マンションの管理規約は法律に優先するのですか？

質問

私が子供の頃から家族で住んでいたマンションがあり、最近は父が一人で住んでいましたが、昨年末に病気で急逝しました。当マンションは200戸有る中、100台分の駐車場が有ります。現状40人ほどが空きを待っているとのことです。そんな中、父が亡くなった後管理組合の理事の方から電話があり、駐車場を返せとの話でした。相続人（私）はそのマンションに居住していない上、住民票もそこにない。マンションの管理規約細則には、駐車場を使用できるのは、マンションに住民票をおいている者のみだからということです。私は、週末にこのマンションには帰っているのですが、住民票は家族の都合上、マンションに移すことはできません。駐車場は手放さなければならないのでしょうか。そうならないためには、どうすればいいでしょうか。

回答No.6

noname#65504 · ベストアンサー

マンションの管理規約というのは区分所有法の第３条などにより作ることが認められたもので、法律に基づいて作られたもので、法律に準じるものとして機能します。
でも、管理規約は区分所有法や民法その他の法律や条例に違反することに関しては有効ではなく、優先しません。

ところで、私は質問文にある管理規約は法律に違反していないと思います。逆に質問者はどの法律の第何条に違反していると考えているのでしょうか？
それが提示できますか？

私が法律に違反していないと考えているのは以下のような点からです。

まず管理規約自体は区分所有法により認められているものである。
つぎに、駐車場は共有部分であり、管理規約や使用細則によりその使用条件が設定することができる。また、駐車場は共有部分であることから、専有部分と一体化した付属物ではない。
つまり、相続については、専有部分を相続したからといって駐車場部分を相続できるのではなく、単に駐車場使用契約を相続しているにすぎない
そして駐車場使用契約は相続できたとしても、使用契約は規約などに基づき結ばれていますので、それらに違反するような行為は契約違反行為として契約解除が許される（契約については民法上に規定があります）。
また、駐車場のようなものについては、借地借家法の適用はなく、契約にあれば契約に従い、なければ民法に従いいつでも契約解除ができますし、契約違反ならいつでも契約解除ができます。
以上の理由から駐車場使用契約上および規約について特に法律には違反する部分はないので、規約は有効であると考えられます。

ところで、駐車場の他マンションの理事役員になることについても区分所有者のうち、現実に居住しているものとなっていることもよくあり、居住が条件とされるのは、管理規約では特別なことではないです。

仮の話ですが、質問者のマンション管理規約で駐車場と役員について同じように居住が条件になっていれば、駐車場を利用できるひとは役人になる権利があるということになります。マンションの役員は持ち回りのこともよくありますので、この場合駐車場利用者は役員を断ることはできなくなりますが、それでもよいでしょうか？
居住しているということは、他のことについても大きく影響しますので、一度規約全体を呼んだ方がよいですね。

以上のように、規約で居住が条件になっているのは普通です。週２日程度では居住実態がないとされても仕方ないと思います。
また質問者のマンションの規約では、居住実態という曖昧なものをはっきりさせるために、居住実態があるとは住民票があるという定義がされているのかもしれません。別にこのような条件を付けることは法律に違反はしていないでしょうし、曖昧なものよりより具体的で判断しやすい基準ですね。もしその様な設定があるなら、やはりそれに基づく契約違反となりますね。

参考までに、マンションの問題ではないですが、居住実態について論議された事例があります。これでは住民票があっても居住実態がないので、権利がなかったとされています。
http://www.nikkansports.com/general/f-gn-tp0-20080204-316539.html

質問者が争うとしたら、
１．週２日程度の利用でも居住実態があると認めさせる
２．管理規約が法律に違反していると考えるなら具体的にどのように違反しているかを説明し、規約の無効を証明する
以上の２点程度だと思います。

でも１については規約などに住民票について明記されていれば、使えない手です。規約を変更する以外には方法はありません。規約変更は管理組合集会で特別決議を経なければできません。

また、私の持っている知識では、２は証明できません。質問者が考える規約が違反しているという法律はいったい何なのでしょうか？
それが具体的に示されれば、別な考え方も出てくるかもしれません。

お礼

非常にわかりやすくかつ、私の実体をよく理解された返答です。ありがとうございます。勉強になりました。

回答No.5

punpun0463

そこに部屋があるのですから
詳細な使用形態まで管理側が言う権利はありません　それを言い出すと　じゃぁ他の人たちは年間何日部屋に居るんですか？　ってな話になるでしょう

回答No.4

junkg7

「相続人がそのまま使用できる」と思います。
貴殿のマンション管理規約で、以下のようになっていませんか？

（駐車場の使用）
第○条　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

この場合３の「譲渡又は貸与」に相続は含まれない、という考え方が一般的だと言われています。
通常、住民票を判断基準とする事は無いでしょう。

お礼

具体的な説明ありがとうございます。私もこのように思うのですが、細目とやらに、住民票が必要と記されているらしいのです。私的自治の原則とやらで、法律よりマンション住民で決めた事が優先するとかいうのです。

回答No.3

mat983

まず、管理規約をお読みになることです。
本当に住民票のことまで書いてあるかどうかです。
「区分所有者で居住している事」とあるのではないでしょうか。
住民票の有無などないはずです。

恐らく電話なので思い込みで言ったと思います。
また、駐車場の車検証の提出と違い、
個人情報なので、住民票の提出・提示義務はないはずです。

お礼

わかりました。管理規約をよく読んでみます。ありがとうございました。

回答No.2

hupu

居住者以外に駐車場を貸さないというのは、法律に反するわけではありません。賃貸で借りている駐車場であれば、決まり上は返さなければなりません。規約としては、常時住んでいる人が駐車場を使えなくて、住んでいないのに借りている人がいる、という状態を防ぎたいのでしょう。
住民票が無くても居住している旨を理事の方にきちんと説明できれば、特別に許可を出してくれるかもしれませんが、他の居住者の方が空きを待っている状態であれば難しいかもしれません。

回答No.1

punpun0463

細かな話はさておいて
要するに住民感情の問題なのでしょう

住民票がどうのではなく
そのマンションにあなたの（身内を含め）
”部屋”があるか無いかの話ではないのでしょうか？

お礼

返答ありがとうございます。そうなんです。マンションには私の父が一人で居住していました。区分所有権は私が相続して持っているのですが、実際に使用しているのは、1週間に2日ほどで、住民票は田の場所です。こんな状況は「部屋がある」若しくは「居住している」に当たるのでしょうか。