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分譲マンションの管理組合「理事会」の件で質問です。

分譲マンションの管理組合「理事会」の件で質問です。 何処のマンションにおいても、分譲マンションを購入すると、そのマンション管理組合の一組合員となり、通常、管理組合には「理事会」が設けられているわけですが、私が所有するマンションでは、何時の日からか「管理会社」と「理事会」とが組んで、組合員らから徴収した管理費修繕積立金(年間予算金)を消化させるべく理事会内だけで承認し、前記、予算金を使い切るために、管理会社の関連会社に予算額め一杯の「見積書」を作成~「施工工事」を行うばかりか、マンション「管理規約」を率先して厳守、組合員らにも遵守させなければならない立場にありながら、組合員らからの可決承認も得ず、「理事会」が率先して違反(例えば、理事会一役員の住戸前の共用廊下と非常階段部分を特別仕様にて一体化工事をするといった管理規約違反)をするといった現状で、一組合員の当方は、「理事会」並びに「管理会社」(担当者)に対し、「当マンションの管理規約は機能していないものとして、今後、対応する」旨を通知した次第です。 そこで、ご相談ですが、当方から「管理規約」は機能していないもの言った以上、管理会社から送られてくる「総会」並びに「議事録」等の資料については直接「管理規約」に係る内容については回答を避けるべきと考える次第ですが、今後、何か注意すべき点等が御座いましたらお教え頂けないでしょうか? 追記 一組合員が管理組(理事会)を相手取って訴訟を起こすのは、「自治不介入」で裁判所は受理したがらない(=受理しない)とのことですが、そんなものなのでしょうか?数の少ない当方一組合員は、正しくても勝てないということになり、非常に納得がいきません。何か良い方法が御座いませんでしょうか?

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  • sutorama
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真面目に答えると 理事会には、監事がいます ・この監事が誰なのか? ・どのような立場の人間なのか? ・監事の選出方法を規約にどのように書かれているのか? が、今後なにをするにも重要になってきます ご質問内容の事案の場合、まず調査をするのは監査内容からが必須です 大抵の人たちは、理事会や規約などに目が向いてしまい「監事・監査」を盲点に話を進めてしまいますが、書かれている全ての事柄は「監査」されて(いるはず)おり、その監査内容に問題がないのか?ということが、大いに重要で攻めどころなのです 例えばですが、理事長を含む理事などの解任は難しいのですが、監査役はその仕事をしているのか?によって、容易にこちらから意見を求めることができてしまうのです 具体的に書くと、理事会内容も規約も予算も決算も、監事の監査を経て承認・遂行されていますから、監事が監査責任をしっかりと果たしているのか?が重要であり、また、調べやすいのです あえて理事会を「敵」と書かせていただくと、まさか敵も監事を攻めてくるとは思っていません ので、そこから崩せば、脆いのです ※監事には議決権もなく、利益供与も一切受けてはいけない人事です 最終段階的には、監事機能が果たされていないことを理由に、住民が新たに監事を推薦し、完全な第三者の税理士やできれば弁護士、もしくは協力してくれるNPO団体の人員や大学の准教授などが理想で、送り込んだ監事が内部から告発してくれれば、あらかた解決に向かいます(崩壊かもですが・・・) 検討されてください

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質問者からのお礼

質問者です。この度は、大変貴重なアドバイス(ご回答)を頂き、非常にヒントになりました。ご回答者様のこの回答を基に、管理組合(理事会)と対峙していく所存です。再度、改めて、深く感謝申し上げます。有難う御座いました。

その他の回答 (4)

  • 回答No.5
  • sutorama
  • ベストアンサー率35% (1310/3683)

>対峙していく所存です おそらくの可能性として、現監事の選定と実態として ・お飾り監事で、理事会に毎回、出席していない ・管理会社が選定した監事(利権が絡むのでダメ) ・名ばかりで、何もわかっていない人が監事 ・お飾り監事だが、その人自体はまともな人 監事が理事会に毎回、出席してない、もしくは出席していなくても議事録を読んでない場合 総会で出される決算報告書に監事の印がない 「監査報告書」自体が・・・存在しない ・・・などのことも調べましょう もしも、お飾り監事でも聡明な人であれば、書かれている事柄に関して、しっかりとした反応・対応を見せるはずです・・・ で、監事権限として、臨時総会の招集ができます つまり、何かしらの重大な問題を監事が把握したら、臨時総会を招集しなければいけません 総会ですから、理事会とは違い、全ての住民がオブザーバーとして参加できます そうなれば、やいのやいの声を出せ(雰囲気作り)ますし、監事に住民の意見を招集させる時間を設けさせることもできます まずは、先の回答のように現監事の責任追及で良いですが、規約を見て、監事選出方法が理事会のみの承認ではなく、総会においての承認であるか?なども、しっかりと把握されてください

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  • 回答No.4

僕もマンションに住んでいますので、管理組合の広報の少なさにいら立つことはありますが、それをもって管理規約云々という話しには繋がりません。 あなたが管理組合の何を是正したいのかが、読んでいても伝わりません。 問題を整理しましょう。 >(例えば、理事会一役員の住戸前の共用廊下と非常階段部分を特別仕様にて一体化工事をするといった管理規約違反) と書いていますが、共用廊下と非常階段部分という共用部分の修繕が何故管理規約違反になるのかよく分かりません。 管理費とか修繕費で対応しているのなら、何も問題ではないように思います。 あなたのマンションでは、組合員のみんなからどのような名目のお金を徴収しているのでしょうか。 管理費、修繕費、修繕積立金、共用電気代、駐車場や庭代、管理組合費などと思い浮かびますが、単年度で処理できる小さな修繕は、管理費や修繕費で処理できます。 修繕積立金は大規模修繕での利用と制限があるはずです。 あなたの書き方だと、その修繕積立金を取り崩して使っているかのように指摘していますが、本当ですか?管理費や修繕費での使用ではないですか。 あなたは、管理組合と管理会社が結託をしていると見ていますが、依頼者と仕事を請け負う側ですから、持ちつ持たれつというズブズブの関係になることもあります。でも、それは契約上の縛りがありますから、単年度の予算案での範囲になると思います。 でも、単年度処理できる共用部分の修繕は管理組合(理事会)内での決議でなんら問題はありません。管理規約上も違反している事項に当たりません。 だって、予算案がすでに総会での承認されているのですからね。 それがおかしいというなら、総会で予算案を否決するしかありません。 あなたの意見に賛成する方はいますか。他の皆さんに予算案はおかしいので総会で否決するように呼び掛けますか。 もう一度、冷静になって管理規約をお読みください。 管理規約には、組合員の利益に反する行為をするとき以外は、管理組合(理事会)の動きを制限する条項などはありませんよ。 マンション管理の指導官庁は、国土交通省です。 国土交通省のHPに公益財団法人「マンション管理センター」のことが載っています。 あなたの怒りを、そしてあなたが問題と考えることを整理する意味でも、そちらの相談コーナーにメールか電話をされた方がよいと思います。

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質問者からの補足

>僕もマンションに住んでいますので、管理組合の広報の少なさにいら立つことはありますが、それをもって管理規約云々という話しには繋がりません。 →少ないとか多いとかを問題とはしておりません。それをもって管理規約云々とは言っておりません。 >あなたが管理組合の何を是正したいのかが、読んでいても伝わりません。 →ご理解頂けている回答No.2様の回答をご覧ください。 >問題を整理しましょう。 (例えば、理事会一役員の住戸前の共用廊下と非常階段部分を特別仕様にて一体化工事をするといった管理規約違反) と書いていますが、共用廊下と非常階段部分という共用部分の修繕が何故管理規約違反になるのかよく分かりません。 →判りやすく説明させて頂きます。複数の建売の場合、私道部分が各住戸毎に持ち分を設けますが、その持ち分私道部分に、自分の持ち分だからといって植木を植えたり置いたりして良いと思われますか?あくまでも、私道であり、全員で駐車置き場としてのみ取り決めるなら別ですが、勝手に共用部分の非常階段部分を自己住戸前の廊下と一緒に一体化工事をするのは大問題ということです。 >管理費とか修繕費で対応しているのなら、何も問題ではないように思います。 →マンションの場合、修繕費には(1)管理費(年間予算を取り決める場合あり)(2)修繕積立金の2種類があるわけですが、一役員(組合員)のために、予算計上した修繕金を使い切るのは問題であり、元来、修繕積立金は組合員全員の利益に供するために使用されるものと理解しております。間違っておりますでしょうか? >あなたのマンションでは、組合員のみんなからどのような名目のお金を徴収しているのでしょうか。 管理費、修繕費、修繕積立金、共用電気代、駐車場や庭代、管理組合費などと思い浮かびますが、単年度で処理できる小さな修繕は、管理費や修繕費で処理できます。 修繕積立金は大規模修繕での利用と制限があるはずです。 →小さな修繕とはいくら以内を以て小さな修繕と言われるのでしょうか?修繕積立金等は全て組合員から徴収した金員であり、どの様なささいな金額であっても、要らぬ誤解を抱かれないように緊急時以外は、出来るだけ、組合員らに対し、事前報告または承認を得るのが役員になる者の任務と考えますが、間違っておりますか? >あなたの書き方だと、その修繕積立金を取り崩して使っているかのように指摘していますが、本当ですか?管理費や修繕費での使用ではないですか。 →判りやすく申し上げましょう、よく公共工事等において年度末が近づくと予算金をわざと使い切るといった話を聞かれたことがあると思いますが、正に、私共のマンションにおいて、これと同様のことを管理費(修繕金・年間予算)を役員らが組合員の承認を得なければならないにも拘わらず、理事会内だけの承認をもって、それも管理規約違反を犯した工事を実施しているということです。 >あなたは、管理組合と管理会社が結託をしていると見ていますが、依頼者と仕事を請け負う側ですから、持ちつ持たれつというズブズブの関係になることもあります。でも、それは契約上の縛りがありますから、単年度の予算案での範囲になると思います。 →単年度の予算案での範囲内だから良いということではありません。逆に、単年度の予算案「だからこそ」より丁寧な対応対処をしなければならないと考えますが、間違っておりますでしょうか? >でも、単年度処理できる共用部分の修繕は管理組合(理事会)内での決議でなんら問題はありません。管理規約上も違反している事項に当たりません。 だって、予算案がすでに総会での承認されているのですからね。 →確かにそのとおりですね。が、しかし、だからといって一役員(組合員)の住戸前だけを特別仕様にて、管理規約違反をしてまで施工していいとは言えません。よね? >それがおかしいというなら、総会で予算案を否決するしかありません。 あなたの意見に賛成する方はいますか。他の皆さんに予算案はおかしいので総会で否決するように呼び掛けますか。 →呼びかけても、総会の集計(議長一任が圧倒的現実である以上)、管理会社の方で操作がいかようにでも可能だと思いませんか?もし、貴殿の言われる内容で行おうと考えた時には、こちらが用意した特別の書面(例えば印鑑入りの書面)に組合員らから回答を取り付けるなどの手立てをしない限り、難しいと思いませんか? >もう一度、冷静になって管理規約をお読みください。 管理規約には、組合員の利益に反する行為をするとき以外は、管理組合(理事会)の動きを制限する条項などはありませんよ。 →私達組合員の管理費(修繕金)をいくら年間予算で計上したものだからといって一役員(組合員)の利益のために流用することも、貴殿が言われる「組合員の利益に反する行為」とは言わないのでしょうか?もし、逆の立場で貴殿が同じことをされた時には、どの様に感じられるでしょうか?納得いかないのではないでしょうか? >マンション管理の指導官庁は、国土交通省です。 国土交通省のHPに公益財団法人「マンション管理センター」のことが載っています。 あなたの怒りを、そしてあなたが問題と考えることを整理する意味でも、そちらの相談コーナーにメールか電話をされた方がよいと思います。 →これはですね「自治不介入」で「当事者間で処理してください」と言われるだけです。よく役所に行って質問等をすると「個人情報ですから」といって拒絶されたことがあるかと思いますが、それと全く同じ対応です。本来そのような対応ではいけないと思いますが、でも、これが現実です、事実です。

  • 回答No.3

刑事ではなく民事で裁判所が訴えを受け付けないということは聞いたことがありません。 きちんと訴状を提出すれば受理されます。 「管理費修繕積立金の私的流用」という行為胃じゅうぶん提訴理由になります。 ところで『管理費修繕積立金(年間予算金)』と記載されていますが これはどういうことでしょうか。 積立金は将来のために用意する金銭なのではないでしょうか。 集めたその年のうちに使ってしまうのは 修繕積立金 とは言えないと思いますけど。

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質問者からの補足

>刑事ではなく民事で裁判所が訴えを受け付けないということは聞いたことがありません。 きちんと訴状を提出すれば受理されます。 →弁護士曰く、管理組合内でのもめ事等については、「自治」の問題となるので、裁判所は訴状を提出されても受け付けない(=審理しない)との説明を受けております。 >「管理費修繕積立金の私的流用」という行為胃じゅうぶん提訴理由になります。 →背任行為が事実(立証)できれば、確かに、背任罪として提訴理由になりますが、中々難しいところがあるようです。 >ところで『管理費修繕積立金(年間予算金)』と記載されていますが これはどういうことでしょうか。 積立金は将来のために用意する金銭なのではないでしょうか。 集めたその年のうちに使ってしまうのは 修繕積立金 とは言えないと思いますけど。 →回答No.4の方にも書かせて頂きましたが、修繕積立金には(1)管理費修繕金(年間予算有り)と(2)修繕積立金の2種類の修繕積立金がある訳ですが、前者(1)の場合には、同じ修繕積立金でも極度額を決めて年間予算を設けております。故に、悪い組合理事長や管理会社は結託して、組合員らの可決承認を得なくてよい年間予算を流用し、あえて割高な見積もりにて高額な工事を行うことで、理事長や管理会社の担当者にキックバックさせるといったケースもあります。

  • 回答No.1

総会で理事を更迭することはできないのですか? 管理会社は契約更新をして欲しいので依頼者(=理事会)の顔色を見て動く傾向にはあると思いますが、他社に変えてもよいですね。

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質問者からのお礼

ご回答有難う御座います。貴殿の書かれていることは至極当然のことですが、中々この「当然」が受け入れられないのが事実です。納得いきませんが、正に、「永田町の数の論理」といったところです。

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