れば境界確定は不要ということでもありません。(既にその隣接地所有者との境界確認書などが存在しているなら別ですが) 前回も書きましたが、一般的には測量や境界確定は売主の負担・責任で行うものです。 しかし1の方が書かれているように、「売って欲しい」のか「買って欲しい」のかによって、それらの費用を売買価格に反映する事が可能な場合もあるでしょう。 前回からの流れを見ておりますと、ご質問者様は、余計な費用を掛けずにご自分で可能な限りやろう、というお気持ちは素晴らしいと思います。 又、もしかしたら「自分の土地」を売るのに、その代金が得られる以外に何やら余計な手間や費用がかかるな、とお考えかもしれませんが、不動産の場合は何か小さなものを「ハイ、千円で売ってあげるね」と言ってモノとお金を交換すれば良いだけ、というわけにはいきません。 分筆などを安く済ませたいならば、なるべく多くの調査士を回るなどして、安く請けてくれるところを探す以外ないでしょう。あとはAさんBさん交えて費用負担のお話し合いをするのは一向に構わないと思いますが、基本的には「売り物」の形に持っていくところまでは売主がやることです。(所有権の移転登記は買主負担です) 詳細がわからず、いい加減で済みませんが、30~40万円程度でやるとこ有りそうですけどね・・・。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からの補足

法務局に電話で確認したときに、対応してくれた方が、地役権を付けたらどうですか?と言っておりました。 地役権を調べてみたのですが、一般的に使われるものなのかどうかも解りませんでした。 土地の境界線沿いに地役権をつけることは、有効な事なのでしょうか? 何度もご相談に応えて頂きありがとうございます。 お手数をお掛けしますが、よろしくお願いします。

その他の回答 (3)

  • 回答No.4

>土地の境界線をB氏の所有限りなく近い条件で、土地の全体をA氏と売買する方法など これは難しいですね。所有権はきわめて強大な権利ですから近いものはないです。 単にB氏がその部分を使いたいというだけであれば地役権の設定でも実害はないかもしれませんが、その土地がA氏のものであることには変りはありませんので、売買が関係するとやっぱりネックになりますね。 どちらにしてもご質問者にとってというより、買い受ける人たちにとっては正確な測量と分筆のなされたものの方がより価値は高いわけですから、売買価格をその分上げてもらって分筆する案を提案してみたらどうかと思いますよ。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 今回多くの方からもご指摘頂きましたが、やはり土地の売買ですので、正確な測量を必要とするのでしょうね! 参考になりました。ありがとうございます。

  • 回答No.3
  • m_inoue
  • ベストアンサー率32% (1654/5015)

法律には詳しくないのですが実例です 8年前です、 もとは田だったところに家を建てました 隣の方が先に建てられていました 境界がくねくねだったので、私の方が控えて直線にしました 隣の方が費用を出してブロック塀を境界上に設置、 端と端に境界の杭を打ち念書を交換しました。 ・境界壁は双方の共有とする ・境界は双方立ち会いの上ブロック塀で有ることを確認した ・謄本、図面にかかわらずこの念書が有効であると記入しています ・念のため町内会長に依頼し証人として署名して貰いました 先方と私が境界杭を指さしている写真を撮影し添付しています。 法律的にはどうか分かりませんが分筆などはしませんでした。 参考までに...

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

今回の私の状況ではご回答頂いた内容では処理できないかもしれないですが、非常に参考になりました。 丁寧にご回答頂き大変感謝しております。ありがとうございます。

  • 回答No.1
noname#17334
noname#17334

まず、法務局でご自身の土地の公図の写しを手にいれます。 古い測量図や求積図が家にないかしかり探します。 つぎに、現地にいって、境界標石や境界杭の位置を確認します。 公図の形どおりに境界杭か標石が入っていれば、あとは糸を張って 糸の長さを計るくらいでも、「測量図らしきもの」はできます。 しかし、境界標石がない場合、その部分の隣地地権者の立会いの もとに、境界の確認をしないといけません。 道路境界については、市道ならば、道路管理者である市の土木事務所 の立会いです。 このお話は、売るほうが売りたがっているのか買うほうが買いたがって いるのかで対応の仕方が違ってきます。 100坪の土地で、坪5万円でも500万円の売買です。 求積測量と境界画定は売主の義務でしょう。 測量に50万円かかっても、その価格を売買価格に上乗せする方向で 話を進めるのがよろしいと思います。 書いてが買いたがっていなくて 売主からの申し出なら、50万円は必要な出費と思ってください。 測量は、土地家屋調査士に依頼します。測量事務所の看板をあげて いるところに、複数者話を聞いて一番安くやってくれるところに頼みます。 その際、上記の 公図の形どおりに境界杭が入っているかどうかで 費用は全くことなります。近隣の立会いがいらないとなれば、安くあがります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご丁寧に回答ありがとうございます。 正直解らない事だらけでめげており、専門家に全て任せてしまってもいいのではないかとも思います。 お手数をお掛けしますが、「地役権」ってご存知ですか? 法務局の人に、地役権をつければいいのではないですか。と言われました。 調べるとなるほど・・・と意味は解るのですが、一般的に使われるものなのか?交渉相手が納得するものなのか?解らず調べております。 ご存知でしたら、教えてください。よろしくお願いします。 しかし、自分で所有している土地を2つに分けるだけで、なぜこんなに費用を掛けないのか理解できず、出来る事なら自分で分筆登記をしてみようと考えております。 役所としては、素人に任せると面倒なので、プロに任させて分筆登記に持ってきた段階で、判を押せば全て解決する方法を取っているように思います。 もう少し頑張って自分で登記できる方法または、解決策を探してみます。

関連するQ&A

  • 土地の分筆にあたり隣人に立ち会ってもらえないので困っています。

    土地の分筆にあたり、当方と仲の悪い隣地所有者が境界の立会いを拒否しはんこは押さないといい困っています。 当方の土地は、この隣人の親から25年前に分けてもらった土地で、その際隣人の親が測量した地積測量図が法務局に備え付けてあります。 現在の面積は調査士の話では地積測量図とほぼ一致しますので境界や面積は以前と相違ないと思います。 理不尽な隣地所有者に頭を下げずに分筆することは無理でしょうか よろしくお願いします。

  • 不動産の売買について

    不動産売買について詳しい方教えてください。 現状 ponta33東京に在住  売買を進めている土地(兵庫県内) 所有地の隣人A  所有地の隣人B  所有地の売買の話が多少進んでおり、大まかには話が付きそうなのですが、どのように話を進めていいのか解らず相談したく悩んでおります。 100坪ある土地なのですが、主な売買はA氏と進めており大筋合意まで言っております。隣人B氏とは売買の話があるのなら、境界線の部分は残してもらいたいので、境界線に沿って1mの分筆(売買)をしたいといわれております。 両者とも大筋では合意しており、あとは実際にどのように話し(売買契約・所有者移転)などの手続をすればいいのか? 1、始めにB氏と境界線をはっきり決め土地の売買をし、登記移転をおこなう。(その際掛かった費用などは誰が持つのが常識なのですか) その登記移転をおこなう際に、登記の書類などは司法書士に渡してしまってよいものか?心配しております) 2、B氏との売買契約(登記移転)後にA氏と話を進めればいいのでしょうか? 売買の話も直接話をしておりますが、注意点・忠告などあれば、是非教えてください!

  • 土地の分筆売買について

    個人事業主です。昨年隣接している土地を購入し駐車場としていましたが、今回使いづらい部分を分筆し売買することにしました。この場合の分筆にかかった経費科目はなにになりますか。さらに土地の購入単価そのままで分筆地積に乗じて売買価格としましたので、売買の損益はないと思いますがいかがでしょうか。 なお、この土地は事業用として固定資産計上しています。

  • 手間をかけずに土地を売却できればよいと思います。

    何年か前になりますが、隣接する数件の土地の所有者全員が売買されたのでその折に境界標がきちんと設置され、必然的に当方の土地の境界線も出来上がりました。 当方もこのたび売却しようと考えていますが、以前に隣人からの依頼で立ち合っている境界標に対して今回は当方からあらためて立ちあいを依頼するのでしょうか。以前の境界確認を活かすことはできないのでしょうか。 それから場所が遠方だったり暇もないのでできるだけ手間をかけずに売りたいと思います。 現状渡しの名の通り、面積は測量をしないで公簿のままというふうにしたいのですが、それはありですか。

  • 土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

    土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について 土地の購入計画を進めている者です。 希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり 皆様のお知恵をお借りしたいと思います。 今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。 仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。 仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので 今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より ◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。 ◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある) ◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。 との話がありました。 こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり 事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、 ◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。 ◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で  測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。 ◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。 ◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。 との説明を受けました。 ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。 (1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか? (2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、  実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に  相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか? (3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?   ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く    するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・ なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。  どうぞよろしくお願いいたします。

  • 土地の分割分筆登記について

    義妹所有地と隣接する土地(私の妻所有)の境界線に私所有の物置の一角が入り込んでいる(1平米以下)。29年前義妹はその土地にアパートを建て、妻所有の土地には28年前に私が自宅を建てている。物置の出っ張りはこれまで特に問題にならなかったが、最近義妹が所有地とアパートを売りたいと言い出した。 今後土地の買い手に物置の出っ張りを問題にされると面倒なので、この際出っ張り分の土地(1平米弱)を義妹から買い取ろうかと思っている(まだ義妹には伝えてないが、おそらく同意は得られると考える)。その際分筆登記が必要と思うが、どのような手続きが必要で、測量・登記等にどの程度の金が必要となるか知りたい。

  • 分筆

    1筆の長方形の土地を購入し別の購入者と2人で2つに分筆しました。このときその購入した人との境界に土地家屋調査士の方が境界をつけてくれました。自分の購入した土地をさらに2つに分筆したいと考えています。ちょうど自分の土地を東西に2つに分筆する形になります。このとき自分の土地を2つに分けて土地家屋調査士の資格のない当方(知人に依頼)で測量しても可能でしょうか? できないなら分筆登記する場合測量だけ依頼し、登記申請は自分で行うことは可能でしょうか? また測量の概算としてどれくらいみておけばよいでしょうか?土地を購入した時の隣人との境界を記した地積測量図はあり住宅は建っておりません。南東は道路で北は隣人西は畑になっています。

  • 相続した土地の分筆について

    親の土地を兄弟で相続して分筆することになりました。 他の兄弟はともかく、私は相続したら売るつもりでいます。 それで、お聞きしたいのです。 土地は2方が市道に面している300坪の土地です。そのほかの隣接している土地は空き地と林です。 45年前親が家を建てたときに境界は確定していると思われ、境界杭もあります。 境界が確定していても、分筆するときはやはり土地全体の測量をし直してから、分筆することになるのでしょうか。また、分筆して登記を済ませた土地を売却するときにまた測量が必要とか言うことはないのでしょうか。   もう一つ、林に面した境界は林との間に1メートル以上の段差があり、林のほうが高くなっています。長年の間にその境界のむき出しののり面が風雨等で、浸食されており、境界杭とずれてきてしまっています。 この場合のり面の補修は私たちの方の負担で行うべきでしょうか。 以上、お詳しい方のお知恵を拝借したくお待ちしています。

  • 地積測量図と現地境界立会での境界点が異なる場合について

    法務局の地積測量図がある土地の立会いをした場合、土地所有者の指示した境界点と地積測量図に記載されている境界点の位置が異なるとき、どちらが有効なのでしょうか? また、公図と立会いをして指示された土地の形状が異なるとき、その土地は分筆できるのでしょうか?

  • 隣接する土地の測量図への押印について

    祖父・祖母の家のことですが、隣接する土地を購入した不動産業者から「隣接する土地の所有者の印鑑がないと売買ができない」と言われ、 不動産業者が持ってきた測量図に押印(実印)したそうです。 気になって色々インターネットで調べたところ、土地の境界にも関連する重大な問題だということが分かってきました。 この押印が意図しないような隣接土地との境界変更を招いて、境界紛争にならないか心配しています。 今判明していることは ・祖父が押印したのは隣接する土地の測量図だけで、祖父・祖母の家の家との境界についての説明はなかったとのことです。 ・また「筆界確認書」や「境界確認書」というような文書は見ていない、押印していないとのことです。 ・隣接土地との境界を確認するような立会いもなかったとことです。 ・法務局で調べたところ、祖父・祖母の家の測量図面は存在しません。  土地は祖父・祖母で共有登記(持分2分の1ずつ)をしていますが、測量図面に押印したのは祖父だけです。 ・不動産業者は売買するために新たに隣の土地を測量したとのことです。 測量図への押印だけで隣との境界を変更するような重大な結果を招くのでしょうか? 何卒ご教授のほどお願いいたします。