所有権移転登記での委任状忘れ

質問

あくまでも仮想の内容ですが、下記の場合の判断をご教授願います。

ある遠方の方A（九州）所有の不動産を当方B（大阪）へ売買にて所有権移転登記を行います。
その時、当方B（大阪）が登記手続きを行うのですが、AよりBへの委任状をもらい忘れてしまい
ました。本来、委任状を実印でもらわなければなりませんが、Aは忙しく当分会う事ができません。
Aに電話で相談すると、「登記原因証明情報に実印で捨印を押しているから、そこに｛平成
２４年○月○日売買による○市○丁目○番地の不動産の所有権移転登記の申請に関する
一切の件を代理人A（当方）に委任する｝」と書き込んで登記申請して下さいと言われました。
たいへん雑ですが、この様なやり方で登記申請した場合、法務局では受理されるのでしょうか？

回答No.3

hotarutaru

横ですが、失礼します。NO。1です。
kitasensei様、大変勉強になりました。

質問者様には大変失礼ですが、怪しすぎる質問内容に理性を失っていました。

通常の金銭の授受を伴う所有権移転では、契約決済（移転完了）と登記申請は連続して行われ、契約決済に司法書士が立ち会い、本人確認→原因証書の作成→登記委任→登記申請が一般的なので、つい、移転と登記をいっしょくたにしてしまいました。

以前勤務していた事務所の事務員さんが、祖父から父親への相続登記をしたら親族にも依頼されて面倒だと話していたのを思い出しました。

素人なのに、混乱させてすみませんでした。

冷静になったところで、質問者様へ

原因証書が完備していれば、委任状はワード等で作成し100均の認印で簡単に用意できる（暗黙の了解だったりします。勿論意思確認は口頭で済んでいると良心的に解釈して…）ので、所有権移転登記申請は可能でしょう。
司法書士を利用する場合、損をする方（元の所有者）の本人確認は、司法書士による本人面接・身分証の確認と、とても厳密になっています。
たとえば、本人が認知症であったりすれば、後見人制度から始めなければならなくなったりします。
司法書士が介しない場合、この本人確認がどういう風に行われるのかは興味があります。後日談が聞けると幸いです。

最後に質問者様にも、誤った情報提供、改めてお詫び申し上げます。

回答No.2

kitasensei

法律専門家としてお答えします。
問題は二つですね。

一つは、買主が売主の代理人を兼ねて所有権移転登記を申請出来るか、ということですが、これは出来ます。
　民法は自己契約とか双方代理の禁止といった代理関係を律する規定を設けていますが、設問の事例は自己契約でもなければ双方代理でもありません。
　何よりも肝心なことは、登記申請行為が既に権利変動が発生し効果を生んでいる行為の報告的行為であって登記申請によって権利変動が起きる場合ではないということです。ですから買主が売主の代理人も兼ねて登記申請行為をするのが可能なのです。

二つは、登記原因証明情報の捨印を利用し、委任文を加えた登記原因証明情報兼委任状という書面にするのが許されるかということですね。現行の不動産登記法に改正される前の不動産登記法では登記原因証明情報という制度がなかったので、この制度はまだ数年しか経っておらず、それについての先例や通達があるかどうかについては不案内ですが、例えば金銭消費貸借契約公正証書作成用の金銭消費貸借契約証兼委任状という形式の書面は公証人役場でも通用しましたから、登記官に形式的審査権しかなかった改正前不動産登記法の時代なら可能だったと思います。
ところが現行の改正不動産登記法は以前の登記官の形式的審査主義から、場合によっては当事者の出頭を求めて審査出来る実質的審査主義に変わっていますから、初めから登記原因証明情報兼委任状という形式で作られたものでない書面で登記申請したら、形式的には要件を充足していても実質的にはかなりの割合で不審に思われるはずで、よほど上手に作って審査をすり抜けることが出来るとしても登記所からの呼び出しがあると思った方がいいのではないでしょうか。
なお、登記原因証明情報と委任状が一つの書面で作成されるのに馴染むものかどうかということは別問題です。

回答No.1

hotarutaru

１．登記申請に関する委任を受任出来るのは、司法書士等の国家資格者だけだったと思います。
２．ましてや、利害関係者が受任することは普通に考えてもありえないと思います。
３．特に近年本人確認が厳密になっています。

法務局に相談コーナーがあります。そちらでご相談されると申請に必要な要件を教えてくれると思います。