マンションの管理委員会の独断決定に対する抗議

質問

以前にも、このカテゴリでお世話になりました。

以下のサイトにて、たくさんの知識を与えて頂きました。
http://okwave.jp/qa/q8330924.html

概要を話しますと、
マンションの管理委員会が、いきなり、青空天井の駐車場を全面禁煙にしました。
私は、禁煙がルールなら、それはそれで良いのですが、その決定に至る経緯が、

区分所有法の１７条（共用部分の使用の変更）と３１条（規約の設定、変更および廃止）
に反し、管理員会８名のみによって、独断で決められたので、憤っています。

何度も書きますが、世の流れがそういうものだから、禁煙と決めるなら、それで良いと思います。

しかし、これだけ「法令遵守（コンプライアンス）」が問題になっている時代に、
身近な大人が、堂々と不法行為をしているので、私は抗議をしたいと思いました。

詳しい抗議の仕方は、以下のベストアンサーのコピーを参照にしてください。

そこで、可能な行動、ということであれば、まず理事会に対する質問状でしょう。

(1)管理規約、使用細則、駐車場契約書において、「駐車場は禁煙」の記載はあるか。
(2)過去の総会において「駐車場は禁煙」の決議がされた事実があるか。
(3)「駐車場の禁煙」は、誰がどのようにして決めたのか。
(4)今回の「駐車場は禁煙」は共用部分の使用方法の変更ではないのか。
(5)共用部分の使用方法の変更であるとするならば、管理規約あるいは使用細則の改定ではないのか。
(6)改定であるとすると、総会承認が必要ではないのか。
(7)総会承認がないまま「駐車場は禁煙」を良しとした根拠は何か。

上記の内容で質問状にて理事会に回答を求めることですね。
書面を作成して、回答期限を切って文書での回答を求めます。
管理人さんを通して理事長に渡して貰えばよいと思います。

たぶん、まともな回答は得られないでしょうが、その時初めて抗議です。

「共用部分の使用方法の変更については、管理規約あるいは使用細則の変更であり、総会承認を要するにもかかわらず、総会承認を得ないままの決定、実施は理事会の独断である。理事会には法令遵守義務があるがこれに反している。この決定は違法による決定であるので無効である。」ということです。

もちろん、質問状の段階で理事会が手続き上の不備を認めて総会を開催し、すべての区分所有者に判断を求めるというのであれば、抗議は必要なくなりますが。

理事会が総会決議を要することを知っているのかいないのかは分かりませんが、ちまたでどんなに禁煙禁煙と騒いでいても、何でもかんでも勝手に禁煙にはできない、ということを知ってもらう、あるいは手続として管理規約や関係法規を逸脱してはならないということを知ってもらう良い機会になると思います。

以上、コピーです。

そこで、質問なのですが、
回答者様の書かれている「総会」というのは、
やっぱり、マンションの住民の、「住民総会」のことを指すのでしょうか？？？

マンションが出来て８年、まだ１度も「住民総会の承認」を求める集会など無かったので、
管理委員会が、物理的に、集会を開くのは不可能と言うかもしれません。

どうか、良きアドバイスをよろしくお願いします。　m(_ _"m)

回答No.4

merciusako

No.3 merciusakoです。
お礼ありがとうございます。

奥様の見方は確かにその通りで、あなたも駐車場が禁煙となること自体に反対しているわけではないですし、「結局『禁煙』になるんでしょ」と言われればそうかもしれません。

それでは、次の一文を質問状に付け加えたらいかがでしょうか。

「この質問状は、駐車場を以前のように喫煙可にしてほしいというものではありません。管理組合の総意として「禁煙」となったのであれば当然それに従いますが、「禁煙」とするにあたって、どのような手続をとられたのかが疑問に思ったからです。事情ご賢察の上、ご回答のほどよろしくお願いいたします。」

これなら質問状の意図は明確だと思いますが。

次に、この質問状を実名で提出した時のことを危惧しておられますが、匿名ならば管理委員会は無視することもできます。
匿名である以上、責任が伴わないからです。

実名を出すことがはばかられるのであれば、どなたか同じ思いの方をできるだけ多く探すしかないでしょう。

もし、管理委員８名の方々を、いやがらせをするかもしれない人達と認識されているのであれば、このままだまって「禁煙」に従うしかないと思います。
そもそも、あなた自身「禁煙」となることに反対しているわけではないのですから。

いやがらせ行為があるかどうかは分かりませんが、法に反している事実は変わりません。
８年も総会が開催されていないのですから。

「いきなり禁煙はないだろう」「管理委員会の独断は許せない」ということが当初の思いだったはずです。
本当に「許せない」という気持ちがあるのであれば、堂々と主張することが大切ではないかなと思います。

お礼

merciusakoさん。

お礼が、遅れてしまって、申し訳ありません。
それから、お詫びしなければなりません。

「８年間、住民の総会が起こされていない」
と書きましたが、今回の「禁煙」の件も含め、
この８月か９月頃に、妻が「委任状」を渡し、
総会もその頃に有ったそうです。

私は、そんな事は全く気づかず、
総会も有るのなら、出席すべきだったと思っています。

ですから、このマンションの管理では、
年に１回の総会は開かれているらしく、
法令に違反している訳ではありません。

しかし、私が総会に出席せず、質疑応答にも参加しなかったのですが

当初の、「いきなり、全面禁煙は横暴だろう」
という思いは、総会の承認を経て決定したとしても、
その思いは消えません・・・・

まだ管理人に会って、総会の事情を詳しく聞いてないですし
委任状がどんな形式で、どのような賛否の採択をされたか、
聞いていないので、総会の承認を得た事ですが、

でも、どうも今回の決定が私には、まだ不透明で、
納得出来ないところが有りますので、
明日にでも、管理人に総会の詳しいことを聞こうと思います。

そこで、以前、merciusakoさんから提示して頂いた、
「質問状」も、改善を加えていけないと思いました。

で、新たにmerciusakoさん宛の質問を、
このカテゴリで質問させて貰おうと思いますので、
どうか、ご回答の方、よろしくお願いします。m(_ _"m)

回答No.3

merciusako

No.1 merciusakoです。
補足ありがとうございました。

分譲マンションで区分所有者ということですので、先に記載した賃貸入居に関する部分は一切無視してください。
申し訳ありませんでした。

本題ですが、「マンションが出来て８年、まだ１度も「住民総会の承認」を求める集会など無かった」ということですが、本当でしょうか。
信じられないのですが。
同居のどなたかが、総会の案内を見て、そのままになってしまったとか、委任状を提出した、というようなことはありませんか？

もし一切ない、とすると大問題です。
管理組合の運営が、８年間違法状態だったことになりますから。

そちらのマンションは、管理会社にマンションの管理を委託していませんか？
管理人さんがいるということですので、通常、管理人は管理会社に雇われていますから、管理会社が入っているのかな、と思いました。

管理会社が入っているとなると、たとえ管理組合の理事会（管理委員会？）が、まったくのド素人の集まりであったとしても、法に抵触した状態のママということはあり得ません。
役員として何をしなければならないかを指導して、最低でも年１回の管理組合の総会（住民総会？）は開催されるはずですから。

それができていないということは、「管理会社は何をしていたのか」ということにもなります。
場合によっては、管理会社の変更や管理委託内容の契約不履行によって行政処分の対象にもなることですね。

「禁煙」の問題とは別に、理事会（管理委員会？）に対して、管理組合の運営を、法や管理規約の定めに従うよう求めることです。
また、管理会社に対しても、管理組合の運営が正常化されるよう求めることです。

で、理事会（管理委員会？）が正しい運営を理解したところで、「駐車場の禁煙問題」ですね。
とにかく、「駐車場の禁煙問題」は、総会で決着を図る問題だということを理解してもらうことです。

なお、前回、質問状を渡した場合「まともな回答は得られないだろう」と記載しましたが、回答の可能性としてはひとつだけあります。
「緊急を要する」という理由です。
「タバコのポイ捨てが火災の原因となるので、禁煙にしてしまおう」ということですね。
ただし、この場合、ポイ捨てが無くなればよいわけであって、ポイ捨てをなくす方法が問題となります。
「携帯灰皿を利用すること」でもよいはずです。
禁煙にするかどうかの問題ではありません。

今回の禁煙問題から、もっと大きな管理組合の運営問題が見えてきてしまいましたが、今後も住み続けるということであれば、ひとつひとつ指摘して改善するしかありません。

それをしない限り、今の状態では管理組合としてもっと大変な問題が出てくるように思います。
めんどくさいでしょうが、がんばってください。
マンションは、あなたの大切な財産なのですから。

お礼

ありがとうございます。

貴方から教えて頂いた通りに、
管理人に手渡す質問状を作ってみました。以下↓

ただ、今回、管理委員会の「禁煙」決定の経緯で、
「法令遵守違反」が有る可能性が高いといっても、
以下の質問状を管理人に手渡す行為で、
私の氏名・住所・電話番号が管理委員８名に知られてしまい、
私や妻や子供に対する非通知電話等のいやがらせが出てこないか？
という事が不安で、その手渡す行為に躊躇しています。

当の妻に話したところ、
妻が言うには、

何でそんな難しい意固地なことを…。万が一の事があったら危ないから駐車場も世の流れで禁煙にしましょ～言うてるだけで、法令違反だの何だのって視点で見る人いないのでは？

何が何でも駐車場禁煙にさせるものかと、知恵と知識を絞って反対運動してるように捉えられるのでは？

と言っています。

管理委員が、「ルールやマナーを語る」以前に、
「法令を遵守していないこと」に、私は憤ってはいます。

でも、「出る杭は打たれる」ような、この社会で、
しかも、圧倒的に嫌煙派が強い社会の流れで、
以下の質問状を管理人に手渡すことで、私たち家族が、
このマンションに居づらくなることを危惧しています・・・

（１） 駐車場の管理規約、使用細則、駐車場契約書、以上の３点において、
「駐車場は禁煙である」という内容の記載はされているのですか。
また、今回、管理委員会が「駐車場は禁煙である」と決定する以前に、
同記の内容の記載は過去、有ったのですか。

（２） 現在（平成２５年１１月５日）に至るまでの過去の管理委員会総会において、
「駐車場は禁煙」との決議がされた事実はありますか。
事実が有るならば、その議事録の閲覧は、当マンションの住民は閲覧可能ですか。

（３） 「駐車場は禁煙」という規則は、誰が、どのようにして決めたのですか。
決定に至るまでの経緯を詳細に、住民に開示して貰えますか。

（４） 今回の「駐車場は禁煙」という規則の決定は、「共用部分の使用の変更」に当てはまりますか。

（５） （４）において、「共用部分使用の変更」に当てはまるならば、
管理規約、又は使用細則の改訂になるのではありませんか。

（６） （５）において、改訂であるならば、管理規約、又は使用細則の改訂をする場合、
当マンションの住民総会の承認が必要ではないのですか。

（７） 当マンションの住民総会の承認が無いまま、「駐車場は禁煙」を「良し」とした根拠は何であるのかを
明らかにしてください。

　　以上、７項目の質問事項について、平成２５年１１月　　日までを期限として、
　　明確な回答を頂くことを求めます。

回答No.2

toro1964

分譲マンションということですので、貴方も管理組合員ということですね。
理事会が独断で「禁煙」としたとのことですが、管理規約において理事決議事項について、総会決議事項との項目などは確認されましたでしょうか。
区分所有法によって年１度の組合員総会は規定されていますが、前回の議決案にその禁煙事項は記載されていませんでしょうか。
もし、あなた様が欠席、委任状により決議されていれば、当然「禁煙」ということが区分所有者の合意となります。
また、「禁煙」という取扱いについて、なにか特別な緊急避難的事項があれば（火がついたままの煙草が捨ててありそれが看過できないほど、また近隣からの苦情が通常の合理的範囲を超えて大きいことなど）、理事会での決議が有効となります。
そもそも、区分所有者は理事に専権事項を委任している、ともいえますので。

もし、あなた様が不服とするなら、理事会に対して「申し入れ書」なり、不服とする組合員を結集して臨時総会の開催を要求することでしょう。

まぁ、あなた様の文面からすると理事になった経験があるとは思えませんので、来期は是非理事に立候補して、実地体験するといいかと思います。

あ、ちなみに私は愛煙家で居住するマンションはバルコニー、駐車場、共用スペースすべて禁煙の規約です。（キッチンの換気扇の下で楽しく喫煙してます）

回答No.1

merciusako

申し訳ありません。
前回回答しましたが、前提を勘違いしていたかもしれません。

そちらのマンションは分譲マンションなのでしょうか。
前回のご質問の中に「区分所有法」の記載がありましたので、分譲マンションの所有者として回答してしまいました。
もし間違っていたらお詫びします。

＞マンションが出来て８年、まだ１度も「住民総会の承認」を求める集会など無かったので、

まず、「分譲マンションの所有者」であれば、所有者全員で組織される「管理組合」が必ずあるはずです。

管理組合は、年１回、必ず総会を開催して、１年間のそのマンションの収支決算を所有者全員に報告し、了承を得なければなりません。
この時、併せて次年度の予算案、管理会社と契約しているのであれば、その契約更新、管理組合の役員変更などなどを総会の議案として所有者全員に可否を問うのです。
また、これら以外で所有者全員の判断を仰がなければならない問題も議案とされる場合があります。
管理規約の変更はこれにあたりますね。

この年１回必ず開催される総会を「通常総会」、それ以外に随時開催される総会を「臨時総会」と言います。
「総会」はそのマンションの最高意思決定機関です。
所有者全員の判断を問う場です。

総会開催の通知は、すべての所有者に事前に通知しなければなりません。

つまり、分譲マンションであれば、管理組合の総会は、最低でも年１回は必ず開催されているはずです。
区分所有法にも定めがあります。
で、この総会の結果はすべての所有者に知らせることになっています。

築８年で１度も総会が開催されていない、などはありえない話なのですが。

毎月、管理費や修繕積立金、駐車場使用料を納めていると思いますが、その使途はどのようになっているのでしょうか。
それの、報告、承認もないということでしょうか。

もし、「住民総会」が「管理組合の総会」という意味で、これまで１度も開催されていない、というのであれば、根本的な大問題です。

次に、分譲マンションであっても賃貸入居の場合は完全に異なります。

賃貸ということは、所有者が別にいるということです。
この所有者は管理組合の構成員です。
管理組合は、「所有者だけの組織」ですから、賃貸入居者に、管理組合の総会案内が知らされなくてもよいのです。
所有者だけが知らされればよいのですから。
また、総会の議案についても、賃貸入居者は発言権はありません。
所有者全員による管理組合の総会で決定されたことに従うだけです。

従って、賃貸入居者の場合は、ある日突然「禁煙」を知らされるということもあります。
どこかで、総会が開催されて、そこで「禁煙」が決定されたかもしれないからです。

なお、マンション全体が賃貸で、単一のオーナーであれば、区分所有法とはまったく関係ないことになります。
「区分所有」とは複数の所有者が存在して初めて関係してくるからです。

管理組合の総会で決定されたことを執行するのが、理事会という役員組織です。
その長が理事長で、区分所有者全員を代理、代表します。

管理組合の目的は、共有部分の維持・管理と住環境の保持・管理です。
理事会では、この目的のために様々な問題を検討し、総会に諮らなければならない問題は、総会の議案とします。

「駐車場の禁煙問題」は、分譲マンションであれば、まず理事会で話し合われ、結果として「禁煙」ということになったと思います。
ただし、総会の判断を仰がなければなりませんが、それを怠っているということです。

＞マンションの住民の、「住民総会」

住民といっても、所有者が住んでいる、賃貸で住んでいる、では権利関係がまったく異なります。
「住民総会」が「管理組合の総会」であれば、所有者だけの話で、賃貸の住民の方はまったく関係ないことになります。

＞管理委員会が、物理的に、集会を開くのは不可能と言うかもしれません。

「管理委員会」が、「管理組合の理事会」ということであれば、これまで総会を開催したことがないから、あるいは総会を開催する場所がないからといって、総会開催を拒否することはできません。

「総会を開催したことがない」というのはまったく別の問題で、法に抵触することですし、「総会を開催する場所がない」というのであれば、公共施設などを借りることはできますから。

繰り返しになりますが、新築当初より住んでいるということが、そのマンションの所有者ではなくて、賃貸入居なのであれば、何の前触れもなく、突然「禁煙」ということはあり得ることになり、今回の禁煙の件は、何の問題もないことになるのですが。

補足

何度も何度も、ありがとうございます。

私の家は、賃貸ではなく、分譲マンションです。
ローンを払っていますから。

管理組合は、現在、８名で構成されています。

そうですね、宅建の教科書にも、
区分所有法では、
年に１回は「住民の総会」を開くことになっていますね。

分譲マンションの場合、もちろん専有部分が有りますが、
マンションの敷地・建物は入居者が「共有」してますので、
共用部分に関しては、
住民の総意に基づいた規則に従う義務も有れば、
「共有」ということで、個人の「権利」も有ると思います。

法的に詳しくなくて間違っていたら、すみません。

とにかく、「分譲マンション」と考えてください。m(_ _"m)

私も、その点を明確に書かず、申し訳ありませんでした。