起業と住宅ローンについて

質問

ここ数年の間に住居を買いたく思い、夫単独で住宅ローンを組むことを考えています。
妻(私)は現在専業主婦で、2006年以降収入はありません。
夫は夫の父経営の会社で社員をしています（役員ではない）。
勤続3年以上、収入は年間税込400万未満。こちらは起業後もそのまま勤めます。
以前、住宅ローンを考えた時、勤めている会社が親族経営なので、決算書３期分が必要と言われました。
またそれが赤字の場合は融資が難しいことも聞きました。

現在、夫か妻を、発起人取締役兼ねて起業しようと思っています。
個人事業主だと税金が高いのと、取引の都合上で株式会社にしたいと思っています。
起業後、夫経営の場合は妻は雇用されなくてかまいませんが、
妻経営になった場合、資格のある夫が社員になる必要があります。
起業した場合、都銀地方銀行等で住宅ローンが組めるかどうか教えてください。

A)夫または妻経営会社から夫の給与が発生→決算書３期分必要。<Q1>立ち上げたばかりの会社だとローン不可？

B)妻経営で、妻へ給与が発生しており、夫は雇用しているが給与が発生しない場合→<Q2>妻が夫並みに稼いだとして、夫単体でのローン組は可能？<Q3>夫を雇用しているのに給与発生なし、と言うのは可能？

C)妻経営で、妻へ小額の給与(<Q4>どのくらい？)しか発生せず、夫は雇用しているが給与が発生しない場合→<Q5>夫単体でのローン組は可能？それとも夫名義のローンであれば、妻の収入金額は関係ない？

D)設立から３期以上経ってる会社を買い、名義等変更する。<Q6>３期以上の黒字決算書があれば夫または妻が経営者でもローン可能？また、リスクは？

E)<Q7>その他何か方法はありますか？

以上よろしくお願いします。

回答No.3

mahopie

Ｑ１．決算書３期分というのは、単純に黒字で３期経過していればＯＫという「十分条件」ではなく、同族経営会社の過去３期分の決算書で事業の継続性・給与収入の安全性を確認する為の「必要条件」と考えて下さい。更に言えば起業したばかりの会社であればその「必要条件」も満たしていない、という状態です。

Ｑ２．夫のローンの評価は夫の収入含めた属性審査となりますので、２つの会社に勤務して一方から収入を得ていなければその部分の評価はゼロです。

Ｑ３．雇用なのか、役員就任なのかも含めて検討して下さい。第三者から「何故そんな不自然なことをしているのか」と聞かれた際に回答ができるかどうか、でしょう。

Ｑ４．質問者が何をどうしたいかが不明です。会社を黒字決算にしたいので一族給与をゼロ・最低限にするというのは本末転倒です。

Ｑ５．これも同じ。ローン審査では「実態がどうなっているか」「ローン期間の３０年にわたって継続性があると考えられるか」を審査のポイントにする筈ですので、今だけこうなっているというのでは意味がありません。

Ｑ６．３期以上黒字というのは、必要条件であって十分条件ではありません。例えば毎年３０万円程度の黒字というだけなら、審査ではＮＯとなるでしょう。

譲渡取得した会社の閉鎖謄本を取得すると、役員の一斉変更・社名と住所変更・事業目的の変更が同時に申請されているケースがありますが、こういった会社に対する金融機関の評価はゼロ以下・マイナスですので、形式だけを整えても意味がありません。また、譲渡取得時点で赤字・繰越損失状態なら３期間黒字でもカバーしきれず、という状態も考えられます。

Ｑ７．銀行のローン審査をクリアしたいのなら、形式でなく適正な実態を整えることが必要です。住宅ローンの審査は申込者に対する３０年にわたる信用が許容できるかどうかを、質問者以上の知識と経験を有する金融機関側が審査するので、付け焼刃で作った状態はすぐにボロが出ます。また一旦、不透明な部分がでてくれば徹底的に追求されますので、通常は「ローン借入の入り口でズルをする人間には金を貸さない」という結果になります。