マンションの委託管理契約を理事会が勝手に解消

質問

私のマンションでは、管理を管理会社に委託しています。
先日、「管理契約を解消した（期限前解消）」旨の報告が理事会から出されたのですが、規約を読むと「管理の委託契約の締結」は総会の決議事項となっています。
現契約の締結も総会で承認したのですから、解消もそうあるべきだと思うのですが、、、、。
何か抜け道があるのでしょうか？

回答No.3

mot3355 · ベストアンサー

ANo.#1のお礼欄の「管理組合側から通告したということですので、明らかにおかしいですね」について回答します。
管理会社の変更・解約は総会の決議を得ないで実施すると区分所有法違反となり無効です。
また、このような理事会の職権逸脱は、民法上、理事会は委任関係に基づき善良なる管理者の注意(これを善管注意義務といいます)を負っているにも関わらず、これを怠っています。
もしも、理事会が「区分所有法や善管注意義務なんて知らなかった」と、違法行為が故意ではなかった主張しても免れません。
また、やる気のある理事会だからといって、法律違反をしても構わないという論理も通用しません。

私がanswererkazさんと同様の相談を３件受けたとき、次のようなアドバイスをしました。
相談者自身が区分所有者の5分の1以上の有志を集め、相談者が総会開催を招集します。
総会開催の議題は、「(1)管理会社解約検討を白紙撤回せよ(2)理事会は民法と区分所有法に従うと公言せよ」と、定めさせました。
そして、総会が開催され、現理事会役員は不満を表明しましたが、民法と区分所有法の違法行為をしたことがマズかったと認識し、管理会社解約検討を白紙撤回し、今後法律違反いないよう努める旨を議事録に記載させることに成功しました。

自主管理は、組合員の全員が参加して、管理業務のすべてを行います。
ANo.#2記載のとおり自主管理のメリットはありますが、デメリットは、各組合員に物理的・精神的に負担をかけることになる、トラブルが発生したときマンション内部の人間関係に悪影響を及ぼすことになる、等が考えられます。
一括委託や自主管理以外の方法で、一部委託という方法もあります。
管理業務のうち専門的な業務を業者に委託するものです。
メリットは、委託した分についての時間的・労力的負担が軽減されます。
デメリットは、委託した分について費用の負担が生じる、業者に委託する業務の選定や業者の監督等の業務を行う必要がある、等が考えられます。
answererkazさんのマンションで、一部委託も検討されることをお勧めします。

http://www.pref.nara.jp/jutaku/mankan/soudanqa/soudanqa3qa34qa37.html

参考URL：

http://www.wendy-net.com/faq-new/13/c-12.html

お礼

制度面、よく理解できました。

日頃、制度、制度と言っている理事会なので、理解に苦しむこともありますが、「思い込み」のようですね。
どうもありがとうございます。

回答No.5

mot3355

ANo.#1・ANo.#3のmot3355です。
ANo.#4のご回答は、理想的なことで素晴らしいです。
私の実体験ですが、私は550戸の管理組合副理事長を務めたとき、法曹界に勤める住民やマンション管理オタクの住民、非常識きわまりない発言を連呼する住民が少なくありませんでした。
住民の大半が謙虚で共に力を合わせて公共の福祉を増進しようという姿勢ならANo.#4は最適です。
現実問題として、法律で武装してくる住民や利己主義の住民が騒ぎ出すことが少なくないため、当方も法律を盾に協議せざるを得ません。
answererkazさんの住民のなかで、法曹界に勤める住民やマンション管理オタクの住民がいるかもしれません。
そのためには、answererkazさんも法律論を説けるよう志すことも必要と思います。

お礼

遅くなりましたが、改めて御礼申し上げます。
こちらの理事長は、「自分がルールブックだ」的な方なので、こじれたようです。
いろいろと考えさせられますね。

回答No.4

berumonndo

こんにちは。

突然の出来事で驚かれたことでしょう。すでに非常に有効な回答が寄せられていますので、蛇足のようになりますが、感じることを書きます。

突然の解約が違法行為であること、直接的な対策については、詳しい回答がすでにありますので、そのあとのことについて、申し上げます。

まず、最初にお伝えしたいのは、住民同士は争うべき存在ではない、ということです。

確かに理事会が暴走したことは事実ですし、善管注意義務にも違反しています。

厳しく追及することも必要かと思います。

しかしながら、その後を考えると、今回のケースを解決すればそれでよいかというと、そうでもありません。

なぜなら、今後もみなさんがこのマンションに住むことに変わりはないからです。

そして、大切なのは、最終的にマンションをどのように運営していくか、ということを忘れず、住民同士が協力していくことです。

具体的には、今後、様々な決め事に限らず、理事会の動きなどを広く住民に知らせる工夫を取り入れ、できる限り多くの住民が参加する形に進めることです。

そのためには、一部の方に負担がかからないように業務を広く分担していくことです。

理事の人数を増やす、委員会や係りを作る、などの方法で改善が期待できます。

最も心配なのは、今回のことを法律的に解決することが目的になってしまうことです。

住民同士がけん制しあったり、詮索するような関係になることは決してよい結果を得ないと思います。

今までの体制で今回のケースが起きたのであれば、これを機会に多くの参加する体制に移行するように話し合い、制度化を進めてはいかがでしょうか？

今後、マンションの資産価値に管理、運営が影響する時代になることが予想されます。

ピンチの後にチャンスあり、と言います。

これを機会によりよいマンションライフが実現されることをお祈りしております。では。

お礼

おっしゃる通りだと思います。
制度がどうとか、ではなく、自ら考えるように致します。
今回が良いきっかけになりました。
ありがとうございます。

回答No.2

timeup

勇気があり、やる気の有る理事さん達ですね。

確かに一般的に総会の決議が必要なはずですが、管理会社の出席を各種会合に事前に認めなくして、自分たち理事で決めて、解約したとしているのではないでしょうか。

確かに、本来は自主管理の方が良いとは思います。其のほうが人任せの住民も目を光らせざるを得なくなるのですし、毎月の支払い額の多くを占める管理委託料が節約できるので、大規模修繕等の積立金が不足するのが分かっているなら、強行的かも知れませんが、そうした方が良いかも知れません。

理事会が立候補制なら、貴君も理事になったほうが良いでしょう。
管理会社と言ってもピンキリですから、長く理事をしているなら、それが分かり、切ったのかも知れません。

お礼

どうもありがとうございます。
確かに理事さん達の苛立ちは結構なものがあるようですが、個人的には、総会等でそれを共有した方が良いと思ったからです。
と、言うのも、私のマンションは高齢のご婦人等も多く、「突然の自主管理にびっくりしている」状況だからです。
強行的であっても合法的、なのですか？

回答No.1

mot3355

マンション管理業も兼業している不動産業経営者です。
管理組合が解約や解除するときは、総会の決議が必要です。
しかし、管理会社が管理組合に対し、解約予告書を提出のうえ予告期間が満了したら解約になります。
もしも、総会が「管理会社が辞めることを認めない」と決議しても、管理委託契約書記載の手順で管理会社が解約したら、認めざるをえません。

蛇足ですが、このような相談をマンション管理士が適任と思われがちです。
マンション管理士受験資格に実務経験は不要になっているため、実務を知らずに相談に応じトラブルになっている事例が散見しております。
ついては、実務経験のある区分所有管理士に相談されることをお勧めします。

参考URL：

http://c11kjzbz.securesites.net/kanrishikai/

お礼

ありがとうございました。
管理組合側から通告したということですので、明らかにおかしいですね。

しかし、この動きを始めた理事会は、「自主管理」を目指してやっているので、そんな制度的に誤りのことを（知りつつ）やるとは思えないのですが、あり得るんでしょうか？