古屋付土地購入・解体後の滅失登記の委任状等について

質問

昨年古屋付土地を購入し、先日解体したところです。売主さんの希望を受けて現況渡し後に当方が解体しました。土地の所有権移転登記は売買時に済んでいますが、建物は登記の変更をしていません。建物の滅失登記は、司法書士に頼むと8万円位とのこと。自分でやろうと思います。売主さんに委任状等を貰いに行く話はしてあります。申請書や売主さん（仮にＡさん）の委任状等、必要書類を調べていて、分からないところをご教授ください。

取り壊したのは居宅大小２つと倉庫1つ。「登記事項要約書」を見ると、居宅１つの所有権がＡさんですが、残りの所有権は別の人（Ａさんの母か妻。たぶん奥様＝仮にＢさん）で、既に亡くなっています。
登記簿で所有権Ａさんの分の申請には、「登記申請書」「登記申請書の委任状」「住民票交付請求書の委任状(土地売買に伴いＡさんがそこから転居したので)」、この他解体業者から貰う「証明書など」が必要なのは判りました。所有権がＢさんの分の申請書がもうひとつ判りません。問い合わせたところ、「Ｂさんは亡くなっていてＡさんが相続人だとわかるような書類（戸籍等）」を1通添えれば、私でも手続きできるそうですが…。

（１）「登記申請書」は申請人をＡさんとし、「登記申請書の委任状」もＡさんから貰うわけですが、その委任状の文面はどうしたらいいでしょう？「Ｂの相続人である私は、右の者を代理人と定め、下記事項に関する一切の権限を委任します」といった感じでしょうか？参考文面があれば是非ご紹介ください。
（２）「相続人とわかる書類」、戸籍を、住民票と同じようにＡさんから委任状を貰って用意しようと思いますが、亡くなったＢさんの「戸籍謄本」でいいのでしょうか？それともＡさん自身のもの？
（３）住民票や戸籍の交付請求書の「請求者との関係」には、なんと書けばいいのでしょう？単に「代理人」でＯＫ？
まとまりが無くてすみません。どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

noname#63054

ＮＯ１　です
質問者様は、建物付で土地を購入したわけで、建物が売主段階で撤去業者の立場でAの代理で撤去したわけではないです。
ですから申請者は相談者さま名義。

＞１）「登記申請書」は申請人をＡさんとし、「登記申請書の委任状」もＡさんから貰うわけですが、
＞その委任状の文面はどうしたらいいでしょう？
すべて現況は「質問者さま」に所有権があり、所有権限で撤去した、という扱いになります。
建物を含んだ売買契約書を添えれば所有権の移転が証明できます。
B所有の建物は、Aさんが土地を売るに当たってAさんが贈与・相続を受けたという解釈で、
遺産分割協議書か、本人の戸籍謄本とBさんの除籍謄本（これは、生まれてから死ぬまでものが
求められる場合があります。あらかじめ法務局で確認されたい）

お礼

ありがとうございます！
根本的に私さっぱり分かっていないようで、これはダメだ…と非常に不安になり、法務局の相談窓口へまた行って、聞いて来ました。
・土地の現況売買後でも、登記簿の権利者の名前での申請になるので、登記申請書の申請者はＡさん。その下に「代理人」として私の住所氏名も記載する。
・「Ｂさんがいつ亡くなったか」と「ＢさんとＡさんは配偶者（又は親子）だった」が分かるのであれば戸籍謄本はＡＢどちらのものでもよい。市役所で確認の上、Ａさんの１通（場合によってはＡさんとＢさんの２通）でよく、除籍謄本を遡ってまでとる必要は無い。
という話でした。委任状の書式もいただくことができました。

滅失登記の必要書類は地域によっても多少違いがあるらしいですね。アドバイスいただき、大変勉強になりました。どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#63054

文面から、古屋を地主が買い取っていると理解していますが
買い取った契約書があればそれをもとに、建物保有者は土地の
売主と記載すればいいでしょう。

前提は、売主Ｃさんと古屋の登記名義人Ａ、Ｂさんが異なる
ということですね。（土地の売主がＡさんもしくはＡさんの親族等
ならば、必要な書類は土地の売主に用意してもらうべきです
ちなみに、相続人の証明は亡くなった人の除籍謄本をとります）

建物について、もしＡさんＢさんの登記が存続しているのなら
建物の譲渡証明か撤去依頼書が必要ですね。
それでないと、他人の建物を勝手に壊したことになるばかりでなく
古屋に存続した借地権を侵害した形になります。

他人の土地に建つ登記建物は借地権の保証物です。
しかし地主と建物所有者が親子関係等で、登記が最初からされていないのなら、滅失登記は不要ではないでしょうか。

お礼

早速のお返事、どうもありがとうございます！

判りにくくてすみません。補足させていただきます。
借地関係は誰とも全く無い土地と建物です。Ａさんが住んでいたＡさんの土地を、私が自分の住宅を建てるために購入しました。土地の名義はＡさんで、建物もＡさん（と、亡くなったご家族Ｂさん）の名義です。Ｂさんが亡くなった時に登記を変更していなかったようです。
建物は古いのではじめから「解体予定の上物付の『土地』の売買」です。更地渡しを希望しましたが、「解体も買主がやってくれ」との売主Ａさんの強い希望があり、古屋付の現況で「土地を購入」しました。建物は私の物ではありませんが、不動産屋を通した双方合意の解体（解体業者も不動産屋紹介）なのでトラブルはありません。
Ａさんご自身が滅失登記をやるのなら話が早いのでしょうが、ご高齢ということもあり、委任状を貰って私が市役所や法務局に行きます。（私が行くのは、「司法書士さんに頼むと８万円位」を安くあげたいからです＾＾；）
そこで、必要書類を私が用意し、Ａさんからは委任状に記名や判子を貰えば手続きに行けるように準備したいところなのですが、質問の（１）（２）（３）で悩んでおります。
よろしければ引き続きご教授いただけましたら幸いです。よろしくお願いします。