マンション管理組合の契約行為

質問

「理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか規約、使用細則等又は総会もしくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項を遂行する」、と定めれています。

業者との契約（法律行為）は理事会もしくは総会決議が必要であるからそれを経ない契約は無権代理契約になると考えます。正しいでしょうか。

理事会定足数不足が続き理事会が開けず理事会決議を経ないまま（当然理事長を互選出来ず、総会決議も存在しない）理事長（自称）は管理会社との管理業務委託契約書に署名捺印を行いました。
管理会社は理事会の流会を承知していましたし理事長は無権代理契約になると警告されていました。
この場合でも管理会社は善意の第三者に相当し表見代理人（理事長）と契約したといえますか。
理事長に対して組合費の不正流用を理由とした損害賠償請求権が組合員個人にありますか。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

ご質問の要旨は、自称理事長と称する者がした管理会社との契約によって支払われた組合費を、一組合員が当該理事長に対して損害賠償請求ができるかどうかと言うことですか ?
それならば考えられないことはありませんが、その前に、組合員の相互間(管理組合)にも責任のあることを自覚する必要があります。
まず「理事会定足数不足が続き」と言うことですが、一般的な管理規約では、満了や辞任の場合でも後任の就任まで引き続き業務を行わなくてはならないことになっています。
ですから「理事会が開けず」と言うことはあり得ないことです。
次に、何らかの事情で、引き続き業務を行うことができない場合は、臨時総会の開催などで役員を選任する必要があります。それは管理組合(組合員全員)の責任です。
要は、一組合員にも責任があるにもかかわらず、その責任を棚に上げして、他人の責任追及だけを考えていることにほかなりません。
「足下から固める」ことから考えてはどうでしようか。
なお、一組合員が、その損害賠償請求の訴訟を提起し勝訴したとしても、その金額は専有部分の床面積の割合となっているので事実上の金額は極めて少額となります。

補足

理事会が開けなかった理由：
前期の通常総会で選任した理事は殆ど輪番割当でした。しかし総会後受託意思がないものが多数いました。そこで就任意思がある理事の半数を理事会定数と見做し（マン管士の助言）理事会と称する会合を開き各決議を行っていました。権利義務者である前期理事に呼びかけもしていません（マン管士は助言しなかった）から規約に定めた理事会が成立しないのです。組合員からは臨時総会で役員選任しなおすべきとの提案もありましたがこれも無視して理事会と称する会合を開いていました。

管理者（理事長）不在ではないか：理事会が開けなければ理事長も互選できず管理者がいないということになりませんか。管理者がいなければ総会も開けづ契約行為も出来ないと思うのです。

組合員の責任：このような状況を知る組合員はおかしいと指摘していますが理事会は無視してきました。監事もこの状態を正常と発言しています。

管理会社の認識：本社法律担当部門は規約に反する理事会と認識していましたがフロントマンはこれを無視して契約書を理事会や理事長（と称する）に渡し署名捺印を迫っています。

このように理事会も開けず管理者でないものが契約行為（年額１億円近い管理業務委託契約等）を行いまた受託者（大手管理業会社）も管理者が不在という状況を承知で契約締結を申し出ています。
顧問弁護士もマン管士もいながらこのような契約をしています。

管理会社の営利誘導、理事長の重過失（違背行為？）といえませんか。組合員個人もしくは集団訴訟もより返還請求できないか教えて欲しいのです。
一人当たり20万円平均（年間契約金額/組合員数）に相当するので集団訴訟ともなれば膨大な金額です。多くの組合員が賛同するかもしれません。管理会社が規約違反を承知で契約行為をしたといえませんか。

回答No.2

noname#162034

＞業者との契約（法律行為）は理事会もしくは総会決議が必要であるからそれを経ない契約は無権代理契約になると考えます。正しいでしょうか。
何が、理事会権限で、何が総会権限かの問題はあります。管理委託契約は総会決定。その後の小修繕の発注などは理事会マターという
ことが多いのでしょう。

＞理事会定足数不足が続き理事会が開けず理事会決議を経ないまま（当然理事長を互選出来ず、総会決議も存在しない）理事長（自称）は
＞管理会社との管理業務委託契約書に署名捺印を行いました。
管理業務委託契約は総会決定事項ですよ。総会が委任状で成立していれば、契約成立。組合と管理会社の合意ができたということです。

＞管理会社は理事会の流会を承知していましたし理事長は無権代理契約になると警告されていました。
まず、理事選任の総会まで遡って考えましょう。
理事選任の総会は委任状で成立していたのでしょうか。成立していれば、理事は正式の理事ですね。理事定員が足りないことと委任状による
議案承認は別物です。

＞この場合でも管理会社は善意の第三者に相当し表見代理人（理事長）と契約したといえますか。
そういう問題ではなく、管理会社はすでに郵送で管理契約議案を全区分所有者に配布し、委任状によって承認を得た形にしてあるはずです。
この辺は区分所有法のプロですから間違いないですよ。

＞理事長に対して組合費の不正流用を理由とした損害賠償請求権が組合員個人にありますか。
いきなり話が飛躍しますね。
管理契約は、毎年更新契約を交わしていかないとマンション管理が滞ります。そのために管理会社は総会にむけて議案書をつくり総会で
承認されることを目指します。議案は理事会で審議しますが、根回しみたいなもので、総会で決定されたらそれが最終決定。
理事会は、ここの業務の承認のためのお飾りみたいなものです。
理事長が勝手に管理費を引き出して何かを買ったりはできないしくみになっている。
すべて年次予算のなかで予算化されていて、原則自由に動かせる金は、予備費くらいのもの。理事会は何かカネを使おうとおもったら案をつくり
総会にかける。総会で承認され次年度執行するという流れ。

組合費の不正流用ならその具体的中身を書いてくれませんか。よくわからないですよ。

補足

しつこくなってすみません。
総会の議決権行使以前の問題です。
理事会が開けなければ理事長を選任できませんから総会招集者である理事長が存在しないといえませんか。管理者で無いものが理事会決議無く総会を招集し決議してもその決議は無効ではないですか。理事長を互選できていないのですから前記理事長が招集すべきだったと思うのですが。

管理会社は理事会が開催できていないこと、規約に定めた理事長がいないことを認識していました。それでも表見代理人と契約したといえるのでしょうか。

無権代理人（総会決議無く管理者でないもの）が契約したことは組合員の共有資産に損傷を与えたといえませんか。その他共有部分である庭の変更工事（自称理事長の趣味性が高い）がありますがこれも理事会、総会決議を経ていません。後の理事会は前期理事長に対して組合員を代表して損害賠償請求権があると思いますが同時に組合員個人にも請求権があると思うのですが。